最近朋友圈被万科的新闻刷屏了：
北京万科翡翠书院，地产商自持租赁方，距西二旗8公里，90平米精装修三居室，只租不售，10年租赁合同，最低1万5一个月，租金必须一次付清，10年最低180万。
我特意关注了这几天网上的评论，还有各种砖家、大V、KOL解读。果不其然，一片谩骂、叫嚣、质疑、否定之声。
「一年18万的房租唉，有这么多钱，为毛不去买房呢？万科这个房根本租不出去！」
「万科这是打劫呢？」
「北京房租是不是要大涨了啊？妈的都怪万科，臭傻X！」
……心疼万科。
这就好比：
你天天去楼下菜市场买菜，西红柿2块钱1斤；
然后有一天，旁边开了家进口超市，里面也卖西红柿，4块钱1斤；
于是你按捺不住内心的愤怒，指着超市老板骂：
臭傻X，卖这么贵的西红柿，根本卖不出去！菜市场的西红柿要是涨价了全怨你们！
可不可笑？
中国老百姓在房子这件事上，一直很焦虑，有个风吹草动出来就忍不住掉眼泪，喊不公平。
但如果你大学学过一点点的经济学常识，就应该知道，市场经济的基本特征之一就是价格调节机制。有你买得起的商品，自然有你买不起的商品。
进口超市的西红柿，贵不贵？你会觉得它卖不掉？或者觉得会拉高菜市场的西红柿价格？
市场定位不同，目标用户也不同好吗！
你们稍微了解一下万科此次预租的翡翠书院，就应该看出，它是走豪宅路线的。
最低90㎡、全精装交付、配备中央空调、新风系统、全屋净水系统、智能家居……
妥妥的豪宅好吗？
你们口口声声说1万5贵，是对标的3000一个月的自如次卧吗？
还是去问的天天在手机里查附近2公里最便宜房源的刚毕业的大学生？
市场的发展，必然会带动改革。改革的一大显性特征，就是细分。
市场的细分、产品的细分、人群的细分。
在京打工的、不在乎吃住的农民工兄弟，看的是58和赶集，住的是“老破小”，月租1000；
刚毕业的大学生，月薪6000，看的是自如，住的是“北欧简装”，月租3000；
工作几年的、被丈母娘天天催催催的小白领，看的是链家、房天下，住的是“首套、远郊、地铁房”，月供12000。
再往上的，是改善、是二套、是学区、是别墅……
那么问题来了:
高端租房需求到底存不存在？
当然存在！
不是每个人，都必须和你的想法一样，毕业后先租房住，工作三年攒点钱，家里再凑点给买个小两居，结婚五年后再考虑换个房。
我凑不齐首付，还不能让我租个贵点、好点的房子吗？？
还有那些“我们不一样”的人群，比如：
来北京待几年可能就走的外国人；
互联网、科技、投行里的那些月薪5、6万的职场新贵；
刚调来北京、有购买力却没有购房资质、拖家带口的企业高管；
向往诗和远方、没有丈母娘逼逼逼的单身贵族
……
他们都是潜在的高端租房人群好不好？
更何况，10年租金锁定的呀亲！
我在老家合肥有套房子，租出去了，一个月1800。上周房子到期，新的租户跟我妈谈，想租3年，每个月2000，一次性交3年房租的话，能不能总价给打个折？
隔着电话，我就跟我妈讲，只租1年，租3年就月租4000。
一次性租3年还想打个折？不涨价就不错了好吗？
鬼知道明年合肥的房租行情是多少呢！
是，你查下过去几年的房租行情，房租每年的涨幅不超过10%。
那又如何？万一断崖式增长呢？今天3000的自如次卧，10平米，你猜下明年是多少？5年后是多少？
15年的时候，我在公司四惠附近租了个房子，是远洋天地的小区，82平米，5800一个月，我签了2年。3个月后，那个小区70平米的房子，普遍8000起。
租金的上涨比房价的上涨具有更强的不确定性！
其实拿Excel表算一下，差距没你想的那么大。万科翡翠的房子正式入住是2020年，假设那时候同等水平的房子是月租9000，每年房租平均涨幅10%，则有下图：
10年差价7.8万，还不用担心房东违约、还可以优化、适度装修改善居住环境，怎么样？
别跟我说什么机会成本，还有什么租房贷款要交利息......
你确定这10年还要印多少钞票吗？
还有10年后的RMB，值多少钱吗？
最后说一句，我写这篇文章，不是为了鼓吹租房比买房好，也不是说年轻人就应该拿出180万租房代替买房。
租房和买房，从属性上来看，就不是同一种商品。
这个话题我会再讲给你们听。
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