核桃找房，77个维度严选好房。
五一假期前两周，基本上都在看盘，跟大家聊聊郑州房地产的长期看法。
一个很深的感受，看盘不看盘，买房或者旁观，对市场看法是极端不同的。
不咋看房的旁观者，眼瞅着商铺转租、经济下行，再听听身边人叫苦，似乎楼市马上要崩；
着急买房的人则很矛盾，一边感觉挣钱好难，一边看上的房子卖的竟然比平常还快，好一点的房源不仅涨价，还不好买到。
按理说，市场同此凉热，为啥感受并不一样？
再或者说，同一个郑州，同一个房地产，为何悲喜不同如斯？
逻辑不同，观点迥异。这世界，大多数是屁股决定脑袋，并没有什么一定之规。唯一可以确定的，你相信什么样的推断，你就会得到什么样的结果。
来，听听我的逻辑。
1
市场到底是热还是凉？
个人感受，凉热掺半。或者说，两极分化。
但是，基本上比年前都好点。热的项目一直都很热，凉的项目随便出个政策，特别是价格、首付给力，基本上一天能买个几十上百套，比如大家都知道的中博城、中州府。
总的来说，市场上不缺买房人，但大多数信心不足，再加上经济还没有复苏，更是加重了观望态度。
销售火爆的项目根本上是良性循环，卖得好→涨价→前期业主获利→口碑好→卖得好→涨价，这种房子都是区域、产品和开发商等基本面均好的项目，比如之前说的富田城九鼎公馆，高新区的朗悦公园府，荥阳东的清华大溪地等；
销售一般的项目，也基本上比年前更好，因为市场大环境层面，政策、利率和市场情绪，都比以往更好，所以销售有所改观，但谈不上多好卖，跟着大环境波动而已。
再深入点说，合适的项目+合适的价格，基本上卖的的都不错。比如上周裕华会园开盘，推出的一水89㎡的品质三房，价格在12900左右，一开即空，因为产品和价格都适销对路。
楼市这种不温不火的状态，对购房人最有利，可以挑挑拣拣，还有不错的政策。
最怕的是突然某个利好，特别是利率政策刺激，市场大幅回暖，这对买房人就很灾难了，想买的房源都涨价，买得起却又抢不到。
2
过去郑州楼市的真相是：平稳。
其实，无论是过去10年，还是过去3年，郑州商品住宅成交量基本上很稳定，价格也基本上没有多大变化。
但为什么大家感觉，房价一直在跌？很多地产同行也叫苦连天呢？原因大概有几个：
1. 相比2016年最高峰，很多项目的确降价，有些降幅超过20%；
2. 二手房价格下滑超过20%，且难卖；
3. 部分项目特价房；
4. 房价没有涨，利率上涨，买房有亏钱效应；
5. “房住不炒”成共识，政策没有放松，冲击市场，比如9000左右的象湖壹号，11000元左右的融创城；打压房地产成常态；
6. 城市框架快速拉大，跟风涨价的远郊项目现原形，成为舆论热点；
以上几条，对比2016年的赚钱效应，让很多对房价期望很高的人，以及16、17年高位买房的人很难受，形成了悲观预期，购房信心不足，所以市场不好。
但数据不会骗人，郑州一年仍然能卖出1300万方住宅，每年都有热点项目，比如降价狂魔绿博片区就有理想国，管南前有永威、绿都，后有九鼎公馆，金水北区更是出一个清一个，卖得嗷嗷叫。
这么说吧，郑州房价基本平稳，大幅降价是少数、特例和短时期现象；
郑州房子虽然不比2016年，但房子并没有多难卖，依然很平稳，既有项目难，也有热点项目，两极分化，冷热并存。
目前来看，郑州长期还是一个稳，短期不会大涨，但成交量依然稳定。
3
为什么这3年郑州房价没涨？
先来看看，这3年一直涨的都是哪些城市，杭州、深圳，基本上都是经济发达，土地供应少的城市；再或者就是地市老家，比如洛阳，基本上复制了2016年郑州的走势。
杭州、深圳，郑州经济上比不过，特别是高收入群体数量和城市品牌，差的太远，吸引力自然比较弱，房价比不上是正常的。
比不过洛阳，则是因为洛阳是补涨，城市化+拆迁+地王，洛阳是近3年三四线城市房价上涨的样本，也没啥可惜。
郑州过去房价没涨，原因大概有几点：
1.2016年前后，郑州城中村集中拆迁，需求爆发；但此前郑州土地供应迟缓，供应不足，加上2016年的全国大环境，房价暴涨严重，透支了后续潜力；
2.近3年，郑州城改集中放量，供应量大增，竞争激烈，房价下跌很正常；
3.调控严厉，郑州调控力度在全国名列前茅，房贷利率更是长期领先全国，楼市受冲击远超其它城市；
4.城市建设亮点不足，急需类似杭州G20、亚运会等大事件，提升城市建设和品牌
5.高新产业导入过缓，中高群体收入培育不足，房价上涨乏力。
6.人口导入减缓。一方面地市房价上涨，吸引了大批购买力回流；另一方面，郑州房价不涨，对资本吸引力下降；
基于以上理性分析，郑州房价3年不涨很正常，但以上要素都属于短期要素，一旦效应减缓，郑州楼市会重回上涨通道。
4
为什么长期看好郑州市场？
回顾过去郑州楼市走势，你会发现，真正支撑郑州房价的长期要素有几个：
1. 郑州经济发展速度快，GDP数量和质量不断提升；
2. 城市建设亮点不断，前有郑东新区，后有港区，如今更是国家中心城市；
3. 人口腹地广阔，人口持续流入，郑州首位度会持续提升，人口必然大量增加；
那么长期来看，这些要素都改变了吗？
从GDP看，2019年郑州GDP已经超过11000亿，超过长沙，按照如此态势，郑州很快将会超过青岛，成为北京、天津之后的“北方第3城”；
新的领导到任后，城市面貌在不断改善，阿里、华为、海康等高科技产业不断导入，港区的吸引力也在增加，长期来看越来越好；
郑州人口流入依然每年在30万人左右，随着每年大量毕业生留在郑州，再加上城市的资源集聚效应，还有不少地市年轻人会把家安在郑州；
更重要的是，郑州近几年的城市建设和面貌改善会加速，特别是国家中心城市的大框架下，都市圈+核心区都会加速发展，地铁、高架、医院、学校等城市资源会加速兑现，会进一步增强城市吸引力。
一句话，郑州过去是大而不强，人多堆起郑州；未来郑州，要做大做强，人要更多，质量也更高。
如此基本面，你难道认为郑州房价会下跌吗？
5
为什么有人会不看好郑州？
因为很多人不自信。别说郑州了，中国GDP已经是全球第二了，新冠疫情防控表现如此之好，还有人觉得中国做得不够，对外国怀有很多不切实际的“美好期望”。
郑州虽然问题不少，但GDP持续高速增长；肉眼可见的政策利好和城市建设提升，大家最终都会感受到；再者说，每年那么多房子卖给了谁？GDP又是怎么来的？
有人会举例子，说自己过得多难，企业生存不下去，街边店铺都转让了……其实，类似的个人感受，虽然很真实，但并不代表大趋势——我就问你，年年说生意难做的人，最后是不是大多还在做生意？时时刻刻说郑州不好的人，有几个离开了郑州？
不离开郑州，并不是因为喜欢，更多时候可能是因为没有更好选择。换句话说，对于很多人，郑州可能不是个好选择，但确实个最不坏的选择，既能容得下肉身，也让灵魂没那么焦虑。
郑州的问题在于发展太快，留下了许多漏洞和短板。但这并不可怕，对于个人和资产配置来说，城市短板补齐和资源兑现的过程，恰好是个人资产增值的好时机。这个问题，不仅是郑州，北上广深哪个不是这么发展过来的？
我唯一能给的建议就是，看基本逻辑，用常识判断，然后做时间的朋友。
耐心点朋友，坚定看好郑州，持有郑州，一定会有不错的收益。
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最后给点建议，不同人群策略不同，可做参考：
1. 郑州基本面很好，不用担心长期问题；
2. 买房最重要是需求和心态问题，别期望暴涨，也别担心大跌，买自己合适的房子更重要；
3. 要多看房，多分析研究，多看楼参的分析。如果还是不会，那就买能接受价格里最贵的房子；
4. 郑州市场缺好房子，真正有品质的社区还不多。一定要踮踮脚、多花点钱，买更好品质的房子；
5. 刚需主要看地铁，还有大盘、商业和学校，开发商和物业服务尽量选大品牌；
6. 改善要求的更多，注意均好，更要注意特长，比如学区、物业或者自然资源，没有特色的楼盘，不配谈改善；
7. 不要买所谓内部房、团购房，关键看5证，以及开发商口碑；
8. 郑州市场历来情绪波动较大，但仔细看基本面，四环及周边的品牌大盘，都没有问题；
9. 房价平稳期，不要追高价盘，尽可能去抄底。比如大北区的核心盘、地铁盘，12000多的价格真不算贵，性价比很高；
10. 郊区房源有风险，请谨慎分析，重点看地铁、学校等城市配套，优选开发商和社区，最后才是价格；
以上，都是经验和思考，看完了思考一下，祝你买到合适的房子。
核桃找房，77个维度严选好房。
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