房企
近二年，大量房企到期债务违约，现金流枯竭，资金链紧张的传闻一直不绝于耳。据人民法院公告网的公告显示，去年宣告破产的房地产相关企业有458家，截止到今年10月宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家。今年房企破产速度明显加快了！ 有一说一，虽然凉的多，但凉的基本上是中小房企。（破产的中型房企代表：中弘股份000979）为啥？房企的负债率，仍处于行业高位。101家A股上市房企前三季度负债率均值为73.4%。（万科的负债率为84.75%，碧桂园的负债率为89.33%）。高负债+高杠杆周转，只要融资收紧，银行贷款变慢一点，销售回款变慢，资金链就紧张了，当然大房企大部分问题不大，只有少数会有困难，而首当其冲的就是小房企。小房企的融资渠很狭窄，国内信托不行，私募基金不行，开发贷不行。国外发债就更不要想了。简单来讲就是没钱了，没有金主爸爸了，玩不动了。
房产
伟大的一面：增加财政收入，刺激经济，稳定局面等。
残忍的一面：加剧住房难题，低生育率，影响实业等。
房价
2015年三四线房地产已经过剩，2016年之后，房价却上涨1倍。这一倍的上涨，大部分是货币推起来的泡沫。2015年底，中央财经领导小组会议指出，要化解房地产库存。于是推出了PSL(棚改货币化）。以前拆迁，会给你换一套安置房，这叫“实物安置”。现在，拆迁之后，给你一笔补偿款，你自己拿去买房子，这叫“棚改货币化安置”。以2017年为例，全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。平均每户补偿到50万元，于是棚改拆迁户拿着拆迁款，欢天喜地买新房去了，然后主导了整个市场的走势，活生生把房价抬起来了。
然后，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨楼市的下半场。
然后，三四线城市原本的市中心房价平平，鸟不拉屎的县郊区新房却贵的要死。
这次房价上涨，大多是棚改货币化直接推动的，并不是人口、经济发展实打实推动，存在很大的泡沫。
有强大人口和经济支撑的北京和上海，这一轮大约下跌了10%-20%。平均工资两三千，房价上万的四五线城市，不知道要跌多少。青岛，短短一年时间，房价跌了20%，其他更小的城市呢？没人能违背常识和基本经济规律。政府、炒房者、房地产商，并不能长期控制房价，当城市没了人口和经济，房子屁都不是。城市化进入大城市都市圈阶段，三四线城市的人口吸引力越来越弱，城市发展的最核心动力丧失，房子逐渐无人接盘，价格会逐渐回归常识。比如鹤岗......
买房
一考虑城市
二考虑需求
投资就没必要了
未来
房产是非常重要的社会构成，以后商品房的流动性肯定会越来越差，公租房，租赁房等新兴市场肯定会崛起！对于房产从业人员而言，老小区改造，物业维护，租赁等市场都会有很大的机会。政府也不需要靠房产来刺激财政，房产野蛮生长的周期过了。这个时代结束了！
2019年首发于知乎https://zhuanlan.zhihu.com/p/93806336
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