二手房为什么难搞

• 目标广而散，要到处挑选
• 中介服务参差不齐，新楼盘是由开发商统一卖的，整个环境和服务水平是比较高的，但是二手中介和小店面都是沿街而开。中介服务的水平差距大，总体水平比一手房低
• 交易手续繁多冗杂，中介和你谈，谈完中介再和业主谈，又要讨价还价，又要交接事项。又得贷款，又得户口迁入迁出，房产证，总之手续比一手房复杂的多。
• 好房子可遇不可求，有的可能看两三个月都没有合适的，现在放盘的没有你需要的，放出来的户型是你不喜欢的
• 成交谈判斗智斗勇，比如房东看房价涨了，趁机涨价反悔
• 税费中介费成本高

如何买到好的二手房

1.选区位，不盲目看楼，结合个人情况，选定好买房的区域
如果毫无目的的看房，效率会非常低，不仅累，而且会错过真正合适的房子
结合自身情况定区域，区域先放大，后期再缩小范围，前期一般删选是你的资金预算，上班地点等等。
不要只锁定一个小区，这样会错过很多好房子，因为买二手房要看时机，如果恰巧这个楼盘没人放盘，或者放盘的户型不适合你，那你买房的效率就会非常低。除非你自己已经住着一套，故意在等另一套。

2.选小区：结合地段，配套，学位来重点删选出小区池
一般通过地段和学位两个核心条件去选房子，配套是辅助这两点做参考的
要么明确一个或者几个地段，就要买这个区域的房子，然后在这些区域都有哪些小区
要么明确你的孩子必须要上省一级学校，然后这个区域有哪几所省一级学校，然后按照学校去找学区。
同步结合你的资金资源，预算也不要掐太死，二手房有议价的空间，如果房子真的喜欢，要么你和业主死命砍价，砍不了你就让自己买的起它，但关键是给自己多一次看房的机会。

3.看房：网上先选好房，有很多可以看二手房的APP
3.1 网上先选好房子
有很多二手房的APP,搜房，链家，安居客，房多多都是比较大的
房源的真实性，个人觉得链家会靠谱一些，像搜房之类的第三方平台，很多房子都是包装出来的，那么多年都没有变过
线下看房可以选链家，服务整体是行业最好的，但是中介费也最贵，线上看房可以上爱屋吉屋，因为可以视频看房，足不出户，可以省去很多时间
3.2直接去小区的中介档口咨询看房
可以先挑一些大的二手中介公司，比如链家，中原，世联，合富置业，满堂红等这些全国性的连锁中介公司。
当然每个城市都有当地比较大和比较出名的公司，还有有一些中介公司虽然不是很大，但是在小区开了很久，而且重点是做这个小区，只要它是正规的，服务还是专业的，也可以选择，他们手上的房源肯定会比较充裕。

4.看房：用地段，配套，学位，户型，邻居来看就行。
注意问题：
4.1看房过程淡定冷静，不要在房子里和业主谈价格，不要表现很喜欢，否则房主加价，你应该淡定 稍微的提出一些房子的问题，为你以后谈价格做铺垫，在房子里不好砍价。
4.2一定要去小区，小区周边走一走到处问问，周边配套都是可以看的，如果有地铁，测试一下走去地铁要多久，有好的学校，可以亲自去学校看看，看下氛围看下环境，问下小区里的住户小区里的教育质量，同时要去小区的相关部门确认这个小区是否真的在学区房的范围内，可以和住户聊一聊生活方便不方便，安不安静，管理好不好等等。不要问中介和房东，他们说的比较客观。
4.3步梯不要顶，电梯不买底。顶楼漏水，对老人小孩不方便，顶楼的租金较低，未来越来越多人嫌弃顶楼。电梯底层有安全问题，潮湿问题和蚊虫问题，如果楼上的人素质不高扔垃圾。

买二手房的流程和手续是怎么样的

1.明确产权
1.1仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名，是多少个人，你的成交合同就要签名，不然合同无效
1.2去交易中心查册，重点是看有无抵押贷款还清与否，其他包括原业主户口迁出，其他纠纷及交房时间等等。也要同步明确清楚。

注意图中的小字
1.3为了确保万无一失，在房屋交易过程中，可以去做二次产调，也就是已经交了定金以后，防止业主在交易过程中对房屋进行变动比如拿去做抵押之类的

2.价格谈判和确定
2.1价格谈判
2.1.1首先，提前明确自己所能承受的最高房价，如果超过就不接受，房东也有心里价，一般房子会挂的比自己的心里价要高，所以一般是有砍价空间的 ，在看房的过程中尽量不要用过多的语言和表情表现出你很喜欢，淡定淡定，甚至还要挑毛病，否则业主乘胜追击
2.1.2其次，摸清业主的底细和心态，比如业主是不是急于用现金才买，或者业主在某个时间段内必须出手，有的是要出国，越接近于业主的期限，业主越是急于出售，这对你杀价非常有利，
2.1.3最后，注意多收集所要谈判的房子的相关资料，实地考察各种情况，明白它的不足，时不时亮出来给业主，表示你有诚意要买，非常了解了，对谈价格有利
2.2确定房屋的税费由谁来承担
二手房交易会涉及8种税费，但是真正需要重点关注的有3个：契税，增值税，个人所得税
因为在谈钱的时候会涉及到税费，一定要搞清楚税费如何计算，同时应该由谁来承担，如果买方承担，那么作为买方的你是否可以借此砍价。

3.交定金
交定金后业主违约，有定金合同和收据的话，可以要求业主双倍退还你的定金，态度要强硬

4.签合同，交首付
4.1房屋有多个共有人，如夫妻共有，继承人共有，那就要和全部共有人签订买卖合同，只和其中一个人签是无效的
4.2大部分购房合同会有一条，单方面原因(买方和卖方)的原因导致交易无法完成，须要赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，如果中介没有加这一条，你自己要求加
PS：绝招：购房合同上还可以补上一条，如有一方违约的，除了付相应的违约金外，违约方还要承担守约方的诉讼费，律师费等。
4.3中介费要和中介谈好，签合同付一部分，过户成功或者收楼再付一部分，省的后面中介不管事或者不上心。

5.过户
申请贷款：贷款可以交给中介公司安排搞定，配合交资料就好
交税：中介公司的人带着买方和卖方及相关资料，到地税局办理核税缴纳手续，地税局出局税务收据
办理过户：回到交易中心，递交契税，营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补交房屋印花税，
满20个工作日后(每个地区的时间可能不太一样)，有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。

6.银行放款
当房产证办下来以后，银行那边的贷款也基本上会同步批下来，不过这个时候恰到年关，银行额度紧张，放款速度不一定。

7.收楼
7.1约定交楼时间：交房明确时间，甚至写进合同里，逾期应该约定延迟履行金
7.2明确户口迁出时间：户口最好要求是交易过户前迁出明确约定具体的法律责任。特别是有小孩的。看原房东的孩子还有没有在读书。
7.3检查房屋质量和设备：一定要注意检查是否有墙体漏水，空鼓，管道堵塞等房屋质量问题，检查电线，空调，灶具，抽油烟机，热水器，灯具等相关设备有无问题，如有要求业主做好维护更换后再交楼。

7.4清点相关费用：水电煤气电视费等的清点和过户

二手房有哪些费用

税费
1.契税
第一次购房：90平米以下按1%税率征收，90~144平米按1.5%，144平米以上按3%
第二次购房：都是3%，不分面积

2.个人所得税
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税
税率：交易总额1%或者两次交易差(上一次卖这个房子和这次卖这个房子的价格差)的20%，卖方缴纳
免征条件：1家庭唯一住宅2购买时间超过5年

3.营业税
税率：房屋成交总额*5.55%

• 房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税
• 房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税
• 房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳
  计算公式：（现在出售价格-上次购买价格）*5.55%
  想要达到二手房税费的成本最低，那就挑至少证满2年的二手房

中介费
正常来说，中介费的成交价是1%~3%；买卖双方各一半，但是现实情况下很多人是给3%，而且只由买房承担。买房是弱势群体。
中介费给1个点的人精，2个点的略贵，3个点太蠢。

二手房必须要注意的事项

1.不要跳出中介，除非你对这个行业非常的了解
买房最忌讳的就是耽误时间，好房源不等人，不然赔了夫人又折兵。

2.大中介就一定靠谱？找到好的经纪人才靠谱
一个好的经纪人，会熟悉各类政策，而且热情上心，帮你解决从贷款到收房一系列事宜。也可以货比三家，同一个中介找不同店面的人。

3.懂得二手房贷款的这些事可以更省钱

3.1贷款的时候一定一定要再问银行，还有什么办法更加优惠，许多银行都会针对大客户有优惠政策，比如你在贷款银行买了理财产品，有大额存款都有可能是你的贷款更加容意。甚至更低的折扣。有的东西你不问他不会告诉你。
3.2在业主贷款或者购买理财产品时，可以申请减免罚息和短期利息。

3.3不要赶在年底申请贷款，年底审批会紧一点，毕竟每年的额度有限。充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣和贷款。

3.4贷款的调息方式一定不要选择固定利率
还款利率在贷款时有两种选择：
1))固定利率：即以贷款当时利率计算知道还款结束，利率不变
2))同步调息：根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨
在当前情况下，肯定选择非固定利率，现在利息上涨是暂时的，长期来看，利息会下降

4.一定要关注二手房的房龄
除了房屋质量会受年限影响以外，还有贷款时间。
银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或者25年，而且有更严重的银行规定不能超过15年，因此房龄过大，可能就贷不到最长年限了。还要考虑你转手的时候，下一个买家还剩多少年了 。