关于做“大买卖”你需要考虑到的几个问题

关于做“大买卖”你需要考虑到的几个问题

我说的这个“大买卖”其实就是买房。买房子于中国的老百姓可谓牵一发而动全身的“大生意”。从经济上而言，举全家之力是成百上千万的资金交易规模。从生活上而言，如果用上资金杠杠，即我们平时说的银行贷款，直接关系到你未来人生的长久规划和前进步伐。如果这个房子再盖以“婚房”“学区房”的名头在人生中的筹码更是高昂。对于老百姓这可谓是一个最接地气的人生“大买卖”。

本人专业从事房地产行业十二年有余，从地产开发企业的终端销售，到目前在为地产资本方进行大宗项目收购。看过的项目没有几千也有几百了。我给大家一些关于做这个“大买卖”的一些我自己的建议和思考。

关于做“大买卖”你需要考虑到的几个问题

四点建议
第一，家庭购房预算。这个预算分解成两部份考虑。

目前家庭能投入到购房上的经济预算和未来定预计的收入上升曲线。第一个是首付，第二个是月供能力。

关于做“大买卖”你需要考虑到的几个问题

第二，区域。

这点可能很多人到买房的时候都没有概念。原则上是交通便利，最佳为地铁物业，或者最大程度上接近工作地点。

第三，一手房，还是二手房？

一手房有供房空置期。目前我们本地市场上的期房大多在2020年中下旬交房。一年半之内是否着急入住？如果很急，那就是二手房。

二手房可以实现即买即住，贷款顺利一般一个半月到两个月半就能搬入新房。甚至房东比较好说话，协商沟通的也好还可以实现银行没有放贷之前就能先入场装修。但二手房就是首付比例和税费问题。目前市场上出售的二手房普遍比第三方评估公司的评估价格要高，而银行贷款金额的是以评估价格为基准。打个比方，一套房子出售价格110万，实际评估价只是100万。按照首套首付25%,贷款75%。你只能贷款75万，要付给房东25万+10万（市场溢价）=35万。这样的话，首付金额比实际比例是高了的。至于税费问题可以具体到房子，让中介机构帮你详细算一下。原则上5年及以上（中途未进行过任何房产交易）的二手房税费会低很多。

第四，如果考虑到孩子未来的教育问题，还要考虑房屋是否带学位，学区内是什么档次的学校？

落实这一点很重要。不然以后孩子上学又会存在换房等问题。

学位选房有很多讲究甚至陷阱在其中。所以前期到标的物小区，管辖派出所，开发商，甚至学校去亲自走访和了解都非常有必要。比如有些房子一套房子只带一个学位，那么如果你家二胎，一个读的了另外一个就读不了。还有虽然房东在交易的时候已经把空户证明开具出来给你了，你以为落户就能读，但是如果房东的孩子目前在读，可能就把这套房的学位占用，你家的孩子也读不了。

总之就是优质的教育资源在市场永远都是稀缺的，这也就决定了你要为之付出的价格就会更加高昂。不过我有一个理念，这个也是我在咨询了很多教育人士，和观察了身边很多成功或者不成功的家庭之后形成的。我觉得幼小学教育的关键是看父母。学校不是太野鸡，太差就行了，没必要非要头破血流的去读一级一类。小学阶段是孩子学习和生活习惯的养成期，这方面其实学校和老师能做的非常少。这一点完全是看父母在日常生活中怎么去引导和营造。我身边最亲近的一个例子就是生意合伙人的孩子，从普通小学一样可以通过小升初自主招生翻盘到排名第一的初中。所以父母是幼小孩子的第一任老师，家庭环境也是这个阶段最重要的学习环境。

关于做“大买卖”你需要考虑到的几个问题

以下有四个观点

第一，没有十全十美的房子。

像人一样，说白了就是不存在性价比问题。性能好，区位优，学区好的，价格必然不便宜。一个开发商在制定房屋价格的时候是有一个团队在后面以每套房子的价格权重来用excel表细化的。具体到每套房子的朝向，楼层，景观，户型比例，学区，品牌附加，梯户比，遮挡物情况，赠送面积等等。所以不要怀着捡便宜的心态觉得自己用最便宜的价格就可以买到最称心如意的房源。很难。

第二，二手房选择要多考察多询问。每个细节都让中介帮计算和向房东咨询清楚。

让提前垫资偿还原房东房贷的，一定要慎重。因为原房东的债务情况这一点很难在我们的能力范围内落实透彻。很可能出现你前脚把房贷结清，后脚就被法院以原房东其它债务问题被查封的。

第三，尽量选全国或者区域的品牌开发商甚至上市公司的房产。

小开发商在目前的市场上已经被洗牌的差不多了，或者艰难营生。从现金流和资金规模上都有一定风险。这样至少可以保证你的房子不会烂尾。钱不会打水漂。

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第三，量力而行。很重要！

三房不行，下调成两房。一手的不行买个成熟老社区的二手。房子一旦用上资金杠杆就是十几年甚至几十年的负债。一定不能超出你们自己的能力范畴。不然生活质量直线下降。尽量做点跳一跳就能够到的事情。不要太保守也不能太激进。

需要合理评估自己的经济能力。预留出每个月一个家庭的基本生活开销，固定存款（紧急备用金），长远开支（保险，投资理财等）才是最接近真实情况的供贷能力。这一点必要的情况下，需要专业的理财规划师协助完成。

做了十多年房地产我对房子的认知就是。首先它只是一个居所，以能满足和解决基本的居住功能为前提。基本的居住功能就是，能有一个稳定安全的居所吃喝拉撒睡，能让你在这个城市站住脚跟就行。这就是刚需。一个固定收入的普通工薪阶层非要往高端社区去钻就真的是自寻烦恼。

买房子只跟一个字有关，“钱”。未来收入提高，事业起飞，财富自由了还可以换，根本没有一步到位这种说法。千万别被售楼部的小姑娘洗脑。

之后不动产才是一个投资产品。前提是在抛开了以上所有的开销，支出以后你还有大把资金剩余，且在短期内不会动用到。因为不动产的投资门槛比较高，而资金流动性很差，政策性很强。你急着用钱的时候只能低于市场均价出售，那么你一次性投入的购房成本和这么多年的资金利息是否能够平衡？

房产的投资逻辑基本就是货币的通胀，会带来房产的增值和债务的贬值。这两项合力，再加上杠杆的放大，投资收益极为可观。很考验眼光和对人性的把握。不过以目前的房价水平来看，目前底层逻辑的确定性在减弱。

不动产投资不满足资金多，周期长，眼光＋运气这四点目前都不适合。除非价格足够低，但是目前环顾全国，已经没有什么价值洼地了，或者是我还没发现。市场的反应速度是最快的。

第四，房地产行业从目前来看已经彻底进入买方市场。刚需购房可以上车，如有买房计划的这个事情已经可以提上日程。今年年底和明年都是买房的好时机。目前整个房市都在下行，每个楼盘特价房和所谓的工程抵款房会越来越多，从月月有，变成周周有，甚至日日有。你们可以多家对比，慢慢甄选。

第五，房价只是阶段性回调，但是并不会出现结构性的大幅降价。会有一个不短的恒盘期和回调期，但是未来会越来越平稳的小幅上涨。刚需也不需要考虑那么多，差不多就下手。