房产投资第一篇——金融篇

第一章，投资原理

一、通货膨胀

1.以前是金银贵金属时代，货币稀缺，所以通货膨胀较少；现在是主权信用货币时代，钱是由国家印刷，所以钱很容易印制。尤其是现在货币电子化，印钱就更简单，只是在电脑上多敲个零。

2.为什么要必须多印钱？城市化进程，需要基础设施（主要是城市内的基础设施）建设，需要钱；铁路公路机场等基础设施建设，需要钱；东北财政困难，需要财政转移，需要钱；农村变成城市需要钱；习近平提出的工资翻倍计划，也需要多印钱……。

1.买房是一个算术题、脑力活、体力活；

2.杠杆决定收益率，挣钱靠杠杆。真实投资收益率=项目收益率*杠杆率。

3.买房要考虑月供，要留有防守金——最好按5年的周期去考虑，最少也得2年（超两年免税）。2年的月供差额（月供—月租）、1年的信用卡/信用贷、2年的抵押贷/经营贷/消费贷。

4、政府要的是社会稳定。不会收割穷人——穷人本来就没钱；不会收割富人——富人是同盟。只能收割中产。中产买房是避免被收割的最好选择。

5.赚钱就是用银行的钱去赚钱，怎么做？就是买房。

6.屌丝逆袭靠3套房，穷人什么都不用考虑，先买三套房再说。三套上船、六套上岸。

7.每个城市都有自己的特点，要结合城市特点买房、建仓。如：上海土著有地域情节，可能会买老破大，而深圳是移民城市、没有地段情节，所以更不看重地域、更看重房子本身品种和配套情况。桂林是旅游城市，所以商铺投资收益率高于住宅收益率，商铺好出租、银行也愿意给商铺做抵押贷款。

8.投资房产必须买那种交易量大的房子，必须注重流动性。深圳老破大就缺乏流动性，所以收益不好。

二、负债缩水

1.现金缩水。货币超发产生通货膨胀，让钱的购买力降低。

2.负债缩水。放水也在稀释债务。

1.不要想着轻松买到笋盘。有房人的人都不傻，凭什么会卖低价？肯定有原因。所谓笋盘很可能是墓地。

2.深圳买房关键：刚需+刚改+置换，5（套刚需房）+1（套改善房）模式。要买80%的人都愿意买的房子。放弃老破大和楼梯房。

3.负债一定要拿来投资，而不是消费。要用钱去生钱，而不是把钱花掉。

4.屌丝逆袭3套房/先上车再置换/有驾驭财富的能力/穷人啥也别说，先买三套房再说

5.杠杆就是风险，要注重现金流、要有驾驭风险的能力。

三、资产增值

1.工资上涨，近十年工资上涨很多倍，有四五倍、甚至十倍。

2.物价上涨，物价比十年前贵很多。

3.资产上涨，房价比十年前涨5倍以上。

4.接住国家放出的水、跑赢通货膨胀，房子是重要工具。

四、杠杆与对赌

1.杠杆是双刃剑，可以加速赚钱，也可以加速破产。

2.对赌，就是赌房价上涨，如果房价下跌，对赌失败，杠杆断裂、血本无归。

3.不要怕贷款、是有利息支出，没有利息、哪有利润？

4.不要怕贷款会变难。现在消费贷缩减，会把缩减的加到经营贷上去（所以要办个公司、购买个公司，方便经营贷）。

5.在深圳，房子只买不卖、只持有不卖。卖了房子还不是为了买房子？持有增值。

第二章  信贷之信用卡

一、银行的类别

一类银行：工农中建

二类银行：全国股份制银行，中信/招商/浦发/平安……（每个银行都有自己的偏好:平安喜欢保单贷、招行喜欢企业经营贷……）

三类银行：地方性银行，广州银行/江苏银行/江西银行……（这些银行资本少，所以特喜欢公务员和事业单位、上市公司员工）

二、信用卡申办顺序

1.先申请看信用卡数量的银行，招商、建行、汇丰先申请；

2.注重自己负债。许多银行看负债情况，所以A、要做0账单（在账单日前把欠款还了）；B、用卡4个月，闲置2个月（降低近6月平均负债率）

1.赚钱要记住：信用/杠杆/现金流，缺一不可、环环相扣；

2.花钱建多核，交社保形式建核。

3.房产代持，要做到代持的是债务、而不是资产。如何代持债务？以代持人名义多办信用卡、多从银行信用贷、装修贷。

4.所以房产投资是：炒人（包装首套首贷资格）/炒钱（融资）/炒标的（买房子）。

5.读书出来的目的，是为了进一个好单位。之后就可以获得大额信贷资源，再用这些信贷资源去买房投资。

三、信用卡申办流程

信用卡类别：

正常的信用卡，一般免息期为50天

随借随还的信用卡，按日计息、随借随还。浦发吉利卡99天、厦农商卡、宁波银行尊尚卡

商务分期卡，刷卡消费自动分期，如招行分期白金卡。

1.信用卡为银行赚钱，银行喜欢多发信用卡。逾期/分期/取现/年费……都为银行带来利润。

2.银行只会锦上添花，不会学中送碳。

四、信用卡的使用方法

信用卡是永远的先息后本。

1.设置好账单日/还款日，可以设置两波，月中一波还款、月末一波还款。

2.空当接龙，使用总额度的60%。

3.消费偏好，在有银行卡搞活动的商家多消费。

4.刷卡习惯，每月6笔以上的刷卡记录。

5.银行就是我们的亲戚，可以随时为大家借钱。

6.如果负债过高，有没钱还清咋办？信用卡分期，分期是去负债的好方法。

7.真实消费、海外消费都有利于提额。

房产投资第一篇——金融篇

流水打造：

1.代发工资，公对私账户。

2.走账，一定要过夜流水、真实流水。体现就是结息。

不同人群适合申请什么信用卡？

1.有房：任何一家银行都可以申请；

2.有车：广发、光大、建行、平安、兴业、民生、华夏

3.上班有学历：中心、华夏、兴业、光大、包商

4.三无人员：中信、交行、工行

5.大额卡：做真实的流水、而非淘宝的假流水

房价每年涨多少，才不亏本？

1.如果全是：贷款付首付、贷款还月供的情况下：

100万信用卡；其中的70万用来做首付（首付50万+税费20万）；剩余30万作为两年的月供差（月供—月租）。

首付50万。买4.5万左右的房子约58平。

房价总款260万。贷款210万（260万房款—50万首付），相当于20%首付、5倍杠杆。月供1.28万（30年、上浮25%）。

58平房子可以出租5000元，月供差为1.28万—5000元=7800元。

那套现100万信用卡月成本是多少呢？100万*0.6%（刷卡费用，其实可以更低些，因为免息期是50天，而不是30天）=6000元。

所以100万贷款（信用卡刷卡）费用=6000元；月供差7800元（1.28万月供-5000元房租）；每月总费用为6000元+7800元=1.38万元。

一年总费用1.38万/月*12个月=16.56万（两年的防守金就是16.56万/年*2年=33.12万，高于计划的30万）。

那260万的房子一年上涨16.56万，就是盈亏持平的。所以房价每年涨幅6.3%（16.56万/260万）就是盈亏持平，如果涨幅超过6.3%，超出部分就是利润。深圳过去房价年化涨幅24%。

房价每年涨6.3%，以贷付首付、以贷供月供就不亏本。

2.如果首付50万是自有资金时，那房价每年涨多少，才不亏本呢？

还以上面房子为例：

260万总价房款；50万自有首付款；20万税费来自信用卡套现；30万信用卡套现资金作为2年的月供差款。

则每月信用卡刷卡费用：50万（20万税费款+30万两年月供差款）刷卡费，每月50万*0.6%=3000元；210万贷款，月供1.38万；月租金为5000元；月供差为7800元（1.38万—5000元）。

所以每月成本为：3000元+7800元=10800元/月。每年总成本为：126720元（两年的防守金是12.67万/年*2年=25.34万，而计划防守金是30万，所以计划金额高于实际）。

260万的房子每年要涨多少，才是126720元呢？

4.9%，即12.672万/260万，260万的房子每年涨4.9%，就可以盈亏平衡。

实际情况是：

全部以贷养贷，房价涨幅应在6.3%以上（因为计划30万防守金，实际支付33.12万）；

首付50万是自有资金，房价涨幅应低于4.9%/年，会盈亏平衡（因为计划30万防守金，实际支付25.34万）。