水库论坛文章：贷款部分

资金的分层

• 在0~4.9%的阶段，是储蓄段。是资金的提供方。
• 在4.9%~36%的阶段，是借贷段。是资金的借入方。

A. 0~2%的资金成本，主要是活期和闲置资金
B. 3~4%的资金成本，主要是定期和理财产品
C. 4~5%的资金成本，信用卡
D. 5~6%的资金成本，满地打滚亲友借款
E. 6~7%，抵押贷款，白领通
F. 7~8%，截断
G. 8~9%，高评
H. 8~9%，买卖
I. 11~12%，信用卡分期
J. 12~15%，临时拆借
K. 14~18%，无抵押信用贷
L. 18~36%，社会借款

房产贷款选择的最优解是30年等额本息

抵押贷款

• 抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款“七成”。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成，也就是实际贷款70%*70%=50%，抵押就贷五成。高评后55%。
• 抵押贷款通常是十年。部分银行（平安）可以做20年，大概只有中信某些年份可以做30年。
• 超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。
• 中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。
• 按照银监会“二个要求，一个指引”的文件精神，全中国任何贷款必须有“指向用途”。
• 抵押贷款有费用。在2008_{2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨，目前行规约1.8}2%一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。
• 利率。利率完全不敏感。一般抵押贷款按P*1.2计算，利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销。实际成本6.6%左右。完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是“成数”而不是“利率”。
• 小微企业贷款。
• 抵押第三人房产。
• 抵押贷的限制。北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。其他另说。

无抵押贷款

• 无抵押贷款的好处是，它的额度通常比较高。常见的是30_{50W元单笔。而信用卡则是3}5W元/张。
• 你能“拿到”的信用贷，是不是“前高后低，恒定利息”。则你的实际利率要加倍，是13_{14%。市面上所有能接触到的“无抵押”产品，几乎全部都是13}14%利率一档的。如浦发“万用金”，宁波银行1.35%取现，招商银行1.5%延迟一个月还款等等。
• 绝大部分的银行，都同时提供二种产品。6_{7%的白领通，和13}14%的小贷通。6~7%的产品，仅限于以下职业：公务员，教师，医生，科研人员，水电煤事业单位，警察，海关，外交部人员…………换言之，他只接受“体制内”的人员。
• 超过18%的利率，就不如直接用信用卡了。

公积金最好的用法，就是根本不要去用它

1）金额太小，蚊子肉有限
2）公积金可能反而更贵
3）贷款规划

纯公积金

1）公积金可以小赚几万，但不多
2）某些场合还不如纯商贷
3）为了公积金耽搁交易流程颇不值得。捡芝麻丢西瓜。