伴随着城市化进程与消费升级加速，都市人的休闲度假需求急剧增长，在巨大的消费市场推动和有利的宏观政策指引下，文化旅游与地产结合的文旅地产正迎来井喷式发展。
据权威数据显示，2015年我国旅游投资额已超过万亿。2016年我国旅游出行人次达到了44亿次，总收入超过4.6万亿。据国家旅游局预计，未来我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。毋庸置疑，文化旅游产业已然成为当下中国经济发展的新引擎。
而依托于文化旅游业发展而生的文旅地产，近几年异军突起。2012年至2014年是我国文旅地产的疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，2015年我国有736个新增项目，2016年，我国文旅地产开发企业新增106家。在特色小镇、文旅产业利好政策的刺激之下，2017年文旅地产猛增60%份额，进入了高速发展阶段。
一方面文旅地产的火热，从来没有哪个阶段的文旅地产像如今这样繁荣——全国3000多个项目、总投资额超过万亿、近半数的百强房企涉足旅游地产……
另一方面旅游地产开发模式在国内尚未成型，目前国内文旅地产主要有四大模式：主题游乐型、景点依托型、度假酒店型，以及文旅小镇型。但实际上这几年的开发运营下来，我们看到很多项目都是以住宅为主，然后搭配一些商业、酒店，旅游成为了点缀，缺少一种可供借鉴的普适模式。
旅游地产到底是馅饼还是陷阱？
有人外出旅游看的是风景
有人看的是投资机会
你看的是什么呢？
今天，爱旅居带你一起来分析旅游地产的那些事。
旅游地产的困局—— “两难境地”
01
近了拿地难，远了销售难
对于依托特殊资源的旅游地产而言，城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺，拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市，必然会面临销售速度慢的难题。通常来讲，以下两类旅游地产的安全系数最高：
第一类，大城市周边的旅游地产。
中国旅游地产的第一波市场高潮不在远郊，而在近郊。无论市场如何波动，临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点，想不畅销都难。较典型的是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区，从深圳到北京到上海，潜在客群均得以充足保障。未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市将成为旅游地产热点。例如上海周边的杭州、广深周边的惠州等地，现在已经成为旅游地产开发的热点区域。
第二类，旅游知名度高的景区。
远郊旅游地产的破局之处在于依托全国知名旅游景区，抢占稀缺景区资源，借势区域知名度带动项目知名度。例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。只有知名的景区，才有充足的人气，只有充足的人气，才能支撑旅游地产。
02
短期升值难，长期周转难
旅游地产本身隐含着区域运营的概念，催熟区域得到市场认知需要经历一个过程，短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题，因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。
纵观成功的旅游地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的旅游地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸引力。因此，旅游地产的本质还是离不开“旅游”二字。总之，如果打算进入旅游地产，首先要考虑能否潜下心来做旅游，如何达成旅游和地产的平衡，如何实现“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。
旅游地产的客户特征——“五多五少”
01
外地客户多，本地客户少
旅游地产通常选址位于偏远区域，一般处于非传统居住区。一方面是因为数量不足，另一方面购买力和投资意识也有局限。即使可通过本地客群实现部分前期走量，但是对于项目后期却无法形成足够支撑。
02
避寒需求多，避暑需求少
中国大部分地区处于温带气候，排除舒适的春秋两季，夏季超过38 度的高温天气较少，相对而言寒冬尤为漫长。这决定了避寒的人群基数远远大于避暑人群。这也不难解释为什么仅有的少数几个亚热带景区成为度假热点，催生了三亚的东北避寒度假现象。
03
投资成份多，度假成份少
根据市场调研数据，旅游地产客户多持有度假兼投资的置业理念。购房的出发点是房价不会下跌，最注重产品是否有升值潜力，旅游地产“被承担”了资产保值增值的功能。究其原因，是由于居民投资渠道有限，银行存款量不断刷新历史记录。
因此旅游地产逐渐呈现平民化特征，更多的普通中产阶级加入到旅游地产消费群体中，十几万的首付对于一二线城市的购房者来说并不是遥不可及的门槛，特别是对于房产升值的普遍预期， 加速催化使更多的中产阶级成为来旅游地产的业主。
04
两极需求多，中间需求少
旅游地产产品需求逐渐呈现两级化，两头大、中间小的“哑铃式需求分布”特征越来越明显。
从置业目的分析，面积60-70平米、总价30-40万左右的中小型公寓最适宜投资，也可以兼顾家庭度假功能，因而成为客户首选。大型别墅多用于长期度假居所或改建为会所等商务功能，也受到市场的欢迎。
05
体验兴趣多，观光兴趣少
旅游消费正处于由观光游向休闲度假游转变的过渡时期。虽然观光型旅游仍然是主流，但这已不能满足高端财富人群的休闲需求。趋势总是由少数人引领的，而旅游地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。在见多识广之后，不再满足于观光，进而追去更高层次的体验需求。因此，配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的旅游地产产品更受客户青睐。
旅游地产“八大”关键成功因素
01
大盘
没有大盘，难以成就旅游地产。旅游地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。
因此，做旅游地产要做好大盘长期开发的准备。同时，大规模旅游地产开发要找准长期市场定位点，综合考虑区域和景观资源的影响，例如迪拜、三亚、威海三地同为海景，但资源价值却有天壤之别，假如三地项目定位超标或不足均可能导致失败。
02
大配套
旅游地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。以高品质的配套带动项目升值。有价格测试表明，五星级酒店、高尔夫球场等高端配套对项目升值的带动作用可以达到30%左右。
盘点成功的旅游地产项目，无论是“三菜一汤”（景区、高尔夫、主题公园，温泉）还是“六大引擎”（景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园），核心配套无非是为了实现五大功能：
一.住宿，通常都规划多个星级酒店；
二.观景，往往以大范围的自然景区为主，小范围的项目景观为辅；
三.购物，主题商业多兼顾生活配套和特色购物体验；
四.休闲，多数旅游项目配备高尔夫球场，而三亚半山半岛配置游艇俱乐部等高端休闲业态；
五.特色体验，即借当地产特色资源重新包装开发出亮点，如万达西双版纳的秀场、杭州宋城的演艺等。
最终通过上述五大功能的综合搭配，构建大配套体系，形成旅游地产产业聚合力。
03
大资源
旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数旅游地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
一类是自然景观资源。
能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是旅游地产项目后期成功的必要条件。例如恒大已在14个城市的资源区布局19个旅游地产项目，而万达也大规模开发多个城市的旅游地产项目。当然，在资源的选择上要以景观类资源为主，因为现阶段刚进入休闲度假旅游阶段，自然资源对旅游地产是驱动价值仍然高于人文资源，像西安兵马俑、某些古村落等人文资源尚无法构成驱动旅游地产的核心因素。
另一类是嫁接商务资源。
会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如昆明世博会等。结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，从而对旅游地产项目形成长期利好。
04
大内涵
旅游地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判旅游地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。
05
大整合
旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。
为了确保长周期、高投入的安全性，部分开发商在投资初期便形成投资联合体，整合多种强势资源一同进行开发。例如万达和泛海、一方、亿利、用友、联想等集团的合作，这种旅游地产开发联合体在降低投资风险的同时，还可以利用多方资源助力土地资源获取。
06
大蓄客
相对城市住宅而言，旅游地产绝对属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅游地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。
07
大运营
旅游地产的主体产品包含三个层面，第一层是可见的物业，第二层是可感受的体验，第三层是可升值的资产。
何一个层面的运营水平都会关系到旅游地产的成败。因此，需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
对比目前已运营的旅游地产项目，全面运营能力多成为最受诟病的短板。往往是大地产小旅游，旅游项目的互动参与性差，人气难以提升。
对于一些有较强经营能力的房企而言，已经非常注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。
08
大布局
旅游地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。
开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的一类项目，而对于更多的房企而言，旅游地产多属机会型项目，如果可行性论证可行，可以权衡考虑进行长远开发。但前提是需要充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，方能在企业的大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子。
小打小闹不要做旅游地产，小聪明也不要碰旅游地产。
做旅游地产要有大格局：大盘、大资源、大整合、大运营、大布局。
旅游地产，选到好的盘对于客户来说买到即是赚到，当然是馅饼；没有大的配套大资源、大整合、大运营、没有长远的开发和计划所有的对于客户来说就是大的陷阱！
随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。
这也就是为什么融创要大举进军文旅地产的原因！毕竟这是一块大蛋糕！
云南文旅市场迎来爆发式增长行内人素有“文旅地产，只看‘两南’”的说法。然而在2017年全域限购政策实施之后，海南楼市成交锐减，大部分销售中心门可罗雀，几乎无人问津。海南市场进入“冰冻期”，云南文旅市场却迎来了爆发。
01
时代机遇
在“一带一路”的大背景下，云南作为正在建设中的，面向南亚、东南亚的辐射中心，在各个领域发挥着自己的优势，同时也将新的发展机遇与世界共享。
“十三五”规划的实施，以昆明为核心的滇中经济圈迅速崛起，目前正在全面打造“世界春城花都”“历史文化名城”“西南开放门户”“国际旅游城市”“中国健康之城”五大品牌，使昆明的商业机遇前所未有的增长。
02
战略性交通枢纽
随着国家“扩内需，保增长”政策的出台及铁道部《中长期铁路网规划》的落实，至2020年，云南省铁路里程将达到6000千米，“八入滇四出境”的铁路运输大通道将基本形成，构筑起云南铁路通江达海、连接周边的枢纽中心。
云南将从原来全国路网的末梢地位，战略性地转变为面向东南亚、南亚，沟通太平洋和印度洋的国际大通道前沿。
以昆明为中心的5小时亚洲交通圈
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度假旅游大省
据统计，春节长假期间，昆明，古滇景区流量居然超了石林，共接待游客达到3400多万人次。
其中，位列云南十大历史文化项目之首，同时也是昆明首个万亩文旅大盘的七彩云南·古滇名城，更是凭借欢乐世界主题公园、古滇湿地公园、养老小镇的“旅游综合体”组合，创造了单日单项目超过3.5万人次的客流量。
七彩云南·古滇名城实景拍摄
04
投资古滇正当时
对中国的中产阶层而言，诗和远方不再是理想，而是生活的刚需。基于这样的需求，文旅地产代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。
滇池南岸稀缺景观，护驾古滇持续升值，凭借着绝佳的自然风光和良好的气候条件，云南文旅地产投资价值依然稳健增长。
500里滇池山水宜居环境、5.6公里环滇慢行步道、1100亩精品湿地公园、700亩森林公园等稀缺自然资源，七彩云南·古滇名城将1.6万亩山、海、林打造成集文化、旅游、养生养老为一体的，国内一流的旅居度假生活体和休闲康养集中地，近年来吸引了无数人的目光。
七彩云南·古滇名城实景拍摄
醇熟配套在握，尽享便捷生活。先后建成的湿地公园、艺海码头、樱花谷、温泉山庄、活力养老小镇等一系列自然生态、文化旅游、养生养老配套，受到了全国各地、各级单位及全国客人的广泛赞誉和认可。
七彩云南·古滇名城实景拍摄
随着2018年7月古滇欢乐世界主题乐园的开业，未来古滇博物院、民族部落的逐步投入运营，古滇名城将为业主带来更全面的生活、旅游、休闲度假配套及独一无二的最云南文化生活体验，将为无数家庭提供全龄化的旅游度假生活解决方案，也将从昆明走向全国，以独有的古滇文化、云南民族文化、云南地域文化赢得世界的亲睐。
从“我就是七彩云南”的精神传递，到包含人生百味的古滇家宴，到“探索云南，发现自己”的“入滇记”，再到“在一起·看世界”的古滇生活节，一系列活动无一不体现了七彩云南·古滇名城真正以人为核心，通过深挖古滇文化，创新生活场景，赋能社群价值等方式，打造优质文旅地产标杆项目的先行者思路。
从观光式旅游，到体验式度假，再到沉浸式生活，它深耕文旅地产价值，赋能生活场景，让每个对生活有追求的人都找到了有别于都市生活的另一种美好，也将热爱探索、崇尚自由的云南生活方式推向世界，它就是七彩云南•古滇名城！
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