香帅课程——房地产专辑笔记

一、现在的中国房地产有泡沫吗？

1、对比

在90年代，日本泡沫严重时，东京房价为纽约的8倍。（8万美金）
到2017年如今纽约房价均价2万美元，北京才1万美金！

其他城市该调整的也调整了 如温州，鄂尔多斯等。

2、城市化：

过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。

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未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。

房价上涨的 三 大理由：

第一条理由：房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象

第二条理由：我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。（经济增长红利、城市化红利、人口基数红利共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面）

第三条理由：就是全球范围内的资产荒。

（投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧）

举例北京房价为什么还要涨：

1、需求：

与纽约经济中心相比。北京是文化经济政治中心，中国人口是美国的4倍。
城市化推进速度快。

2、供给

北京住房利用率低：机关单位房子不能卖，每平方米土地，曼哈顿能用11平方，北京不到1平方。而且很多买的不住。

中心地段，土地资源稀缺。

3、经济

中国经济还在中高速发展，很快成为第一经济体。相对曼哈顿核心地段14万元一平方，北京才7万算什么。

经济快速发展，房价节节攀升，房价也是一个城市综合竞争力的反映。

政府需要调控，让还没上车的人抓紧，别让贫富差距拉太大。

一个社会最重要的中流砥柱是什么？归根到底还是人，而人活着是要有希望的，没希望是一个特别可怕的状态，会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发，我们国家要出台调控，让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人还要出台保障房政策，真正实现“居者有其屋”，这样子社会才能稳定。

所以说房地产调控不是调控的房价，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。

如何选房：

一、“先上车原则”。
也就是要先买票上车，买不起一等买二等，没有二等，站票也行，找机会再补票。避免被列车抛下。买不起大的买小的，买不了中心买偏点的。

二、记住稀缺原则

房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、地铁、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本！

改善房怎么选择？

改善买房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。

你看，过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。

买房，还是投资股票等！

03年到17年房价差不多10倍收益，而股票 你大概率买的是中石油中石化等，而不是腾讯阿里。沪深的指数算下来收益率就5倍左右。债券大概就1倍。

最关键的是，国家赋予你3倍左右的杠杆。

房场非常符合点线面体原则。

（参见：梁宁课程 08 机会判断：点线面体的战略选择）

基本没见过投资房产亏损，而投实体，股票，基金，黄金，虚拟币等多数人都在28定律里。

买房还是租房：

买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了

1、大城市房租在快速增长

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按照每年复利，最后租金算下来比房子贵。

房租为什么涨这么快：
1、供需
2、恩格尔定律（随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的）发达国家几十年经验证明这一点

买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。

租房原则：你要遵循一个便利原则，就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。

（如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。）

如何安排首付和贷款

对抗通胀：首付尽量低，期限尽量长，使用公积金贷！（货币每10年购买力下降3倍）

投资房产的 已知因素和关键因素

已知因素：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应。

关键因素：
1、儿童数量增速（过去十几年深圳和厦门学龄儿童增长分别第一和第二）

2、上市公司数量。（有经济活力）

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3、财政收入（东南6省收入足以养活全国，好比在古代，得中原者得天下！）

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4、服务业占比：服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好，它的房价上升的潜力也比较大

有人会问：房价和收入比？
现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。
加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应，未来不是所有人都买得起房子的

有人会问老龄化加独生子女问题？
回答：是哪里的房子，位置＋地段

你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

挣钱了，抓紧买房！