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二、今天主题----“海外投资之房产”
（一）题主：李涛 Ada(美国房姐)
自己的实践：买了加州一套房，在奥兰多买了三四套，住一套，其余租出去。妥妥的财务自由！加州那边生活成本高——加州油价四块多 奥兰多两块多。房子的收益率也没有奥兰多好。
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（二）艾玛：
《理财就是理生活》中有关于海外置业的章节。其实就是我的真实经历。我早年，便是以房产投资开始投资之路的。2004年，我拿着硕士奖学金买了香港的第一套楼。因为租能抵供，房价又不断上涨。在很长一段时间内，我都特别迷恋房子。房子越来越贵，我就开始探索其他的途径，买过车位，投资收益不太好。再后来，就开始看海外的房产。美国、加拿大、澳洲、日本、东南亚、欧洲，都仔细了解过。后来选择了英国。就如书里写的，因为之前都太顺利，也过于相信成熟国家的法制，所以，比较冒进。亏了200多万。现在，手里仍旧有两套英国的公寓在收租。
我的体会是：所有投资品都有好处有坏处，没有绝对的好，只有适合不适合。
**保险产品：保险功能很好。投资收益功能就很鸡肋。这是对我们这些懂一些投资的人来说。但对绝大多数普通家庭，不会、也不愿意去接触较复杂、风险较高的投资品，保险的投资收益功能也不错。还有一些大户，为了传承避税（书中也有专门的章节谈到），为了债务隔离，买保险也是个很好的选择。所以，产品本身没有绝对的好坏，只有适不适合某个家庭。
**海外置业也是如此。
海外置业的好处：对冲中国市场。有个笑话：鸡蛋不要放在同一个篮子里，结果所有篮子都在一个车上。对资产达到一定程度的家庭，海外配置是必然的选择。
所有资产都在国内，都是人民币资产，风险较大。海外置业可以起到币值对冲风险和经济体对冲风险的效果。就是万一人民币跌了，美金相对会涨。中国经济不太好，成熟体经济相对稳定。
因此，对海外置业初哥来说，主要目的，不是像早些年买中国房产一样，大赚特赚，而应该是平衡单一经济体的风险。投资收益目标不应该设得太高。这个心态要摆正。而对于已经熟练于海外投资的人，那就是另外一回事。
海外置业也有一些特殊的功能：比如移民、孩子教育。
我建议教育功能和投资功能分开来考虑。很多人问我，你去英国买楼，是不是就打算孩子以后送去英国读？我说不是。孩子以后爱去哪里就去哪里。她申请到什么好学校，就去哪个好学校。莫非因为你在那个城市买了房子，就只去那个城市读书？
当功能区分清楚之后，算数就很容易了。就看投资回报率。最好的学校就在伦敦周边，牛剑地区，投资收益率都不怎么样。
在我上周末的《养成记》分享里，提到“多维度思考方法”，当我们关注于核心维度，放弃其他不重要维度的时候，我们就可以大大降低价格。投资房子也是一样的。又要读书方便，又要各种条件，价格就会被拉得很高。收益率就会被降低。
海外置业也有非常大的缺点：管理极其不方便、很难卖出、流动性太差、税费复杂。
如果有亲友或自己在当地，可以帮忙看管或出售，那就要轻松很多。如果纯给第三方管理，有些时候就不能太计较。说修理，你就给他修理吧。不论太多钱了。一般来说，也不会太夸张。心理得调整好。
所以，后来，我会选择投资与股票相似的“房产信托”，这个书里也有详细写。流动性强，随时可以抛售。同一笔钱，买一栋楼风险很大，买信托分散在多个商场、酒店和办公楼上，风险就得以分散。
“房产信托”有个缺点就是稳定保守，不会大起大落。以收息和房价缓慢涨幅为主。而且主要集中在成熟市场，东南亚等新兴市场，房价快速上涨的地方就没有。所以，也要看你的投资理念是什么。
@冰冰子 电子工业出版社 首席策划
书里写过被动收入，闲置的房产建议租出去，目前北京的情况是租金我觉得不够抵回头的装修成本
艾玛：其实，简单粉刷一下，洗手间和厨房外层再贴上仿大理石板....装修可以很便宜。只要你不想着，装修着给自己住，费用就能控制下来。
@美奈（成都职业耍家、知识星球美奈生活馆星主）：
当租金可以覆盖房贷的时候，我认为才是一个好的资产，现在租售比普遍只有1.5%，比贷款利率差太多了，换算成市盈率就是67倍，这意味着67年的投资才能收回成本
艾玛：同意。原本买房子，图的是房价涨幅。现在思路要变一变。
三、扩充知识点讨论：
（一）美奈（成都职业耍家、知识星球美奈生活馆星主）：
日本房地产：
那我来分享一下我对日本房地产的所了解一些情况。2015年4月，当100日元=5.2人民币的时候，我第一次去大阪，当时非常惊讶大阪的房价。市中心相当于成都春熙路地段的房子，精装，永久产权，也不过2万人民币一平米。稍远点的地段甚至有一大把的1万出头的。要知道大阪是日本第二大城市，人口1000万，人均收入大概是30万人民币。
2017年4月。我第一次去东京，住在迪士尼附近的民宿，房东是青岛姑娘，告诉我说，她家的房子3万人民币一平，精装带家电，永久产权，她老公的收入是40万人民币。她做民宿一晚租金是600元人民币，一个月收入1万人民币+
后来我看了一下东京市区的房子最好的也不过5万人民币，一般都是3万左右。
@冰冰子 电子工业出版社 首席策划 ：
日本的房子有一个问题是，不能随意作为民宿使用，现在有监管的政策。现在的政策和前面不太一样了。今年在大阪过的元旦，闺蜜夫妇在日本当医生，他们又买了一套房子，只能偷偷作为民宿，适合特别靠谱的关系的朋友来住，不然被邻居投诉不说，各种垃圾分类问题也是一个很大的困扰
美奈（成都职业耍家、知识星球美奈生活馆星主）：
我本人在大学本科阶段做的研究是中日韩文化比较，所以我到现在对东亚模式（社会和经济问题）都一直感兴趣，并保持长期跟踪。
如果大家有兴趣，我可以推送几篇日本房地产泡沫时期的文章给大家阅读。日本的房价跌了20多年，大概70%，即便最近几年反弹了不少，但是90年最高峰比还是下跌了一半。
后来我跟住在第五大城市名古屋的日本朋友见面，我就好奇问他，为什么日本年轻人都不买房啊？你们房价这么便宜，收入房价比非常合理啊！他的回答是：“我们年轻人只相信东京永远跌”！
我的日本朋友现在快50岁了，还没有结婚，也没有稳定工作。他住在名古屋的一个带车库公寓，月租金大概是人民币4000元，他的月收入大概是人民币1.6万元。
他就是典型的日本泡沫破灭后最受害的一代人。即使是名牌大学毕业，也只能面临平庸的工作机会，日本长期的恶性通缩，导致了年轻人就业不稳定，收入无增长。所以他们整个社会变成了低欲望社会。
他上次还给我说过，自己都不用买新衣服，直接去父母衣柜里面翻就好了，泡沫时代，日本也是盛行疯狂的消费主义，买了很多衣服还没穿过一直闲置。所以，优衣库，无印良品还有宫崎骏的漫画，其实都是泡沫破灭后才发展起来的时代潮流，这是与“又穷又老”的日本社会契合的。
从投资回报的角度来看，日本的租售比秒杀全球，排名第一的就是大阪，租售比8%左右，如刚才主编大人所言，现在民宿政策收紧，做游客出租这种高收益的项目越来越难，但是，如果出租给普通长租客户，租售比也能达到6%。但是日本房子最大的问题是持有成本很高，第一是维修费（地震多），第二是房产税和遗产税。所以日本的房子是不可能传到第三代的。
目前日本是全球利率最低的国家，另外一个是欧元区，日本人房贷利率是1%，外国人是2%，可以零首付。但是目前也是外国人买的比日本人多。
艾玛：我常常提醒大家，包括上一次“有请”的访谈时说的：我们投资一定要往前看。未来的情况，与过去太不一样了。中国已经过了快速发展期了。曾经的成功经验，不能在未来复制。那要跌大跟头的。日本和香港就是前车之鉴。房子，能够收息，我觉得是抗跌的关键。
不再像以往那么是最好的投资品了。海外置业，除非为了移民这样的特殊功能。打理起来实在麻烦。
@冰冰子 电子工业出版社 首席策划 ：
同意 ，我现在的观点就是没法去生活的城市，暂时不考虑投资房产了. 就想去海南，没必要买房，各种超级豪华酒店随便就可以住
（二）Sherry (欧洲移民专家)
大家好，那我帮大家分析一下欧洲房产市场：希腊，塞浦路斯，葡萄牙，西班牙，意大利。这5个国家是有明确的购房移民法案的，只要买房子，就可以全家拿到身份。
因为简单方便可以拿到身份，所以很多人不是看着投资去的，重点还是放在拿身份上面。拿希腊而言，购买25万欧元的房产，不到200万人民币，目前租金回报率净收益在4%左右。光看租金回报，还是比国内强的，但是如果仅仅是为了投资，那选择在希腊就没有什么意义了。
Sherry 提供图表
（1）希腊
希腊的房子比较奇怪，市中心便宜，两边贵。主要是因为希腊的房产特别破旧，政府没有翻新等动作，市中心的房子都是上百年的，道路狭窄，中国人是不乐意在那边生活居住的。但是市中心的房子很容易出租，因为希腊是一个旅游国家，很多景点都在市中心旁边，所以市中心的房子拿来做airbnb收益就不错，目前也有很多中介推出来包租的项目。
所以我很认同艾玛老师的话，看看你为了什么？如果是投资，不要选择希腊，如果只是拿个身份，也不过去居住的，那么就选择市中心包租的项目。很多客户说我想选择面朝大海的房子，也许自己每年可以度假过来住呢。但是实际的情况是一年也去不了几次，反而也不容易出租，空置的比较多。
购房移民的目的是为了移民，并不是为了投资。
（2）塞浦路斯
塞浦路斯是英联邦国家，英语普及度很高，80多岁的老奶奶都可以讲英文。国际学校的学费大概5000欧每年，城市看起来都比希腊新很多，比较适合过去居住生活的家庭。并且法案规定只能买一手新房，因此这个国家的开发商比较多，修建的房子也都类似于中国的小区，有安全感，归属感。
很多北上广的客户很喜欢，30万欧元买个120平左右的公寓，比北上广房价便宜多了，而且他们的学分可以和英国无缝对接，也可以算做孩子将来去英国读书的跳板。所以一般为了孩子教育，又不想花费太多钱的家庭，就适合选择塞浦路斯了。
因为本地人不需要买房子，基本上都是卖给做移民的客户，所以转手不容易，因为法案规定只能购买一手新房。
（3）西班牙、葡萄牙
西班牙葡萄牙2个国家法案类似，都是购买50万欧元的房产，但是因为他们的身份不是一步到位的永居卡，要想转永居还需要在当地居住，因此最近2年选择这里的客户已经很少了。如果想选择西班牙的话，建议大家选择巴塞罗那，类似于中国的上海，房产保值，租金回报率可以达到5-6%。
（4）德国
除了购房移民的国家，欧洲其他国家的房产波动并不大，比如德国，房产每年大概5%的稳定增长，因为没有那么多中国人，所以房价还没有被炒起来。
艾玛：但是 很多欧洲的房子，法律有利于租客。房东很被动。所以，买欧盟国家的，还是主要以移民功能或者教育功能为主。投资就算了。
Sherry(欧洲移民专家)：
在德国的中部，科隆，杜塞这样的城市，市中心房价大概3000欧/平，100平米的房子大概可以租15000欧/年。租金回报率在5%左右。虽然法律有利于租客，但是房东可以买断租保险，每年800欧左右。如果租客突然变动，保险公司可以帮忙承担风险。
欧洲主要还是移民教育为主。投资可以考虑东南亚。
@刑鸽（乌鲁木齐理财达人）
在海外买房如果可以按揭，租金大于月供，是不是一个好投资？
艾玛：我有试过海外买房按揭贷款，要预留很久的提前量。审批特别特别慢。要好几个月。此外，也要为房子的空窗期，留一些余地。在投资里，咱们这叫“安全边际”，不能算得太紧。
@刑鸽（乌鲁木齐理财达人）
理想很丰满，现实很骨感 ，租房管理也是非常麻烦的一件事。海外的房子租客不交租金，还不能驱赶，还要走法律程序
（三）Tony & Hanson (海外投资专家)：海外房地产基金
@ Hanson （香港弘富投资策略长）
我觉得全球房地产信托基金可供喜欢买房产的朋友们投资，过去10年投资全球房地产信托基金年化收益率大约11%左右。因为10年前是金融海啸房产的低点。除了租金收益之外，还有来自于房产重估的收益。
不动产信托基金可以成为个人资产配置的核心部分，它又被称为第三类资产，比较不会受到股市波动以及景气的影响。
@ Tony (弘富集团执行董事)
有一些房地产基金，它的收益来源主要是租金，说某些商业大楼的租金，那么跟短时间的房产价格涨跌没有什么关系.
有一些房地产基金还发展出主题基金，比如说物流地产基金，那么它的投资标的可能是仓库，然后那个仓库比如说是，沃尔玛长期租用的，然后这个租金的收益是非常稳定的。还有什么养老地产基金啊，学生宿舍就是教育地产基金，或者是一些医院诊所的用地，就是医疗地产基金。
有一些事做成5+2，就是内港基金投资的周期，基本上是5年5年到了之后呢，它会开始处分，里面的投资标的，在这5年期间主要是收租金，5年到的时候他会看状况，开始慢慢的把这些地产项目都脱手卖掉，然后预计还需要两年的时间，把整个项目都出去卖完
投资人在这5年当中主要拿的是固定的收益，然后最后出清那个阶段，一般预期可能还要赚一笔价差，那这个价差，投资人也是跟基金公司来分享，比如说可能投资人最后那边是拿项目出清后收益的7成
海外房地产基金投资的门槛，一般可能至少10万块美金，或者有的会要求20万美金以上
艾玛：还是有比较便宜的，没什么门槛的。只是国内市场还没有，要来港股或其他市场上买。呵呵呵。Tony哥说的海外房地产基金和我介绍的Reits 不是完全一样的产品，国内和境外操作有些不同。 但底层资产差不多，是一类的。
Tony:对的，另外还有就是若干的投资金融产品，表面上看起来名字可能一样，但是具体的条款内容投资标的相差很多，我们做投资的时候，一定要仔细的看清楚，或者请相关的专家顾问协助。比如说有时候我们会看到，有些基金上面写着，某某固定收益fixed income基金，我们看到这个字眼很容易自己去联想到说，这个是保本保息的，其实这是完全个人自己的猜测。
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