物业公司有权制止业主的群租行为吗？

在住宅小区里，室内群租问题一直困扰着物业服务中心，即使与行政部门沟通协调，也是难以解决实际问题，形成困扰的原因第一是群租是普遍存在，群租现象与小区的规模、属性、地理位置有关；第二是当下没有明确的法律法规来制约或限制这一行为。这给当下物业服务企业带来诸多不便，那么下面，我们一起进入今天的课程《物业公司有权制止业主的群租行为吗？》。

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看完以上视频，那么现实中法院是如何判决视频中的案件？专家是如何分析这一案例？

法院判决：

因该房房主安某与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。同时，何某也与物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》，约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另约定严禁改变房间原有设计用途。故法院审理后判决驳回原告黄某的诉讼请求。

专家解答

本案的争议问题在于:物业公司制止群租行为是否构成侵权。

“群租”并非一个严格的法律概念，一般是指，房屋产权人或使用权人通过改变房屋建筑结构和布局的方式，将房屋分割成多个独立的房间，然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。

按照《上海市住宅物业管理规定》第52条规定，“业主、使用人应当按照规划行政管理部广]批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的， 由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批， 并依法向其他行政管理部门办理有关手续。”

群租属于租赁行为，属于对物业的使用行为，何某使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。原告何某未办理相关手续，擅自改变了房屋原有的使用性质，将所有部分都变成用于居住的小房间。并非属于确需改变物业使用性质的情形，因此，原告的群租行为违反了《上海市住宅物业管理规定》。

原告认为其与业主签订的房屋租赁合同中约定了其有权将房屋进行分割出租。但民事行为不得违反法律规定。综上，原告的群租行为违反了法律规定和相关约定， 是不合法的。

对于业主的违法违规行为，物业公司应当予以劝阻和制止。但应当正确理解劝阻和制止，包括两个方面: 一是劝阻和制止是一种义务而非权利，物业公司基于法律规定和管理规约的约定来履行这一义务（发出违章装修整改通知单，要求何某停止施工，恢复原样）。二是劝阻和制止行为是有严格界限的，不能为达到劝阻和制止的效果而采取无限制的措施（阻止何某将10张床运进小区）。所以才有劝阻、制止无效的向相关部门报告的规定。上述两个行为虽都属于劝阻和制止行为，但的确已经超越了其职责权限。