法拍房数据分析

微信群里有位同学发了如下一张截图，因为之前也关注过法拍房，所以也略有些了解，这位答主写的危言耸听，数据用的张冠李戴，情绪表达满满，姑且就来反驳他一下。。。

首先看图：

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第一段：这位答主啥都没干，首先下一个结论，法拍房增长速度已经失控了……这个吧，咱先放着，接着看。
然后答主再下一个结论，法拍房增长速度失控的深层原因是银行的资产结构在恶化……
这个递进关系，让我有点晕乎……因为速度已经失控了，然后失控的原因是银行资产结构恶化了。两个原因放一起是想说明啥呢？
我觉得答主可能在表达速度已经失控了，而且银行资产结构恶化了，并不是想说明速度失控的深层次原因……
这个表达吧，感觉答主应该没有做过数据分析报告，不然第一句就这么写，很容易被喷死，不专业。

然后咱转回正题，法拍房增长速度到底失控没有？
单看法拍房挂牌数量的增长幅度，感觉增长很猛，但是数据不能单看，要对比着看。

2023年，新建商品房销售面积111735万平方米，新建商品房销售额116622亿元。数据来源： 国家统计局网站
2023年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，成交量14.9万套，成交总金额3004.1亿元。数据来源：中指研究院发布的《2023年全国法拍市场监测报告》
2023年，全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元。数据来源：贝壳研究院

由于新房是按面积算，法拍按套算，所以我们就用金额来比较，法拍的成交金额仅占新建商品房的2.5%。这还是没算二手房交易的情况下。所以法拍房再怎么增长，也是房产交易里面非常非常小众的一个品类，上不了台面，影响不了整体……
这里我们不妨做个假设，如果这79.6万套，全卖了，按比例算，成交金额也在16048亿元。占新建商品房成交金额的13.7%，占新房和二手房销售金额的0.9%。
所以，可以这么理解，以前法拍房少，是新房二手房销售量少。随着分母增多，相应的纠纷就增多，法拍也随之增多了。

然后咱们再看银行的资产结构到底恶化了没有呢？
让我们选取四大行看看吧，这样比较有代表性（主要是懒，数据好找。。。）

农业银行2023年实现归母净利润2693.56亿元，较上年增加101.24亿元，增长3.91%；中国银行2023年实现归母净利润2319.04亿元，同比增加53.82亿元，增长2.38%；建设银行2023年实现归母净利润3326.53亿元,同比增长2.44%，工商银行2023年归母净利润3639.93亿元，同比增长0.8% 。

以上数据来源于2023年上市银行年报。我觉得吧，从银行股这一年的股价上也能看出来，银行应该没有资产结构恶化，不然A股里面，分分钟给你砸跌停呀。。。
而且，要是真出问题了，这位答主应该号召大家赶紧去取钱去呀，对吧，都资产结构恶化了，还不取钱，回头钱都没了~~

接下来看第二段，答主列举了四个数字，其中两个数可以说既对又不对，这位答主展示了一定的指鹿为马、张冠李戴、以偏概全的能力，让我来拆穿他。

1、2017年 9000套法拍房

目前官方认定纳入网络司法拍卖的平台共有7家，其中京东、阿里资产·司法拍卖平台的挂拍量最大。

而阿里法拍房数据显示2017年，全国法拍房9000套；2018年，法拍房数量2万套；2019年，法拍房数量50万套；2020年，法拍房数量133万套；2021年，法拍房数量168万套。2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报。

而且上述所显示的房产套数，其实是一个历史累计数据，即包含所有已成交、已过期的房产。且反映的是挂拍次数，房子未拍卖成功，需要二次甚至是三次拍卖。同一套房子很有可能被重复统计，所以最后21年这一百多万套基本上是一个远大于实际的数据。

所以答主这个9000套，仅仅是阿里平台一家的法拍数量，以偏概全了。且还是挂牌次数……

文中答主是专门选取了9000套这个数字，用来衬托后面的三个数据。。。
啧啧，其实为啥不用21年的168万套来说明问题呢~~_都懂都懂~

2、2022年增长到了58.3万套
这个数据我发现了两个数字，一个是58.3万套，另外一个是2022年法拍房数量是60.6万套，数据来源都是中指研究院发布的。这个中指研究院是美股纳斯达克上市企业，并不是什么国家机构、行业协会……
我找到这个中指研究院的官网，在上面找到的一份报告（《中指丨2022年全国法拍房市场总结》_中指云），2022法拍房数量为60.6万套……所以这个数据答主引用错了，还说少了……
而且我看这个研究院的网站，也并没有说明是如何统计的法拍房数量。。。作为一份公开报告，其实应该公布计算方法、统计口径的，不然无法取信于人呀。不过也有可能我不是付费用户，看不到……

再后面两个数据没有异议。都是从中指研究院的报告上获取的。

然后第三段，答主又马上下了一个结论：大部分法拍房是由于断供产生的……然后又以此推论，断供是由于房主破产导致的。这个吧，没有数据当然可以随便说，我也没有数据，我就列举几种情况，请大家参考一下。可能是答主见识过的实际案例少，确实想象不出还有其他情况能导致法拍吧……

法拍房，就是被法院强制执行拍卖的房屋。所以法拍房只能由法院进行处理，而法院能处理的情况那可就太多了。。。

1、违法行为（如诈骗、贪污等）导致的房产没收情况

2、欠钱还不上，房子被强制拍卖用来还债的。

3、当房产所有者无法继续支付房贷，导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。

4、遗产纠纷、离婚纠纷

所以除了纠纷、触犯刑法、断供，还有欠钱不还的情况，也能触发法拍。。。
并不能张嘴就来，大部分法拍都是断供的，大部分断供都是破产的……

要知道深圳去年处理破产开发商，直接就是一波几十套别墅、一百来套住宅直接上法拍，这也不是断供呀。不过到是真的企业破产……

答主下面的回答我就不分析了，已经脱离理性，进入到 “我说的都对” 的阶段了，随他去吧……

但是我还是想再接着分析一下，希望能打破大家的思维定势。

我们单独看法拍的住宅（法拍房源包含住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型）。

2023年全国法拍的住宅有38.9万套，相比去年（27.2万套），增长11.7万套，这个数据不少。

2023年全国挂拍量TOP50城共计挂拍超18万套房，主要城市集中在重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉等城市。所以有相当一部分法拍，都分散在三四五线城市。所以按城市平均一下，是不是法拍量还可以，还能忍？

其中挂牌量最高的城市是重庆，其次是成都。两个城市挂牌量都超过了1万套。是不是很意外……

所以，既然要说经济不好，为啥挂牌量最高是重庆、成都、郑州。而不是北京上海深圳广州。照理说，北上广深房子肯定更多，经济不好肯定影响更大。

而且进入法拍的法律流程很长，基本要2到3年，才能进入拍卖流程，所以今年的法拍量多，起因应该在2021年到2022年……是不是也能理解一些了。。。

然后从我个人搜集的数据、新闻来看，法拍房增多的主要原因应该是抵押房产融资的问题。

比如：

在深圳，曾有一个非法集资的案例，估计有数万人通过经营贷和抵押房产的方式从银行获取资金投资至鼎益丰平台。该平台承诺的高利率一度吸引了大量投资者，据估算涉案金额高达5000亿。然而，当这个庞氏骗局崩溃后，与之相关的数万套作为融资抵押的房产也面临着被清算的风险。

许多房地产投资者过去倾向于使用高杠杆方法来增加投资收益，其中不乏使用一套房产作为抵押来购买另一套房产的案例，形成了连锁的投资方式，即所谓的“一套接一套”模式。在房价普遍上涨的市场环境中，此策略看似合理；但在房价下跌的情况下，银行对房产的评估值也会降低，从而造成投资者须弥补的价值差额。

2017至2020年间，约有20%的二手房交易涉及“高评高贷+抵押债”的模式。随后，在2021至2023年期间，超过一半的房屋贷款转变为“抵押债”。这种债务结构的调整反映了市场上日益增长的财务风险。随着房价下跌，这部分抵押债很难继续下去。

还有就是抵押房子经营的情况，遇到经济下行周期，就很难受了。。。

总结一下，潮起潮落，不可能有永远涨的资产，也不可能有一直跌的资产，放宽心态~

如果你已经站在山岗，不要着急下船，也不要抱怨大环境，路都是自己选的，耐心等待就好了，大饼都能从一万刀涨回七万刀，更何况是水泥房子呢。

如果你还没上车，买也有理不买也有理，反正早买早享受，晚买有折扣。精神享受也是无价的，也不亏呀~~

是不是~~