物业公司未来的初步思考（部分）

物业公司未来的初步思考（部分）

物业服务行业是伴随着房地产行业发展起来的新兴行业，因其具有“轻资产、低负债（零负债）、长流水”天然财务特性，近年来，受到国内外资本的青睐。在新三板、联交所、上交所甚至海外交易所挂牌、上市的物业服务企业越来越多；物业服务企业通过金融手段，大量融资的案例也屡见不鲜。物业服务上市企业的市值估价和发展前景也被国内外机构投资者持续看好。基于对金杯物业公司现状及未来发展的思考，形成以下若干意见和建议。

一、行业情况

一是资本所向。

2018年初，南都物业在上交所上市首发公开发行股票，标志着物业服务行业资本元年的到来。著名音乐人赵季平先生曾说过：在不被人关注的角落起飞。这句话生动的诠释了当下的物业服务行业。

据中信证券投资银行基础设施与房地产组高级副总裁张藤一先生介绍，2017年末，中国物业服务行业市场规模已超过8000亿，2018年末，全行业管理面积超200亿平方米，市场总规模突破万亿已成定局。据深圳市物业管理协会副秘书长刘双乐先生估算，未来10年，物业管理市场规模可能将达到2万亿元的水平，其中物业管理市场在1.3万亿元，增值服务市场在7000亿元。

物业服务行业投资少、收益稳、负债低、抗风险性强，具有一定规模、经营稳定的物业服务企业已成为包括银行在内的投资机构新宠。

二是行业所向。

房地产行业与物业服务行业是人为划分的两个行业，实际上是一个硬币的两个面，即盖房子和用房子。物业服务企业能够站在业主的角度上对房地产开发过程中的方方面面提出优化的意见和建议，一方面节约成本，另一方面把业主的需求在产品满足和体现，促进了销售，从而促进了房地产业的发展。

现如今，大多数地产企业已经意识到物业服务企业作为重要作用。远的不说，就以河南省内企业为例。永威、康桥地产从地产发展战略角度考虑，凭借着物业服务企业不求盈利、但重服务的理念，其在房产销售中，每平米市价高于周边竞品1000至2000元，这一收益，远远弥补了其物业服务企业的亏损。建业集团从整个集团资产配置和资本运作角度考虑，已将建业物业打造成为一个优质的融资平台，在2016年，创河南省物业界先河，借助资产证券化工具，利用物业服务预期收益，一次性融资9亿元，用于项目开发。此外，2017年8月9日，在中民投的支持下，上海科瑞物业公司以122份项目物业服务合同为基础，发行了国内物业服务界截止目前最大一笔资产支持证券，一次性融资22亿元。

有多少种物业形态，就有多少种物业服务类型。目前，除了我们熟悉的住宅物业服务，还有工业物业服务，商业物业服务，学校物业服务，医院物业服务等等，在悄然高速发展。房地产项目有其开发的生命周期律，而且重资产、高投入、高风险且利润率逐年下滑、行业集中度越来越高、土地获取难度越来越大。正常经营物业服务项目不仅可以避免生命周期律，而且收益稳定，规模越大，预期收益越多，所掌控的业主消费市场越大。一个良好的物业服务企业，不论是长线投资持有，还是短期融资变现，或者是培育相对成熟之后股权出让给急于扩张的行业大鳄，对股东来说，风险相对较小，预期收益相对较高。

目前，无论何种规模的地产企业均有其下属的物业服务企业。一方面，物业服务企业保证地产项目品质提升，促使产品相对于周边竞品价格可以遥遥领先；另一方面，地产企业通过向物业服务企业输血，潜移默化的转移了资产，实现了由重资产向轻资产的蜕变。

三是政策所向。

国务院在2017年取消了物业服务行业一切的准入和资质门槛，物业管理师等一批职业资格也全面取消。从2017年至2018年，从国务院《物业管理条例》到各省市区的《物业管理条例》密集修订。2018年初，仅河南省的国家机关事业单位工作人员在每月工资中，增加了物业费补贴，不同级别补贴标准不同。2017年中国首届国际物业管理行业博览会在大陆物业管理策源地深圳举办，2018年上半年，第二届博览会又落户深圳。

上述一系列政策出台，无疑向市场传递了一个信号。物业服务行业大发展的新时代已经到来。作为典型的劳动力密集型行业和“无烟产业”，物业服务行业，一方面可以吸纳大量“难就业”人群，促进“人的城市化”，在潜移默化中完成从业者由“农民”到“工人”的转变，完成服务对象由“村民”到“市民”的转变，促进社会稳定。另一方面还可以源源不断的创造稳定税收，消耗相关行业过剩产能，带动并刺激其他行业发展。