2019年，黄奇帆曾在一次大会上预测了房地产接下来的趋势，我们来看看操盘过一方楼市、掌握实际信息的人，三年前是如何解读中国房地产市场的发展逻辑和未来走向，也看看三年后市场趋势是否如他所预测的一般。
以下是观点的摘录：
一：房地产规模，未来10年将从17亿下降到10亿㎡
先来回顾房地产之前的发展状况：
在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后从1998年到2008年，这10年里涨了6倍。
2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米，
2008年全球金融危机发生了，中国房产交易量也下降萎缩到6亿平方米。
2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿增长到12亿平方米。
2012年到2018年，又增加了5亿平方米达17亿平方米。
房地产今后怎么走？
今后十几年，房地产的新房交易量不仅不会增长翻番，相反还会每年小比例萎缩，或者零增长、负增长。十几年后，房地产销售交易量可能降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
过去房地产之所以能翻四番，有四个原因：
一是城市化，联产承包责任制释放了3亿农民到沿海城市打工，在城市打工10年以上就可以在城市相对落户，城市户籍人口大幅增加，过去20年中国城市化率上升了26%，城市规模的扩大带动了房地产的增长。
二是旧城拆迁改造，各种规划布局调整城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是按揭贷款政策，按揭贷款是中国房地产市场的重要经济杠杆，城市土地批租政策又催生了房地产商。
四是人均住房面积增加，90年代中国人均住房面积6㎡，2000年城市人均住房面积也仅10几㎡，而现在人均住房面积以及达到50㎡，改善性住房增加了购房需求。
二：房地产指标，房地产增长指标已经出现拐点
1、14亿人口成为中国人口的天花板，人口数量逐渐减少。
2、中国城市化率已达到65%，已非常接近欧美发达国家的75%。
3、中国老龄化率在加速，去年已达到21%，需要的住房数量逐渐减少，老年人死亡还会退出许多房子。
4、旧城改造总量减少，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。
5、人均住房面积基本平衡不会再大幅增加，我国人均住房面积已经达到50平方米，已达到全世界发达国家（如欧美人均住房面积为50㎡）水平。
6、房地产金融杠杆率过高，中国房地产商的负债率都在90%，已经达到上限了。
7、住房质量提高，中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。
三：未来10年房价判断，房价增长率将低于等于GDP的增长率（5%）
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。
支持这个状态的原因，大体上有三条：
第一个原因：供需关系。过去二十年中国房地产是供不应求的，人均从10㎡往20、30、40㎡的过程是全球经济下的补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多，在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价的不断上涨。
第二个原因，房价上涨和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年开始差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，M2在2004年其实就20多万亿，到2019年就到了190万亿（2021年已经238万亿了），差不多二十年涨了10倍。
这个钱出来当然会影响社会经济。被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但也自然导致房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。
所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象！
第三个原因，一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。
中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性
中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；
但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。
今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。
四：未来10年房企数量，未来10年开发商数量会减少2/3以上
中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。
中国房地产商有三大特征：
第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。
第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。五大开发商不管是万科还是万达，几乎都有几百个子公司，层层叠叠。
第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，规模排在前面15%的公司，一年的开发量就占了全部开发量的85%，剩下的8万个企业只干了15%，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱J资、乱C地、乱F展。这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。
今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。
五：负债率之变，未来10年开发商负债率将下降到50%以下
中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。
中国9万多个房产商的总负债率，2018年是84%。
中国前10位销售规模的房产商负债率也在81%。
整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。
表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。
买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。
地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。
这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。
开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱J资、借G利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借G利贷搞开发。
再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商80%多的负债率。
卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息债务——房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。
但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸。
香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%。
在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。
一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，G家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有J管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。
二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。
三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。
由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。
六：未来房价，未来房价会是怎样的走势？
现在对眼下房地产商崩盘也好，或者有些违约也好，由于房地产的形势出现了拐点，它怎么适应、一下子怎么办？大体上应该这么说：
第一，房地产是支柱产业，差不多占GDP的5%到10%的分量，增长可以影响10%，负增长也可以影响10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业要稳定；
第二，房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产，也应该稳定；
第三，房地产是半金融企业，里面存在大量的按揭贷款，它崩盘对金融机构也是问题；
第四，房地产还和大量供应链上的工业企业相关联，它是龙头产业，带动几十个工业产品或消费品的销售。
从以上意义上讲，追求房地产业的稳定、不大起大落，就是在限制土地价格、房产价格、建设量、炒作翻番。房地产也好，ZF的调控方式也好，都会随着新的形势进入良性循环的状态。
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