作者：段段_ChinaElite
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美股历史性高位调整，一场血腥大暴跌带动全球资金避险情绪，国内无数公募猪头机构一点也不懂行业空间格局与企业标的基本面质量，前期只看厕所级别报告，年初拼命追入，本轮为了保业绩排名，获利高的优质地产股在这次调整中直接抛售砸盘。对地产企业本质的货值储备质量与规模，供货结构，推盘节奏，周转结算，利润释放一点最基本的框架结构也不懂。仅以此文，测算房企营收，利润，EPS的正确打开方式，赠与所有优质地产房企，价值也许会迟到，但是从不缺席。
特别点名大水货 Goldman Sachs，Morgan Stanley等等，你们对于H地产的厕所级别研报，是一直在逗我么。
国内还有对阳光城 2018年EPS测算为0.62，对其他优质房企EPS测算也极为离谱的卖方机构，还在自称多年地产行研，动不动就给公募买方的猪头机构开策略会，讲行业报告和标的分析。麻烦请回去，好好把地产企业营收，利润计算的最本质框架结构重新学习。不要再把只能扔厕所的报告拿出来给市场丢人现眼，自行暴露对于最基本的房企项目，周转，结算，利润计算框架的根本无知。另外给公募买方猪头机构讲一句，好好花一些功夫深入研究行业情况和标的基本面质地，对自己管理的资金和客户负责，不要再看厕所报告，听小道消息，做买入卖出判断。
以阳光城为案例，再次强调房地产是一个非常清晰的行业。房企基本面判断的核心在于，货值储备规模与质量判断，招拍挂或并购项目土储质量跟踪，供货结构推盘节奏判断，项目操盘能力，销售和工程进度跟踪，合约工程与建工标准判断，周转结算情况，项目毛利净利情况与负债端结构和成本情况，现金流管理能力，供应链控制能力，企业战略，管理机制。房企标的因为会计准则问题，项目结算与利润释放造成延后，但实际纯利释放已提前锁定。阳光城2018年全年报表释放（最保守测算），营收470亿+，净利40亿+，EPS 1+，对于报表PE来说，现市场价格对应18年，8倍PE的Top15房企，对于实际项目销售创造的潜在纯利而言，18年3倍PE的Top10房企。这些最基础的周转结算，利润释放的计算工作，年初便可以做好。公墓猪头机构等企业报表19年出来再恍然大悟（今天18年初也是看到业绩预告和房企17年销售数据，才恍然大悟追入），真是个Joke。
对于地产行业未来3年空间格局而言，2020年地产供给侧改革新供需平衡前都是地产Top20龙头房企规模与利润双集中化浪潮。融资渠道收紧，招拍挂资质门槛提高，政府调控限价，都是地产供给侧改革。使得中小房企产能与规模出清，12-14万亿地产行业总盘，行业资源，人，财，都在快速向龙头Top20集中。龙头房企Top20的本质成长空间来源于历史性周期的大集中化，而并非依赖销售总盘的成长，地产行业强周期属性淡化。（2016年全国销售总盘11.7万亿 Top30销售3.3万亿 占比28.2%, 2017年全国销售总盘13.3万亿 Top30销售5.1万亿 占比38.3%）
这轮新历史平台上的地产供给侧大周期的确定性，至少还可以维持2年以上。数据与模型推论，一是基于中国地方财政恶化状况，一是基于新型城市化能释放的空间，还有一是基于新中产阶层对于改善型的需求支撑。
房地产行业，长期看制度设计，中期看宏观结构，短期看财政状况。17年中央财政收入17万亿，财政支出20万亿，地方债务平台持续恶化，为了获取更多中央补助款，地方政府自行承认GDP造假（扛不住时，不硬撑）。你问我房地产税什么时候会人大立法通过（18,19通过然后整个10万亿赤字么），18年地方财政的最重要来源土地财政以及紧紧联系的地产行业会怎么样发展，这个，用后脑勺想也知道。
最后，只能再深怼一次不做一点功课的众多公墓买方，麻烦对忽悠而来的AUM和客户负责，一直以来的大水货Goldman Sachs，Morgan Stanley等等，麻烦把最基础的框架知识重新学习，还不会，我也可以手把手教你。
风高也奉陪，猛风中碰杯，雨多急也奉陪，不懂说后悔，这一仗与下一回，力尽也奉陪 - 老郑的话 赠与所有优质地产企业。
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