本文只提供观点，不提供具的论述和结论。
关于房地产现状（2018年），主要关注点是现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？
一、以美国为参照系分析，当下国内房地产有泡沫么？
不可否认，现在的中国房价已经很贵了，尤其是2018年很多三四线城市房价也持续上涨，所以当前不仅一二线城市贵，三四线城市也很贵，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是时间过去太远，我们直接对比有失客观，所以采用美国作为参照系分析。
美国这些年一直是全球最大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。
然后再对比2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。
二：贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，主要有三个关键点：
一：这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。
只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。
二：我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。
那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。
三：我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，容易造成过早的阶层固化，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
四：还有很少声音说日本等是主动刺破泡沫，这也经不起推敲，没有政府会做这样的事，往往都是被逼无奈的决定或压根就没这回事，具体论证比较麻烦，就不细述了。但是有一点很确定，再世界大国里，除了我国政府，没有哪个国家有对房地产如此大的市场有如此强大的调控能力，没房一族更应该感谢政府。
三：关于房价上涨的一些似是而非的原因
现在网络上上有形形色色的关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的，你可能还是有很多的疑惑，。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？
我们就几个关键问题分析分析：
一：货币超发导致房价上涨
这个说法听起来很有道理，但是其实是个伪命题。 举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的元凶，它是不在现场的，怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？
还有，货币超发很可能本身就是个伪命题，关于讨伐我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的，是一种主观臆断的结论。其实从2000年到2016年的17年间，我国平均的通货膨胀率是是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。
所以，如果有人说中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人对宏观经济不太了解，而且有很强烈的价值偏好，其实，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么厉害，根源还是因为我国今年来经济发展好的同时城市化推进得也比较快。
二：供地不足导致房价上涨
关于这个问题，举两个例子。你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。
你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。
三：房价是炒作起来的
这个问题其实不难回答，之前的文章也说过了，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回落。比如说像温州，像鄂尔多斯和东北的等少数几个城市，它们的房价再某段时间里下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。
四：政府行为或政府不作为
中国政府调控能力是很强的，地方财政依赖地产不假，但是大城市的房价只要是由其资源稀缺性决定了。关于卖地，即使政府免费开放土地，房价也会逐渐到现在的水平，政府卖地，则可以解决很多地方财政问题。
还有，政府调控的关键要素无非是房产市场的供需关系，通过把大量有购买欲望和需求的人群挤出市场，再一段时间内，一定程度上可以降低甚至抑制房价高速增长，这对国家或某个城市的长远发展是有好处的。前几篇文章讲了很多点，其实就市场总的存量和未来可能的存量而言，再加上中国城市化还没有完成，大城市聚集才刚刚开始，中国经济长时间持续增长，政府并不怕当前的高房价会引发泡沫什么的，甚至是有些荒缪的。政府打压房价，是为了财富再分配过程中，尽可能平均，阶层固化不要太早发生，社会稳定并由长远的发展动力，这才是一个大国要考虑的点。
五：人口结构和阶层固化
日本和美国的一些城市出现问题主要原因不是人口少，本质原因是美国工会和日本终身雇佣制造成的，这个由专门的一篇文章讨论。是这些原因造成了这两个社会出现了严重的阶层分化和产业倒退。但是，中国是一个非常大同的社会和文化，年轻人的上升通道依然存在，而且机会窗口并不小。日本房价很多年低迷主要是年轻人没有购买力，没有职业和事业上的上升空间，而我国在可见的未来并不会出现这样的情况。
一线城市的资源就那么一些，金字塔上面的资源本来就少，能完成阶层跃迁的人在历史上本来就不多，当下几乎是上升最容易的时代（近几十年，比如当年开放高考，就是全面打开了社会的上升通道），也是最有活力的时代。
纵观历史数千年，历史上，能完成阶层跃迁的人本来就是少数。
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