我们在初次约谈客户时一定要搞清楚客户的一些基本情况，通过不断的了梳理客户的信息，从而确定他置业的金融方案

给客户的金融方案已定不是只关注当下，而是要着眼于全局，做到走一步想5步，谨小慎微全方位考量，综合评估，不错过任何细节，不给客户埋坑，不让客户承担不必要的损失。

第一步：先确定他的资质是否达标，要了解客户：当前的户籍-婚姻状况-有无多余房票

如果客户是单身，那问到这里就截止了，所有的规划都只能基于他一个人的情况而定，没有可以腾挪操作的空间。

如果已婚，要考虑一方是深户还是双方都是-夫妻名下有无贷款记录-夫妻如何通过配合购置房产。

房票的主要考量因素：配偶的户籍-夫妻名下房贷情况-配偶名下有无深房（深房名下有无贷款-红本是否在手-房产价值多钱）

户籍情况：（户籍情况决定客户的人头资源，间接决定融资空间）

银行贷款的最高年龄限制是70岁，如果老人已经65岁，基本不具备杠杆资源，因为只能贷款65-70之间的年限，及5年。

银行贷款的最低年龄限制是18岁，如果家中有18岁的孩子，及是一个房票，只是需要家长做担保，负债上限是2000万。

第二步：了解客户的职业，职业决定了他的融资成本及自由空间。

客户职业分为：受薪人士和自雇人士。

受薪人士：融资成本低，自由空间0。包含：1-公务员及公职人员；2-限制担任企业股东法人人士；3-收入恒定人士（大型事业单位：腾讯、华为、大疆、阿里巴巴～～～）

自雇人士：融资成本高，自由空间高。好处：1-社保不绑定；2-收入可塑造；3-可随意担任股东法人；4-可以操作额外流水。

Ps：两种各有优劣，若夫妻双方一个是受薪人士一人是自雇人士，可以形成优势互补，歌曲所长，发挥空间更大。

第三步：现金流规划

还款方式分3种：随借随还-先息后本-先息阶段还本（三种方式中随借随还是最灵活也是最好的还款方式）

在考虑还款方式时还应考虑：过桥周期（3年以上佳）和提前还款罚息（非常重要）的因素。

三者共同制约着如何选择还款的方式。

第四步：银行产品要素：（考量要素）

额度上限--高净值客户（规模）

资产估值方式---总值或净值（杠杆率）

流水重视程度（通过率）

公司注册持股时间、比例、社保、纳税、对公户（准入）

申请先决条件：准备资料-提前银行完成手续-流水财力（准入）