北京市二手房买卖注意事项简述

北京市二手房买卖注意事项简述

二手房，也叫存量房，属于房屋交易市场常见的交易类型。对于我本人处理房产纠纷的经验来讲，二手房案件，应当属于最简单的房产纠纷类型，当然，前提是你二手房交易流程一定要非常熟悉。本人就简单论述北京市场的二手房交易的注意事项，由于篇幅所限，很多问题不做展开论述，日后再慢慢分情况详细论述！

   注意事项一：买卖双方的身份信息

   1、出卖人的身份信息

    首先，需要核实，出卖人是否是房主本人，不是本人是代理人的话，一定要求代理人出具真实合法有效的出卖人授权书，最好公证；毕竟，出售房屋属于重大事项，现实中经常出现，出卖人的亲属帮着出售房屋，但是签订买卖合同的时候不出具授权书，一旦房屋价格上涨，就出卖人本人出面，认为无权代理，不认可买卖合同的效力；

    其次，房主本人出面的话，需要核实房主本人的身份证，虽然现实中很少出现冒名顶替别人签买卖合同的问题，但是，确实也有。我本人就处理过几个冒名顶替被人签订买卖合同的案例。基本都是买卖合同无效；

    再次，需要核实房屋是否有共有权人，一般情况下是夫妻财产登记在一方名下，还有一种情况是继承而来的房屋，发生继承情况。此时，一定要全部共有权人签署同意出售证明。

     2、买受人的身份信息

   首先，买受人在北京购房，需要购房资格，具体条件，可以到建委网站查询；

    其次，正是由于购房资格的问题，导致很多买受人约定过户给第三人，此时，第三人并不在买卖合同中签字，因此，买卖合同的履行，就会出现问题；

    再次，是否公司购房，买受人可以设立公司，再行购房；

    注意事项二：房屋的信息

    1、房屋的位置、楼层、面积、朝向；

    2、房屋的性质，房屋包括商品房、经适房、央产房、房改房、军产房、公租房等等，不同性质的房屋，上市交易的流程就不一样，承担的交易成本也不一样，税费也有很大区别，因此，此类纠纷就比较常见。最简单的方式，就是去不动产交易中心查询；

    3、抵押情况，很多房屋都有抵押，有抵押的房屋，当然可以买卖。但是，在办理过户之前，需要先行解除抵押。正常的房屋买卖流程，都仅仅是只有一个按揭贷款抵押。但是，也有很多房屋，上面的抵押多种多样，有按揭抵押，有消费抵押，有小额贷款公司的抵押等。无论哪种抵押，都有可能构成房屋买卖合同履行的严重障碍；

    4、查封情况，相对于抵押来说，查封属于更严重的履行障碍。一旦有查封，要想解除查封，可以说是需要付出相当大的努力才可以。一般，有查封的房屋，不要买了；反正买了也是麻烦，到最后，很可能是通过各种努力想过户，结果还是竹篮打水。

    5、房屋本身的质量问题。这些质量问题包括漏水、大修、发生过爆炸等，不要觉得本人危言耸听，我就处理过左家庄发生过爆炸的房屋，当时由于楼下煤气泄漏，发生爆炸，整栋楼都进行过维修。这种房屋出售的时候，就需要如实告知。不告知就出售的话，就会产生纠纷。

    6、非正常死亡事件。什么叫非正常死亡事件呢？就是自杀、他杀、意外死亡等。我国很多人还是比较忌讳房屋死过人的，认为不吉利，风水不好。若是房主在出售的时候不告知信息，就构成欺诈，买受人知道之后，可以要求撤销合同，并且要求赔偿。但是，此时需要注意，正常的死亡时间，生老病死在交易房屋内，一般不需要告知，也不构成欺诈的情况；

    注意事项三：交易价格

    1、总价，就是房屋能获得多少钱，也有叫净得价的。一般房主是不需要支付税费、中介费的。

    2、网签价。网签价是缴税的依据，也是办理贷款的依据。一般中介为了避税，都会将房屋总价分为两部分，一部分是房屋价格（也就是网签价格），一部分是装饰装修价格。网签价，不能低于政府指导价，但是，远远低于市场价；经常出现的情况是，装饰装修的价格，达到300万，但是房屋价格也就是网签价格，才200万元不到。这就是明显的作低网签、逃避税费的情况。

    注意事项四：付款时间、方式及数额

   这说白了，就是通过什么方式、什么时间给多少钱。

    1、一般的付款方式是：定金、首付、贷款、物业交割保证金、户口签署保障金；

    2、时间上，先付定金，不超过房屋总价的20%；

    3、需要特别注意的事项是，贷款部分，是需要过完户才放款的。在过户之前，银行只是下发一个批贷函，此时并没有放款，需要双方先去过户，过完户，将房屋进行抵押，银行才能放款。签完不要以为，过户之前就能取得全款。

    4、支付的数额，双方根据自身情况确定。之前建委强制要求监管的时候，大概每笔钱的数额，还有数额限制，现在基本不要求强制资金监管了，就根据购买人是第几套房产以及双方协商确定一直就可以了。

    5、除了可以按照日期约定付款的时间，还有就是可以附条件，很简单，就是前一个条件满足了，才开始起算下一步工作的起点。比如：网签后10内日，支付首付款100万元。这就属于典型的附条件的情况，必须先做网签，但是网签什么时间做，双方再行约定或者以中介通知为准。

    注意事项五：交房条件、时间、过户时间

    1、交房的条件，一般约定现状交付，家具、装饰装修，针对整个买卖合同来说，都是小事，基本可以忽略不计。一套价值1000万的房屋，总不能因为房东交房的时候拆走了一个本应该留下的空调，就要求解除合同或者迟迟不收房吧。

    2、交房的时间，一般要晚于过户时间，因为过户的时候，若是贷款买房，房主还没有收到最后一笔贷款的钱，交房的话，房东不放心。所以，一般都是收到最后一笔房款的当日，办理交接手续；

    3、过户时间：一般是合同签订之日起90、120天之内，可以协商，可长可短，法律上不禁止。我也处理过720天才过户的，也见过30天内要求过户的。长短不一致。

    注意事项六：违约责任

    首先，任何可能出现的情况，都要约定违约责任，可以是违约金，也可以是解除买卖合同；

    其次，注意区分一般违约及根本违约，一般违约，支付违约金就可以了；根本违约，就需要解除买卖合同并同时承担违约金了。

    再次，违约金数额一定要明确，比如违约方每日向守约方支付房屋总共价款万分之一的违约金，违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

    最后，预付付款、逾期交房、逾期过户，都属于严重的违约行为，最好单独约定违约责任。

    注意事项七、户口迁出问题

    1、户口的问题直接牵涉到学区的问题；

    2、北京市法院不能强制出卖人强制迁出户口；

    3、即使合同约定了户口必须迁出，到法院诉讼，法院也只能解除出卖人不迁出户口构成违约，支付违约金。

    4、户口不迁出的违约金，一般不会太高，都是象征性的。

    注意事项八：税费问题

    1、不同的房屋，税费数额不一致，具体多少数额，自己差不清楚，可以叫中介的缴税专员帮着计算；

    2、税费，一般都是买家承担，出卖人很少有承担税费的；

    3、满五唯一是可以少缴税的；

    4、网签价格，才是缴税的依据；

    5、税费交错了，是可以退的，但是退还的周期会很长；

    6、一般法院是不处理税费的问题的，因为税费属于行政机关的问题，法院不会直接通过司法干预行政权力。

以上，只是二手房买卖中的注意事项简述，当然也并非全部注意事项，日后有机会，再给各位详细论述吧。

文章来源： 亿律平台李永军律师