2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。
论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC
PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。
中粮置地广场副总经理马佳音在论坛中发表主题演讲，和参会嘉宾分享了对于城市办公新生态的思考和理解。她表示，城市办公的新生态应该注重对C端需求的关注，从人性的需求出发，提升企业员工的幸福感；城市功能转换带来城市生态的重构，消费升级、居住升级、产业升级等催生了城市更新的浪潮，也催生了新办公的兴起，倒逼着办公空间的服务商和运营商开始关注对办公生态的重构。
以下是马佳音演讲实录：
马佳音：谢谢主持人刚才非常简短也非常精确的对我们项目的介绍，再次感谢主办方给这样一个机会，能够在城市更新的大的背景下，跟各位探讨一下关于我们作为一个办公空间的服务商和运营商，对现在一些新办公的思考，就是我们的题目"重构城市办公新生态"。
在正式开始演讲之前，我想先跟大家进行一个简单互动，我看在座的各位很多都是各个行业的专家、老板，你们多多少少都有带团队，不管团队大小，你们有没有考虑过这样一个问题，作为老板，你的员工在上班的时候幸福吗？你有没有考虑过员工的幸福度，或者换句话说，你的雇主满意度是否够高。带着这样一个问题，大家跟我回想一下你的公司有没有这样一群人，他们可能会在上班的时候准点到，下班的时候卡着点走。他每天下班的时候站在打卡机前的兴奋和满足的状态，是在他八个小时办公的时间里是见不到的，他每天是在逃离的状态离开办公室。如果他每天是这样一种状态，我认为他上班的幸福度不会很高，同时他带来的一些工作绩效也不会很好。当然会有各种各样组织内部的原因或者个人原因，会影响到他对上班这件事情的幸福感。但是不得不承认，有一些像我们屏幕上列举的各种各样的痛点，都是在一点一点的扼杀或者抹杀着员工的幸福度。作为我们一个办公空间的运营商、服务商，这是在倒逼我们开始关注，我们的关注点开始从B端向C端转移，你的员工是一个个鲜活的、有个性的、有自我成长和精神需求的个体。如果你真的能关注到这一点，我相信你员工的幸福感才会真正得到提升。
既然是我们提出要开始关注C端的需求，我们在这里提出来真正新办公是什么呢？是你要回归人性的需求，重构办公生态。之前也说了，可能这几年有一个词特别热，叫"城市更新"，我们希望在这种大的城市更新背景下，我们把新办公的概念回归到这个大的背景下来看一下到底什么是我们提的新办公。
城市更新的本质是城市功能转换带来的城市生态的重构，有几大因素也催生了城市更新的浪潮，我们列举了跟我们更加相关的。比如第一，消费升级。消费升级这个概念这几年非常火，可能还会有一些消费降级、消费分级的说法。我们为什么在这里还是提消费升级呢？我们用数据来说话。大家可能关注这几年国家公布的所谓社会零售消费总额，增速确实是在放缓。前几年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的数据是9%点几。增速是在放缓的。
但是大家应该关注另外一个数字就是最终消费总额，它和社会零售消费总额之间的区别是什么呢？消费零售消费总额关注的是实物消费，你每天买的衣服、去超市买的日用品、你去餐厅吃饭，这些消费都会归综到社会零售消费总额里。但是最终消费总额还包括了服务消费，比如旅游、你对健康的消费、你对娱乐的消费，你去看话剧、各种各样的对一些文化、自我成长的东西，这是在社会零售消费总额里没有包含的。所以我们更加关注的是最终消费总额这个数据，这个每年都在增加，而且增速一直在提升。这就很好的说明了什么是消费升级。
就是你从原来买日用品的一些必需品，慢慢的过渡到了一开始对可选品的选择，文化、娱乐、养老、健康、医疗等等这些东西，我们认为就很好的说明了消费升级的趋势。
还有一个概念比较有意思，叫做Better
Me理论，我现在买一件东西，可能我买一条裙子，不再是因为我需要它有保暖的功能，我不再关注它的功能属性，我更加关注的是它带给我的社交属性，能够带给我的一些情感属性。可能我买这条裙子是因为它是我喜欢的一个设计师出的一个小众品牌的限量款，可能它是我两个钟爱的品牌出的联名款式，是因为这个，它让我感到了一个更好的自己，就是一个消费品现在大家从功能属性慢慢转向了情感属性的消费。我觉得这个是比较有意思的一点。
还有一种说法，就是低物质欲望社会的出现，从另外一个角度也更加说明了我们不再关注一个东西的价格甚至品牌，我们慢慢回归到它是否能真正满足我精神层面的自我需求和真正回归初心的一些消费，这个东西每一点都是在印证了我们刚刚提到的消费升级。
第二个是说居住升级，这个很好理解，就是我们现在买房子其实不再是因为它能给我提供一个遮风避雨的场所，更多的是说可能关注我的生活是不是能够给我带来高品质的生活空间，我的邻居是谁，我更加关心我的社群，我更加关心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，这就是我们在说的所谓的社会分层这件事。虽然我们不太愿意看到，但这真的是一个现实。
还有我可能更加关心小区提供的一些物业服务，这就是我们说的大家最能接触到的居住升级的概念。
还有一个跟我们现在提到的新办公息息相关的，就是产业升级。现在不管从政府的政策导向，基本上可能从低端的制造业向高端服务业的转型，从劳动密集型向知识密集型的转型，然后慢慢向一些科技、环保、智能等等，包括一些产业链前后端的延伸，这一切其实就真正催生了由于产业升级引发的对于商业环境、对于行业人才、对于办公地点、商业配套等等的迭代的需求，催生了我们刚刚提到的新办公的兴起，也倒逼着我们作为运营商开始关注对办公生态的重构。
上面讲的可能是一些大的概念，我说一个实例，这是我们自己的项目，是蛮符合整个城市更新的定位。三利百货如果是传统北京的朋友可能了解，在原来的安定门外大街上，是处在长期经营不善的比较老旧的物业，我们集团从2013年开始对它进行了拆除，在长期的规划调整中。2016年底开始正式施工、建设，到2018年8月1日，中粮置地广场重新定位的一个超甲级的国际写字楼，这个项目8月1日正式入市。大概的体量是8万多平米，我们现在出租率在60%左右。我也是在这里做一个小小的广告的邀请，如果大家有合作的意向，可以积极与我们联系。
为什么说这个项目是一个比较典型的城市更新案例呢？首先我们确实认为我们盘活了一些老旧的现有的资产，通过各种渠道真的是进行了产业升级的优化，整个我们也是聘请了SOM作为整个设计担纲。我们认为它在中国也算是比较成功的，也是非常有名的案例。运用了一些非常现代的建筑笔法，跟我们传统的一些历史古韵相结合，整个项目的气质做到了既是端庄稳重，也比较现代、简约的状态。项目获得了各种殊荣，像LEED铂金的认证、国家绿建三星、BREEAM四星，还有申请到世界吉尼斯纪录的最高的水幕。我们提出了打造城市办公的新生态，提出了所谓的Work-Co-life
3C的城市体系。
这就是现在项目内部的一些实景图，左上角它的整个建筑笔法的融合，是双层玻璃幕墙跟石材的结合，既满足了原来安定门外大街历史古旧比较稳重、比较城市风貌的保留，同时结合双层呼吸式幕墙，也对室内租户对通透性、采光率的需求的满足。右上角的就是我们在开业当前，得到了全球吉尼斯世界纪录的认证，高60米的全球最高的室内水幕，也是比较壮观，是网红打卡胜地，很多人过去拍照。
现在进入存量房时代，想在这个领域里面依然立于不败之地，我们认为真正能够重构办公生态的不二法则就是我们提出一个新办公重度运营的理念，这个理念的提出，因为我们思考到传统的办公或者写字楼行业更多的可能比较注重前端的租赁，房子租出去了，可能我们就不是那么关心后面的运营了。但是我们其实借鉴了另外两个同样在地产业态非常重运营而且给我们很多学习的地方的一个业态，就是一个是购物中心，一个是酒店。所以我们依托这两个提出的，我们希望能够利用购物中心的业态组合，加上顶级酒店的至尊服务，当然少不了科技助力的智慧平台，能够打造整个政务运营的理念。
购物中心，我们现在是拿了购物中心对客群经营的理念来做的写字楼，我们希望能够通过业态组合，包括一些空间场景的营造，希望能够合并消费者的第二和第三空间。第一空间是你的家，第二空间可能是你的办公地点，第三空间我们把它界定为你的一个高频社交的场所。我们说合并第二和第三空间，意思是我们在这里为你提供了一个完全的社交上，提高你的社交效率，原来你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的办公地点你就可以完成。因为我们建了购物中心的整个业态组合，帮你进行了有社交化和场景化的打造。
因为传统写字楼客群是更细分，也是更精准的，它更像酒店，因为它有很好的价格入口，办公是有租金的，有一个很好的价格入口来控制。所以我们获得的这部分客群是非常精准的，我们希望能够通过我们空间+内容的产品的营造，来完成整个圈层的胡通和产品的互动。另外就是所谓的智慧楼宇、智慧运营，这些是基础，我们往后延伸一步要做的是什么呢？我们其实是希望能够把它的社交属性加入到整个智能化平台里来，真正打通线上和线下服务消费的闭环。
我们基于上面这三大重度运营的理念，我们打造了置地广场3C的生态体系，就是我们的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO
LIFE。COFCO
LIFE的内容，比如员工食堂，这是大家觉得非常痛的一个痛点，因为我们是利用了整个中粮集团食品产业链资源的依托，不管是米面粮油、鱼肉蛋奶，都是我们中粮集团直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同时我们也是自己设计、建造了一个空间感、舒适感包括高级感都非常有品质的员工的就餐空间。我们希望能够解决员工食堂大家心头永远的痛。
还有我们依托整个大悦城的全部的商管的资源，在楼内在有限的空间内基本上完成了大家日常社交需求的全覆盖，比如咖啡厅、面包房、一些小的酒吧、一些美容美发的沙龙、商务摄影、花店、书店，包括一些简餐和商务宴请的正餐，而且所有商业都做到了跟整个楼体8月1日同步开业，这在写字楼行业里是一大先例。
COMMONS，是共享商务社群，这里面有一些空间和内容的展现，我们牺牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空间，希望能够给大家提供一个可能艺术化的，能够完成大家比较灵活的公共办公的需求或者相对短租的办公需求。我们也不排除可能也会跟一些比较好的联合办公的合作方继续探讨未来合作的可能性。
我们还在里面做了两大主题空间，一个是媒体中心，媒体中心大概拿出了400平米，做一个灯光等等国际水平的媒体中心，包括可以举办沙龙、酒会、宴会、正式的报告、走秀、发布会等等，各种情境都可以在这边得到满足，这个我们现在也已经开始正式对外出租，年底的年会活动比较多，如果大家有需求可以跟我们联系。
还有一个是艺术中心，我们一致认为艺术其实应该是一种生活方式，它不是说你每天要走很远的路专门去一个艺术馆去看展，我们把它做在楼里面，我们把整个全楼都看成一个大的展厅，我们会不定期的更换各种各样的艺术品和比较大咖的作品，同时在地下一层有一个固定的艺术展厅，也会定期有一些艺术家、沙龙的活动在那边举办。
我们提出了一个城市客厅的概念，其实我们做了一个第二大堂，一般写字楼一层是比较商务的大堂，我们在地下一层做了一个更偏酒店的酒店大堂的感觉，不管是从软装设计上还是功能定位上，都是希望能够给大家一个相对放松但是又很舒适的个人和商务无缝切换的空间。
还有COFFICE，就是智慧办公平台，我们希望这个平台完成的不单单只是说我们传统的可能一些物业报修、一些非常基础的像门禁等智能化服务，我们觉得这是标配。我们现在做的是打通它整个线上线下的资源，更多的关注社交属性、消费闭环，第二步就是收集整个场内的大数据，更多的做到数据的收集、分析、应用，这是未来的趋势。
第三个是未来3.0，我们希望可以做到完全的人机对话、指挥管家的水平。
以上就是简单提到的我们现在在做的work-CO-life的城市办公新生态，让大家在里面可以悦享生活，乐享办公。
最后用黑格尔的一句话"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有时间静下心来，在这个浮躁的社会上，我们能够安下心来，好好思考一下，我们是不是能够重新定位人与人、人与建筑、人与城市的关系。谢谢大家！
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