近年来，随着我国社会经济下行压力增大，出借人或出卖人在无法以货币资金收回贷款或者欠款时，为降低交易风险，收回借款人或者买受人相应房屋以抵偿债务的行为时有发生，但也伴随着一系列的法律问题。比如，双方当事人签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人主张排除法院强制执行能否获得支持？对此，司法实践中，存在两种截然相反的意见。
肯定说认为，以房抵债协议（以到期债权作为房款对价）与借款合同或买卖合同（多为以货币资金还贷或支付）虽然在房款支付方式上存在不同，但是双方在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。
否定说认为，以房抵债项下债权人与债务人系因借款合同、买卖合同等存在债权债务关系，双方签订以房抵债协议的目的在于清偿债务，债权人并非为了生活、居住需要购买房屋，而房屋买卖合同属于双务有偿合同，出卖人以转让房屋所有权取得转让对价，买受人的目的则在于购买房屋满足生活所需，以房抵债和房屋买卖合同的签订在内容和目的上存在本质区别。因此，仅依据以房抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。如（2016）最高法民申3620号民事裁定书、（2019）最高法民终842号民事判决书等，均持这一观点。
关于以房抵债能否排除一般债权人的执行的问题，我个人认为，问题的关键不在于对房款支付方式本身的审查，而在于审查《执行异议和复议规定》第28条的构成要件能否成就。
《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依此，无过错不动产买受人物权期待权的保护条件有如下四个要件：
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。此要件要求：在执行异议所针对的金钱债权执行申请执行、法院查封案涉房屋前，双方已签订书面买卖合同，且该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定以及违背公序良俗的情形，也不存在恶意串通等其他可撤销、可变更或效力待定的情形。
2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。合法占有的方式可依据相关行为确定，只要案涉房屋在债权人（买受人）的管控之下即可。该等行为可以是亲自居住，可以是出租给别人，可以是债权人正在装修，也可以是合同约定的交房时间届至，房屋所有权将房屋钥匙交给了债权人的亲友、代理人或中介，等等。
3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。于以房抵债而言，即到期债权足以抵顶房屋价款，不足以抵顶的，债权人（买受人）也已按照合同约定以货币资金补足。
4.非因买受人自身原因未办理过户登记。此要件要求未办理过户登记的原因并不是基于债权人（买受人）自身的过错。在房子已具过户登记条件时，如若债权人（买受人）基于避税考虑等，故意拖延不办理过户登记手续，则无疑债权人（买受人）是有过错的，该等执行异议就不能获得法院的支持。
总之，审查以房抵债能否排除一般债权人的执行的依据是《执行异议和复议规定》第28条规定的四个要件，而不是房款支付方式本身。要件具足，则可排除一般债权人的执行；反之，则得不到支持。进一步地，（2019）最高法民终1693号民事判决书认为，“当事人以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，自购买后即实际居住、使用该房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求，由此不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于消费者商品房买受人。”另外，在满足《执行异议和复议规定》第28条规定的四个要件的情形下，虽然受赠人未直接与出卖人签订书面合同，但若合同中明确约定“同意过户给受赠人”的话，受赠人亦可作为排除一般债权人执行的适格当事人主张权利。如（2021）辽06民终655号民事判决书即持这一观点。
此外，最高人民法院近期作出的判例还认为权利顺位也是以房抵债排除一般债权人的执行的条件之一。比如，（2020）最高法民终352号民事判决书认为，建设工程承包人以房抵顶工程款形式，是承包人就涉案工程所享用建设工程价款优先受偿权的体现，足以排除其他债权人申请强制执行；（2020）最高法民终1248号民事判决书认为，案涉房屋系实际施工人实际施工的装修工程款，本身相较于一般债权人的普通债权具有一定优先性，就案涉房屋享有可以排除执行的民事权益。
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