“今天的投资者并没有从昨天的增长中获利。” - 沃伦巴菲特
作为一个伟大的投资者，沃伦巴菲特没有赚到大部分资金。这只是他成功的第一部分。如果这是它的程度，他今天可能只有1亿美元左右。。。而不是超过440亿美元的福布斯说他有。
他成功的第二部分 - 将他的成功转化为非凡的成功 - 是他利用自己的专业知识。他最初吸引了一小部分投资者。。。然后是一个不断增长的游泳池，因为他证明他擅长自己的事业 然后，他更进一步，买了一些保险公司。
这意味着他现在以保险费的形式控制着数十亿美元的其他人的钱。他用这笔钱购买了更多的公司 - 始终是对企业的敏锐评价者和第二大金融家。
你可能在生活中至少做过一次类似的事情 - 而不是以这种方式思考它。
当你买房子时，你在做什么，但寻找投资者？你认为你已经找到了合理的价值，所以你去银行说“给我这个房产10万美元。”为了证明这是一个很好的协议，你提出你的建议。你说，“我把自己25,000美元的钱投入其中。您的贷款由房产全额抵押。我会每年支付6％的钱，加上所有的结算费用和大约一千个左右的文书工作。“
银行说，“好的，我们来看看吧。我们会派人去看房产并对其进行一些研究。如果值检出，很好。然后，我们需要查看您的收入和付款历史。如果那也检查出来，我们就会开展业务。“
所以评估师评价你的房子。他们对你进行信用检查。而且，Bingo！，你拥有125,000美元的房产。。。从口袋里掏出25,000美元。
该银行已成为您的投资者。他们为你带来的交易分配了超过10万美元。
当你去一家银行贷款投资房地产时，就会发生同样的事情。关键的区别在于，除了检查您的收入外，他们还会检查房产以租金形式产生的收入。因此，即使你自己没有足够的资金支持房产贷款，如果它产生的收入表明它应该在很大程度上为自己买单，你可以获得贷款购买它。
现在进一步扩展这一点。而不是在125,000美元的房产上借入100,000美元 - 或者价值的80％ - 你借用了整个东西。这一次，物业的卖方向您支付首付款（这称为“购买抵押贷款”），银行或其他贷款人借给您100,000美元。现在你有两个投资者 - 卖家和银行 - 你控制着125,000美元的房产，没有钱从你的口袋里拿出来。
如果你首先是一个好的投资者，那么这个房产仍将不仅仅是收入 - 包括空缺和维护津贴。但随着它的价值上升，谁得到了所有的赞赏？投资者？
不，你。
如果该物业在大约10年内价值翻倍，那么125,000美元的合并贷款可能已经支付到当时约100,000美元（取决于具体条款）。所以现在你有一个25万美元的房产，里面有10万美元的贷款。如果你在那个时候出售它，你的股权 - 或者你放在口袋里的现金 - 将是150,000美元。你在10年内赚了15万美元。。。并且您的原始现金投资为零（尽管您可能已经投入了几天的工作）。
鲍勃F.正是这样做的。他有六个投资者，他们会购买他所组合的任何项目。为什么？他是一个经过证实的实体。他了解他的生意。有房地产赚钱的历史。他将获得一块大块土地，用投资者的钱购买，然后将其细分。他为自己拿了一块，其余的则交给他的投资者。
他们确切地知道他从交易中获得了什么，他们很激动，因为他赚了很多钱。至于鲍勃，一旦他找到了一笔交易，他基本上会在口袋里快速投入10万美元。
我最近在六周内购买了三处房产，每期都有100％的融资。每个人都为自己付出了代价 - 所有的融资加上税收，保险等等。还有储备来支付维修和空缺。我基本上花了几天时间把这些交易放在一起。当我说我以市场价格购买这些房产并且今天可以在几个月之后以至少10万美元的合并利润出售它时，我并不夸张。但我会坚持并管理它们。我可以将其中一个开发成一个更大的项目。。。因为我预计未来10年这三个人的价值将超过500,000美元（净值）。可能更多。
有时，我会把自己的钱投入交易。。。价值的10％，20％或25％。。。并为其他人提供资金。其他时候，我将使用100％融资。而且我现在有不少贷方和投资者都渴望投资我的交易。
当你第一次学习如何投资时。。。然后学习如何融资。。。房地产业的成功没有限制。（编者注：Justin Ford是ETR房地产投资成功计划Main Street Millionaire的编辑。）
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