首先跟大家说一下什么是商业地产?对于这个定义国内外是不同的。商业地产既不是商业，也是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是复杂的综合性产业。
商业地产首先是从国外兴起的，不过国外的商业地产是一种金融产品。一般由信托公司和基金公司来控制。金融公司募集基金，找到土地，委托发展商进行设计建造，委托商业管理公司招商管理，然后把收益对投资者进行分配，资产完全证券化。每年获得高于6%的回报率就可以了，直到分红若干年差不多了，再卖掉。
而中国的商业地产，属于全能型的。从买地开始，包括建设，招商，投资，设计，管理等，都是一家公司在做，比如现在的万达模式。
如上面跟大家提过的，万达商业地产一经历了3代：第一代单店模式、第二代：组合店模式、第三代：城市综合体。诚然第三代城市综合体是目前最成熟和经营做成功的模式，它有三大特点：订单地产，只租不售，社会效益。
1. 订单地产
联合发展：和万达联合发展的主力店有两种，一种是必须跟万达走的，一种是可以选择跟万达走的。两种方式分别签订协议，约定权利和义务。
技术对接：在项目方案设计出来以后，万达就会和主力店的人做技术对接，避免商家进场后的改建，浪费。
平均租金：和各主力店约定，全国分为两档，一档是北京和上海，其余城市一档。分别给出一个平均租金。保证万达的发展速度。
2. 只租不售。
在经历了沈阳太原街的惨痛经历之后，万达痛定思痛，总结具有中国特色的商业地产模式，把只租不售作为在中国做商业地产的基本运作方式。
3. 社会效益
大量就业：平均一个万达广场能够创造就业岗位1万个。这个个人认为是一个企业对社会最好的回报。
巨额税收：从前面的数据可以看到万达每年的纳税是200多亿，北京上海的一些规模大点的项目，甚至每个项目就是一年几个亿
消费者欢迎：定位成城市综合体，就是为了吸引消费者可以在万达进行生活上的全方位体验。消费者也喜欢这样的商业体验。
城市新中心：万达的这个方面做得确实很好，这就是万达的商业地产的特点，可是为什么万达会这么受欢迎的，这其实和万达每个环节都用数据和分析支持有关。
“我们希望万达不再是一个地产企业。说我是‘商业地产教父’，实际教父不敢当，但是教授敢当，因为我是最早做这个行业的人。我希望三到五年之内把“地产”去掉，变成商业发展公司或者商业服务公司，我们正在为此努力。”这是万建林在一次眼睛的时候的发言。
万达目前已经做到了这一点转型，现在万达主要由一下几部分构成。
一是万达商业。原来起家的基础公司变成一个商业服务公司，没有地产。
二是文化集团。万达文化集团是文化集团概念。这个集团大概有四个控股公司，影视控股、体育控股、旅游控股、儿童娱乐。
三是金融板块。万达将形成一个金融集团，有银行、保险、证券、支付公司、资产管理等，我们的金融集团也会跟传统的金融集团完全不同。
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