背景简介：
成都群益大厦位于成都市金牛区抚琴西路。项目属于集成商业与办公的综合体物业，1、2层底商目前正常经营底商，3层B区经营KTV业态，隔音效果较差，对整体办公氛围影响严重。4、5、6B区、7层为老旧租户。该商业历史超20年，总建筑面积约5000平米，单层面积约1000平米，房间面积区间为30-200平米，由成都城投侠客岛企业管理有限公司投资建设的群益大厦，周边配套完善，是金牛区核心商业地区，整体开业时间为9月初。（历史原貌见下图）
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自群益大厦抚琴岛今年6月立案开始，设计方案到施工进场，运营即开始确定接入与准备，同时招商在7月中旬开始进行非主场项目预热，一直到8月开始半驻场招商工作和渠道铺垫工作，再到9月1日工程试运营交付的第一周实现20%客户招商，第二周实现50%客户招商的奇迹。通过这个项目的操盘，我们试着总结以下十大因素，去提前衡量城市项目的优劣势利用，对以后其他城市更新项目的操盘工作提供借鉴。
一、行业因素
共享办公行业自14年开始发展，迭代很快，对于办公行业来说，城市更新瞄准的恰恰就是用途和外观已经跟不上时代对办公需求的变化，但是占据优势城市地理位置的资产项目。
以往资源型商业时代，对于办公的条件要求很低，一个老板就是公司的核心资产，对员工的要求和对员工办公环境的优劣都不是很在乎，因此在很多老办公楼宇里，办公氛围可以说是极差的，这是一个时代的特征。进入共享办公时代，为什么会出现不同呢？随着市场化的假设， 一个公司组织，员工从以前的成本费用变成了公司最重要的资产；如今员工对于工作环境的要求，对于公共区域的需要，对于老板让员工过得舒适，发挥主观能力的需要，都有了全新认识。从而办公室已不仅仅是提供办公工位那么简单，而是提供一个完整的办公场景变成了更多企业主和创业者的诉求。因此，共享办公行业对很多具有优质地理位置的老旧物业就是一种焕发新生的业态尝试。
同时很多老旧物业除了改酒店改商业改公寓等等以外，改办公也是政府非常欢迎的一个诉求，能够增强社会商业活力，不仅仅是生活配套服务，而更多是能够讲周围的生活工作产业联动一体，因此，判断该资产是否具备共享办公行业属性就是第一需要考虑的因素。
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（插图 抚琴岛 新旧对比）
二、区位因素
是否适合共享办公行业引入判断后，对于区位的深入分析这是至关重要的。我们主要通过交通便利性、临近商圈成熟度、居民楼密集度、生活配套服务、企业集中度及价格带等因素，对该区位进行共享办公服务的可能性分析；并且，初步判断后续客户可能涉及的行业以及规模大小。以抚琴岛为例，我们进行了细致的周边调研，对于我们后续的设计定位、产品户型等等提供了宝贵的建议，也为后续能够合理匹配客户需求提升去划速度提供了有利的支撑。
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[图片上传中...(image-a88a5d-1568196544665-0)]
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（插图 抚琴岛区位周边示意）
三、定位因素
主要基于以上区位和物业本身，做出该项目的定位，侠客岛里目前的风格有商务轻奢型、以及活力年轻型，通过前期对该区域的市场和行业调研，大致能判断出该区域可能客户为商务服务、教育培训等行业类型，并以小型团队居多的企业特性；这类客户也会偏年轻化，因此虽然周边抚琴路整体周边商铺偏老化和高龄的特点，我们依然选择产品设计定位于商务轻奢风，通过以下效果图和实景图能够感受出来，我们产品定位的客户，以及当前去划掉后的客户类型也与最初定位相符。
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（插图 抚琴岛当前装修风格 以及去划客户情况）
四、产品因素
对于侠客岛里目前产品线已经较为丰富，从服务于1-20人区间的联合办公产品，到100-2000平米区间的独立办公户型，我们都有涉及，且均有较多试错经验。因此该区域根据定位和区位因素，我们判定该区域客户较为传统，比较倾向独立门户的空间产品，同时，我们提供了一小部分的联办，以便吸收现在越来越常见的独立工作室和追求离家近的小型创业团队客户使用。对于独立门户的产品，我们有丰富的经验去定义客户使用需求，并且保留了公区和共享会议室的设置，满足岛内客户中低频的公共空间使用。
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（插图 抚琴岛4楼户型图，兼顾了联办和传统独立办公设计）
五、新旧对比
这里单独把新旧对比作为一个因素进行考量，是对城市更新项目一个单独的提醒。更新不代表完全替换或者推翻重来，而是继承、发扬、转换和并行；适当暴露一定的历史痕迹，有助于给客户不一样的入住体验，那是一种对过往的追忆，更是一种对时代变迁的感慨。关于这一点我们在抚琴岛与花园岛都进行了尝试，并成功的让旧事物焕发出新活力。我们没有批注[卓2]:插入办公町小程序花园岛项目招商链接对群益大厦进行全盘换新，在保留历史痕迹的同时，对外立面进行翻新，对门头和入户大厅进行重建，并对室内进行全面的现代化的改造，这也给周围来往的市民一种完全不一样的感受。
六、定价因素
办公行业的产品定价是个非常关键的因素。目前为止在共享办公风生水起的一些北上广深大牌，都是走的奢华产品定位与高昂定价策略。而侠客岛里一直坚持的是主要服务于中小企业，而大部分这类企业，经营成本是避不开的考量因素，甚至是主要考量因素。当然也有为情怀而不惜成本的企业，但是大部分企业更希望得到兼顾性价比与情怀的空间产品。这是侠客岛里坚持在做的事情，低成本并做到高标准空间服务，是撬动办公行业的关键，性价比是行业当今应该首要追求的目的，而不是拼装修、拼投入，然后在客户身上薅羊毛。因此，抚琴岛虽然翻新重新定位，但是定价上依旧亲民，在主流商圈普遍90-100/平米开外的定价，抚琴岛单价不超过75元/平米。侠客岛里仍然在追求客户服务至上的价值观。
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（插图 主流产品定价一瞥）
七、用户因素
接下来是用户因素，上面提到，对于区位考虑后，能够大致判断客户的行业属性，以及户型需求，那么对于用户端，我们还需要继续考量的这是除了外部交通、周边配套、内部户型与公区以外的用户体验部分。对于第一批到场的客户，会有怎么样的体验，从用户角度去考量从停车开始，到进门，再到电梯，再到对应户型的参观，我们都需要有足够的用户视角去看待细节。让用户视角内的一切事物都能对促成合作提供理由，那么细节打造就是我们的关键，包括主要动线的软景打造，样板间的设计与提前布置，在这一块都需要以用户为核心进行考量和设计。
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（插图 细节一角）
八、业主因素
业主方也是非常非常关键的一环，从接入开始到交付一刻，有无数的细节需要业主的配合，包括老旧物业的隐患业主了解的更多，楼顶的防水业主需要提前解决，各个老客户的清场需要业主的全力配合，包括城管等各个部门，也是因为常年交道需要业主提供帮助等等。总之，城市更新项目的成功取决于业主的全力支持一点也不为过。因此，交付后的第一件事，也是拉着物业的老东家一起开个吉祥的祝福会，提供更多的内部合力，让项目呈现得更加顺利。
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（插图 试运营庆祝）
九、 运营方因素
当前的大多数楼宇和园区办公室，运营环节都是非常缺失的，除了基本的物业诉求以外，叠加了一层增值服务属性，以及人文关怀，会让空间更有温度。做客户的好伙伴是侠客岛里空间运营人员在不断践行的信条，我们通过高效的数字化系统实现减少运营人员额外的作业负担；同时通过完善的管理体系，在保障基本的物业服务和打印体验、工商财税法等商务服务以外，还增加了节气的客户关怀、企业商务信息共享、业务信息互通、企业社群建立和企业提升等服务。还有侠客岛里各岛联动起来的各类场地使用，便于客户进行商业交流和商务使用。
十、竞品因素
周边竞品与楼宇的因素，作为最后一个要素，周边竞争的程度决定了渠道力度以及客户存量的开拓难度，完全没有竞品和对标楼宇不是好事，因为这意味着独自撑起这个商业氛围是很难的。而过于激烈的竞争和同质化产品则会减损大部分企业潜在盈利空间，因此研究竞品主要的是适当竞争，同时积极差异化和细分市场。抚琴岛周边有很多老化和传统办公室竞品，但是几乎没有共享办公新兴竞争对手，这也给我们积极定位差异化的产品有了很好的空间，同时还能将附近老旧客户进行办公环境的提档升级，这也是机遇之一。
因此，对于一个项目，要做到绝对完美的操盘，需要考虑诸多因素的叠加，天时地利人和兼具。一个项目的完成，需要很多内外部的配合，侠客岛里在成都至今已经完成了15个岛的完整操盘，已经有两个岛实现了完整退出，因此，这些都是共享办公行业在践行城市更新项目时，非常宝贵的经验和实践，也为一个城市进行更新换代提供了不少案例。以上就是我们通过实战总结出的城市更新项目操盘要素，供各位伙伴共同探讨，侠客岛里也将在城市更新项目中继续探索并迎接新的挑战。
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