2020年已经过去，全年的新房、二手房成交数据也已经出来，年底的12月份却让人有点不可思议。
01 新房
2020年青岛新房共计成交153394套，同比2019年上涨0.1%。其中2020年新房住宅成交量为133806套，同比2019年上涨6.19%。
下图是2020年每月的新房住宅成交量：
总体趋势上来看，一二月新房市场惨淡，3-6月开始回暖，7月达到成交量高点，8-11月开始回落，12月份却出人意料的强势上涨，成交量为15398套，为全年成交量最多的一个月。
2019年12月青岛的新房住宅成交量为13226套，今年12月同比去年12月上涨了16.4%。
青岛新房成交量年底大幅翘尾的原因，一是因为年底开发商优惠力度增大，部分楼盘甚至以特价房的名义下降几千元；二是买房者经过一年的看房，身心疲惫，又想“带”着一套房子回老家过年，这就导致12月出现了翘尾现象。
不过，我们从上面的数据也能看出，青岛2020年新房住宅成交量同比2019年上涨6.19%。在2020年经济如此困难的情况下，青岛的新房成交量还要比2019年多，说明青岛的楼市并不如房价表现的那么不堪。
青岛作为一个强二线城市，还是有很多人看好的，不缺购房者。
02 二手房
再来看下青岛二手房的表现。
二手房和新房虽然在买卖形式、交易税费等方面不尽相同，但终归属于同一个市场，房价、成交量的走势大体一致。
2020全年青岛二手房共计成交63097套，同比2019年上涨13.4%。其中，成交普通二手住宅60670套。
下图是2020年每月的二手房成交量：
总体上来看，二手房仍是延续了新房的趋势，一二月新房市场惨淡，3-6月开始回暖，7月达到成交量高点，8-10月开始回落，11-12月又开始上涨。
12月份二手房成交量虽然没有像新房那样成为全年冠军，但也是翘尾形势明显。
我们应当注意的是，2020年二手房成交量同样比2019年上涨13.4%，出现价跌量升的局面。
通过观察2020年新房、二手房的成交数据，我们有理由相信2020年的市场要比2019年好上不少，尤其是年中和年底的两拨上涨周期，让我们不得不怀疑明年量变能否引起价变，房价起码能否止跌。
以我的经验，年后一季度有可能延续今年底的成交量，因为每年春节后都会有一个小阳春 。
至于明年年中和下半年的表现，还是要看大环境。
03 各区市
以前多次说过，青岛的楼市已经出现了严重的分化，每个区市、每个版块、不同类型的房子之间的表现都是大相径庭。
同样是在青岛市场上，有的房子相对于2018年还涨了，有的却是跌掉了首付，有的降价也卖不出去，有的却人满为患的抢房。
这种楼市分化有两个外在表现形式，一是房价，一是成交量。 ，今天来看下各个区市的成交量表现。
新房上面，成交的前四名是西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市，西海岸新区超过了4万套，城阳区、即墨区、胶州市超过了2万套，剩下的7区市都在1万套以下，青岛各区市之间的新房成交数量相差悬殊。
出现这种局面的原因，一是青岛市区出让土地有限，新盘较少；二是青岛市区房价太高，刚需外溢；三是平度、莱西整体供需量不大。
青岛二手房成交量的前四名是西海岸新区、市北区、李沧区、城阳区，其中西海岸新区、市北区超过了1万套。
对比新房数量，可以推出青岛市区已经整体进入了二手房市场，市南、市北、李沧的二手房成交数量都比新房要高。
西海岸新区和城阳区新房、二手房成交两旺，其中西海岸新区的二手房成交数量大部分来自原黄岛区，可以说原黄岛、城阳这两个近郊区新房、二手房需求旺盛。
高新区、即墨区、胶州市、原胶南还处于新房市场。
我想说明一点，买新房可能投资的占比很大，尤其是郊区；买二手房自住的比例极大，投资一般不买二手房。
二手房成交量大的区域，才能真正证明这个区域被买房者认可了，有了较好的经济、配套，能够满足居住的需求。
对于青岛市场上新房成交数量很大、二手房成交数量寥寥的地方，还是要谨慎一点。
文：青城山说
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