前段时间，我在一家地产代理公司的深圳展厅任管培生。当时因为岗位自由活动的空间很大，处理完一些工作任务之后，我还接触了不少有购房意向，以及与之相反，观望房地产市场的客户，加上公司还与二手房中介合作，在这个过程当中，萌生了“如果我要买第一套房，我要做些什么？”的想法。

于是收集了客户的疑问，以及我的前辈，同事，朋友的答案，加上自己的观点，构成本文。

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刚需排查

【谁买房】

我的一位前辈在吃饭的时候调侃，她说：“男孩是建设银行，女孩是招商银行。”

按照现在社会婚恋的普遍规律：女方嫁给男方之后，肯定是和男方住的。（本文不赘述其他情况。）所以，在买房之前，不管你是男人还是女人（女人更要注意），你要考虑的不仅仅只是你现在的状态，更要对资产，未来有一个大概的规划。有了房子，也就意味着有了家。

购房前，你要知道购买项目的：

产权年限：住宅为70年，公寓为40年(少数为70年）。

一手房：住宅首付款=总房款x20%（30%）

公寓首付款=总房款x40%（50%）（不可用公积金）

二手房：住宅首付款=总房款-二手房评估价x80%（70%）

≈总房款x32%（41%）

Ps：二手房评估价=85%总房款

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【在哪买】

买房涉及的资金庞大，可供选择多。具体看自己对于房子的需求是什么。资金是买房的第一要素！其次考虑项目周边的环境是否安全舒适宜居，交通便利，教育医疗配套完善，是否容易转手（首套房特性），上班距离短。

牢记：

城市：一线>二线>三线

地区：市区>郊区>乡镇>农村

交通：地铁口>公交站>主干道路

环境：好>差

买房是一件非常个人化的东西，有些人在意环境，有些人在乎交通是否便利，所以在买房之前一定要考虑自己的需求。

性价比没有高低之分，主要看自己看中的是什么条件，并没有统一标准。

在资金不太充裕的情况下，可供选择的项目不多，那就需要调整一下自己的某些要求【为何买】

明确自己的需求！

买房无非是自住，投资（本文暂时不讨论这个买房因素）

自住：丈母娘要你买（婚房）：必须买

从郊区到市区，小房换大房（改善房）：应该买

在更好的地方扎根，获得当地人福利（户口房）：可以买

不想租房，手头又有钱（转移房）：理性买

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【何时买】

内因：

家庭意见达成一致。

结婚前——婚房

孩子上学前——学区房

本人换工作后——更容易贷款

家庭可用资产大于首付，且满足日后承担贷款压力不大的条件

不希望错过未来可能的上涨，又能接受今后或许的震荡。

外因：

①看准营销节点：

时间：年中，年底，甚至是季度。有些房地产开发商在开发过程中，投入的资金包括银行的贷款，所以在年中，年底，甚至是每个季度（4个月）会有些促进成交，吸引买家的营销手段来帮助开发商收回成本。

措施：打折，销售策略，特价活动，开盘，尾盘清货，大型房地产开发商推出低于市场价格的项目的营销策略。

案例：2016年11月恒大入股万科，庞大的资金回笼需求。当时东莞莞城住宅均价为¥16000/㎡，在2016年12月东莞南城恒大华府项目推出¥4500/㎡-¥5000/㎡的商铺，¥9800/㎡的精装公寓，相比较当时的房价，该项目立即售罄。

②房价上涨通道：传言——规划——动工——建成。

③项目地段好，大多数的销冠项目并不是因为产品，而是靠近地王或楼王销售。所以当一个项目周边即将有土地拍卖，意味着该土地周围的项目将调整价格，在此之前下手，是很好的选择。

④限购限贷，或两者取其一的城市，房价是在上涨的情况下才会有这样的政策调控，在近10年，选择购买在这些城市的项目，只需要考虑涨幅速度问题就好。考虑个人资金问题的前提下，越早买，价格越低。

⑤一个项目，一期会卖的比一期贵。不到生死存亡万不得已的境地，开发商是不会降价的。

⑥二手房价，房租和一手房价总是呈现正相关关系。

大多数情况下，一手房价：市场→房地产商→房价

二手房价、房租：市场→房价

所以二手房价真实且先于一手房价提前变化。

⑦交通早晚会便利，有了政策的明确指示，就买吧。早早占据环境好的地方，对自己百利而不一害。

⑧有一个从事房地产营销的朋友。

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【怎么买】

①能用公积金贷款就不用商业贷款。公积金放在银行没有利息，不用来买房子就没用，用来买房子至少可以挣利息。

②年轻人以后的收入会越来越大，选择等额本息好过等额本金。

原因：如图所示：

没有太多存款的年轻人，选首付2成（最好）/3成，还款年限30年，收入水平因年龄增长而增长，那么则意味着越到后面，还款能力越强，同时年轻的时候，钱的资源很少，自己的钱很值钱，银行的钱不值钱，用发展的眼光看中国的房地产市场，买了之后，增值属性随年限增强，而人民币跑不赢通货膨胀，所以用等额本息比等额本金要好！

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【买什么】

买房并没有统一的标准，没有最好的户型，只有最合适的户型！

老人：大平层，朝南卧室。

原因：

①年纪大，走楼梯走上走下不太安全。

②老人机通常都喜欢热闹，大平层的户型能够让一家人都在一个公共空间活动。

③老人一般不喜欢吹空调，朝南卧室能够让老人照到太阳，冬暖夏凉。

小年轻：户型满足需求，未来入住人数

①户型最重要的是能够满足需求。大多数年轻人一般选择的是户型方正的房子，但有些年轻人比较喜欢在房子里面看到不同的风景，所以最重要是看自己的需求。

②开放二胎后，有些家庭考虑二胎，那就需要一个四居室的房子，如果不考虑二胎，只生一个小BB的话买三房就够了。

③不限购地区，第一套房可以考虑商住型住宅，长久以后再考虑70年产权的房子。而买得起又等得起的刚需者，买一手房最好。但总的来说还是要因人，地，资金而异。

对于刚需房，早买晚买都得买。地产界有这么一句话：昨天的房价永远最便宜。因为你买迟一天，你就少享受一天，而对于金钱来说，远没有时间重要！我不是在劝大家该买房了，而是想要提醒有需要的你，别忘记将来的生活。

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问题解答

1，资金有限的情况下，是否越早买房越好？

2016年全国大部分地区房价狂涨之后，某些房地产市场出现了房地产泡沫，资金并不是考虑买房的唯一因素，但是如果是刚需房，那就买吧！早买晚买都得买。

2，我在深圳宝安工作，深圳房价太高，考虑去中山买房，自住加投资型。但是又没什么钱，买商住型的公寓还是住宅呢？

中山是不限购不限贷的城市，买房子首付只需要付20%的总房款就行。关于这个问题要分开考虑：

①以后是否长期留在深圳？

是：买70年产权的住宅。

否/不确定：买公寓。

②是否一家人都在深圳？

是：买70年产权住宅。住起来舒服，也能够为以后孩子的问题提前做决定。

否：买70年产权住宅。公寓首付为项目总房款的40%/50%，加上中山现在价格不太高，考虑的又是自住加投资，等到深中通道开通，宝安过去也很方便，投资来说，住宅更容易转手。

3，女孩子买房会很难嫁，因为在某方面说明这些经济独立的未婚女青年已经超过一部分男生，那么如何看待女孩子买房？

首先我认为女孩子买房子这件事就非常值得尊重，说明她们经济上已经独立，但是考虑到以后结婚的问题，就需要好好协商一下，婚前的财产是否要做公证？结婚了房子放着也是放着，那就要考虑买容易出租的地方或者是容易转手的地方。

关于第二个问题，我的同事静瑜说：“没必要有这样的负担吧。房子其实也只是一个商品。有能力买房的女孩子，不应该因此难嫁。反而应该可以因为有更好的投资实际，和对生活品质的更高要求和驾驭能力，应该要遇到更好的男士才对啊。”

总而言之，还是看你自己的具体需求。

今天的 强势科普就到这里了。房子涉及的数额巨大，买房之前需要好好留意，看清楚，买的安心，住的舒适。希望你不止买人生第一套房啦！

以后还是会说说关于房子的那些事，租房，投资，房地产工作······想了解啥？那就赶快关注吧！

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谢谢你陪我见证这一路的波澜与壮阔。

这是一口挖不完的深井。☟

M札记·这是一口挖不完的深井