结论： 房价不会跌 ，其上涨根源是人口的流动和发达城市空间资源之间的矛盾，在未来20年内都会存在。
楼主17年硕士毕业来到北京工作，关注房地产2年。16年春节发现有媒体炒房，担心房价上涨所以一直想买房，无奈家庭条件有限，只能看着房价蹭蹭蹭上涨，内心只能用一首《凉凉》来形容。
基于大学专业背景，我建立了属于自己的模型，并得出了房价长期上涨的结论。之后，毫不犹豫地借钱于17年11月在成都按揭了套二，从看房到签合同只花了2天，买后该区域的二手房价仍一直上涨。希望下面的分析能帮到大家，不再做被收割的韭菜。
我们先来分析房地产市场的产业链：
房地产市场参与者包括购房者、投资者俗称炒房团、开发商、政府、银行、中介等，终端需求是刚需购房者，供给的源头是地方政府。
议价能力上讲，政府对土地具有垄断权力和价格决定权，对整个房地产市场有极强的控制力和话语权，其可以通过控制土地拍卖来控制土地供给，从而控制市场上的商品房数量；
开发商是个渠道商，承担盖房子和营销的作用，但前期资金量投入巨大，资金链容易断裂；
投资者不是房屋最终使用者，无论几次易手都会流转到刚需手中，但他们有钱可以让开发商快速收回资金；
刚需作为房屋最终的使用者，手里只有可怜巴巴的首付，而且呈现原子状分散在各地，无法团结起来同上游博弈；
议价能力：政府>>>> 开发商>投资者>刚需。
从产品来讲，政府不仅提供具有居住属性的房屋，还提供同户口挂钩的公共产品，包括教育、交通、医疗、娱乐等等，购房者买房之后不仅能居住，也可以通过落户来享受当地政府提供的公共资源。
1. 需求端：人口流动催生购房需求
城市经济发展存在巨大差异，人倾向于从欠发达地区向发达地区迁移。每年超1000万人口进城，并且在20年内趋势不会改变（参考中国城镇化率）。
在大城市落地生根的标志就是有一套房，理由如下：
（1）结婚生子。没房几乎不可能结婚生子，一套房能给一家人带来安全感和归属感。保证一家人的生活品质
（2）获得户口。买房是获得户口最快也是最便捷的方法，户口意味着你一辈子包括你的下一代可以享受城市优质的公共资源，例如孩子的教育问题、父母医疗问题等等。
以成都为例，17年7月成都市实行人才落户政策，半年时间内吸引了超过10万人学历落户，这些人都是本科以上学历，对于核心区域的住房需求更大，18年1月份以来，成都核心城区（5+2）新房摇号中签率低于5%就是例证。同时，依据成都市发展规划，未来5年每年会有40万人通过各种方式落户成都，对比16年的销售数据（36万套已经是商品房销量最高的一年），现有的房子是僧多粥少。
和成都情况类似的城市还有武汉、杭州、南京、西安、郑州等，都出台一系列政策吸引人才落户，这种人口大量流入的城市，房价会降吗？
2. 供给端：政府对土地财政的依赖推高地价
在政府垄断土地且财政对土地拍卖严重依赖的前提下，地价不仅不会便宜而且会越来越贵。财政部数据显示，2017年地方政府一般公共预算本级收入91448亿元，同期土地出让金超过40000亿，占地方财政收入比例达到30%。对于快速发展的城市而言，财政对拍卖土地的依赖性更高。如下表，杭州、南京、武汉、成都、郑州、广州、昆明等城市土地出让金占财政收入的比例远高于全国平均。注：地方财政收入= 一般公共预算收入+土地收入+其他（忽略不计）
3.渠道商：土地成本节节攀升，开发商只能跟着涨价
地价越来越贵，开发商不仅没有降价空间，还会继续涨价。如下图所示，购房款的56%是通过土地出让和其他税费被政府拿走，除去34%的必要成本，开发商利润只有10%，房价只会随着地价上涨而上涨。PS：楼面价基本能看出房价，估计房价=楼面价*(1.6至2.4），根据城市、市场行情、楼盘具体情况，系数会有不同。
看完这些你还会觉得所谓的共有产权住房、房产税、租购同权等等这些措施能让房价降下来吗？真实的情况是，政府从来就没有想过让房价下跌。下面我基于以上的模型，一个个驳斥：
房产税。经济学家已经证明了增加的交易成本会落到议价能力较弱的一方，那在这个市场上，谁的议价能力最弱？前面也讲过了，当然是刚需啊！政府多收的房产税最后还是落在刚需头上。另外，买得起十几套甚至几十套房子的炒房客，会因为多收点税就大幅降价卖房子吗？
租购同权。意思是租房者和房屋拥有者具有同等权利。用脚想一下，都知道是骗人的。很简单的道理，如果真的实现租购同权，那么我在北京租套房，我的下一代就可以和北京户口的孩子一样那么容易就上一个985大学？如果是这样，全国人民都跑到北京，北京能容纳10亿人口吗？
共有产权住房。大致意思是政府和你一起买房各占一定股份，然后每年你向政府交钱逐渐赎回股权。这和你直接向银行贷款有区别吗？最后的结果就是降低首付款比例，会进一步加大对商品房需求，房价会降吗？100万的房子，你购买50%的产权，30%的首付，意思是掏15万首付就可以先买一套100万的房子先住着，相较于花30万首付购买100%的产权，降低了一般首付。
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