序言
做房产投资的目的，是为了财富自由，为了"再也不用为钱而出售自己的时间"--李笑来。
为了实现财务自由，我们需要找到投资回报率高的投资途径，通过复利效应，年复一年，长期投资，最终达到财务自由。
何为高的投资回报率? 在股票领域， 从长期来看，一般来说8%-10%的年复合回报率就算不错的业绩了， 15%就算是优秀。如果能做到10年内每年20%以上的年复合收益率，那就是股神级别的任务。
在房产领域，如果在美国做出租房投资的话，在广袤的农村地区和中小城市，获得8%-10%的年回报率是一般水平。如果考虑到杠杆（借钱投资），或者房产可能有的增值，这个回报率会更高。
除了出租房投资策略，还有没有年复合收益率更高的房产投资呢？
当然是有的。 个人认为， fix-flip的投资方式是房产投资领域里挣钱最快，收益率高，而且可以持续迭代的投资方式。
我们用这种投资方式已经投资了3年，每个房子的年复合收益率都达到 25% 以上。 提高年复合收益率，可以极大地缩短到达财富自由的时间。运用72法则，如果说出租房或者股票投资的的年复合收益率是10%， 一份投资，要到 7.2 年后才能翻一番。如果是25%的年复合收益率，3年就能翻一番。7.2 年就差不多是 5 倍了。所以说，找到高复合收益率的投资途径，是实现财务自由一个很重要的策略。
下面我来介绍一下fix-flip 这种有高复合收益率的投资途径。如果你要进行这方面的投资，我们的经验会让你少走弯路，挣更多的钱。
何为 Fix-flip （翻新后出售）？
所谓的fix-flip, 就是以极低的价钱买进需要修理的破旧房子，装修，翻新，打扮后零售到市场上去。也就是说，我们通过翻新的过程，快速地让房子增值，让一个原来不符合居住要求的房子，通过快速地修理，装上门，窗，地板，空调等设施，符合舒适居住的需求。
如何创造25%的年复合收益率
要创造高年复合收益率，就得从买到合适的房子开始。如同投资股票，选择很重要。投资房产，选择在哪儿买，买什么样的房子，不能买什么样的房子，是整个投资成败的关键。本着投资产品需要刚需和大市场的要求，三年实践来，通过近10套房子的投资，我们总结出以下要点。
在那儿买房？
如果你是在美国，那我就说，买你熟悉地段的房子，离你家不要太远，最好开车距离不要超过一个小时。我曾经买过一个开车近1.5小时的投资房。每次去看那个房子对我来说，都是极大的痛苦。
除了距离，你所买房子的地区应该有以下特点：
- 好房子和需要翻新的同类型房子，价格差异在５０％或者以上。比如说市场零售的3室2卫的好房子，平均价位是20万。那么需要翻新的同类型的房子的售价应该在10万左右。
- 有足够的买家。市场上至少60%以上列出来的房子都卖掉了。而不是无可奈何地出租，撤离, 或者过期了。
- 该区的房子库存不超过12个月。也就是按现在的卖房速度，市场上的房子不到12个月就能卖光。
- 根据人口增长，工作机会的判断，该地区的未来的房价会比较平稳，或者有明显的上升趋势。
- 在刚开始买某个区域的房子的时，一定要去亲身体念一下， 看看周围环境，是否看着顺眼？ 是否大部分是自住的房子，而不是出租房？是不是低犯罪率，适合居家过日子的地方，而不是商业和住宅混合的区？
在选择买房的地点上，不仅要看房价，库存等各种数据，同时要相信自己的直觉。问自己，如果我是买家，我的收入一般般，我愿意带着孩子住在这儿吗？
买什么样的房子?
本着大市场和刚需的选择要求，我们只买市场平均价位以下的房子。我们的客户是第一次买房者，房子对他们来说是刚需。我们的房子必须是85%的美国家庭都买得起得房子。
鉴于我们的二手市场上大部分是独立屋，以下我列出我们买房子的入选和排除标准。希望对你将来的投资有借鉴作用。
入选条件：
我们买来用于翻新的房子必须满足以下所有条件：
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房子类型： 独立屋，至少有3个卧室，2个卫生间。
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买房的的价格遵循 70%法则:
即买价必须小于或者等于 将来的卖价乘以0.7，减去装修费用。
如果说我们确定将来这个房子翻新后能卖15万，装修需要的价钱是3万。
那么我们的买房价格就不能高于：
MAO (maximum allowable offer)= ARV (after repair value) * 0.7- repair expense
=15,000*0.7-30,000
=75,000
也就是说我们的买价必须低于75,000美元
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房子大小必须在1200-2400 平方英尺 之间, 最好是在1500英尺以上。大房子是目前的流行趋势。
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主卧室要大，必须在12英尺 * 12英尺 以上，能放一张大大的双人床 （king size）。最好是在13英尺*14英尺以上。
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主卧室，客厅，厨房的房子高度必须在8英尺以上。
排除条件：
符合以下条件之一的房子，即便价格合适，我们一般也不会购买。
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房子所在的地区不安全。在这种地方，东西装上后有可能被偷走的，比如说厨房里的各种电器，冰箱，空调等等。这种事件非常影响心情。我们曾有两个房子被偷了空调。
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房子所面临热闹的街道，美国人对自住屋讲求安静和安全。面临车来车往的繁忙街道 对孩子和宠物都不太安全，房子不容易卖掉。
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主卧室太小的房子。这个前面提过了。
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房子所在的位置不好：
- 比如周围的房子都不是在水淹区（flood zone）,唯独这个房子是在水淹区，这样的房子当然就不能买了，除非是抬高了的房子。不然水险太贵。
- 邻居很糟糕的房子，周围有加油站或者高压电站。或者周围几个房子都是被抛弃的很糟糕的房子。
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如果你的邻居都有车库，唯独你没有车库，那你的房子就很不好卖了。如果大家都没有车库，则可以考虑。
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太小的房子，比如说小于1200英尺的房子。
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太贵的房子 。不买同一个小区中高价位的房子 (top 30%)。记住，我们买的是85%的人都能买的起的房子。所以你的房子应该是小区中低价位的房子，而不是高价位的，这一点一定要记住。
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结构很奇怪的房子。因为被价钱诱惑。我曾经买过一个结构非常奇怪的房子。结果该房子13个月后才卖掉。价钱从168K一路狂降到138K，才有offer.
再重复一遍，做fix-flip 投资中，最最重要的是买对房子。 如果买的房子不对，后面再怎么做也不会成功的。所以说投资能不能挣钱，其实在买房子的时候就决定了。在买房子的时候绝对要挑剔，看100个房子，可能也就是一个房子可以买，这都是很正常的。不合适的房子绝对不能买。
说完了在哪儿买房子，买什么样的房子，剩下的就是找装修队翻新，找中介出售焕然一新的房子了。这些我在以后的文章里再详细描述。
避险
在整个翻新过程中，回避风险是必须的。李笑来老师说，避险是投资的刚需。我们一般会采取以下两个措施来回避风险：
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我们会给所有的房子买保险。从房子买来的那一天开始，直到房子卖出去为止，每个房子都要求有保险。没错，保险费会吃掉你的一部分利润。 一般保额在150K, 5K deduction的保险，每个月的保险费在110美元左右。花钱买个安稳觉，买个心安。也算值得了。作为投资，永远不要在悬崖边开车。记得今年袭击休斯顿的哈维飓风，和袭击弗罗里达的"艾玛”飓风，如果你所有的投资房都在飓风经过的路上，而你又没有买保险。你会有什么样的后果？可能你一辈子都没有东山再起的机会了。所以保险不是选择，是必需的。
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买房的时候找有房产执照的人进行检查。一共也就花300美元左右，可能会节省你几万美元的损失。这个还是挺值得的。 比如说下水管道的问题，如果不是找专业人士进行检查，你是看不出来的。下水管道裂了，如果要刨开水泥地基（slab）去修理，光这一项，可能就得额外多出1万多美元。
投资是否成功的判断标准
从买房，装修，到卖掉房子， 拿到钱了，就是复盘看该项投资是否成功的时候了。
怎样算投资fix-flip成功？
以一个房子看，我认为只要这个房子的收益率达到25%就是成功的了。也就是说，投了100K，挣了25K。 以这个标准。我们所投资的每个房子都满足这个要求。
以一个投资房算，投资者的净收益应该是多少？Robyn Thomson的给出的答案是至少是售后房价的20%。也就是说，如果最后的房子售出价是15万。那么投资一个房子的纯收益就应该是3万。以这个标准，我们也达标了。
从一年的时间维度看， fix-flip的收益率能达到多少。这个取决于翻新的速度和两个房子之间衔接的紧密性。我们最快的翻新速度是4个月，最慢的是14个月。一般在6-8个月左右。也就是从买一个房子开始算，最后翻新完毕，再卖出去拿回投资，需要6-8个月。因为还在提高阶段，我们一份子钱一年也就大约用一次多一点。这个速度是比较慢的了。许多大牛认为翻新一个房子的合理速度应该是4个月左右。一份钱在一年里里应该使用2.5次。如果按这个标准，fix-flip 的年收益率应该是大于50%了。以这个标准看，我们还有很大的提高空间。
如何迭代？
买一个房子，翻新后卖出去，获得 >25%的收益，仅仅是开始。要获得年复合收益率达到25%以上， 我们就得拿着卖房子所挣来的钱，重新开始整个投资过程，直到我们获得真正的财务自由。
第一次投资也许是笨拙的，因为我们需要学习，需要挑选和组织我们的投资团队，帮我们买房子，检查房子，翻新房子，卖房子。有了第一个房子的投资经验，第二个房子就容易多了。前面一个房子里学到的经验和教训，在下一个房子里很可能都有用。持续践行，如同孩子学走路，会越走越顺的。
投资的钱从哪儿来？
投资三年，中间经历了各种酸甜苦辣。在结束这篇文章前，最想告诉新手的是，你用于投资fix-flip的钱，一定是你在2年内都完全不会用到的钱，绝对不能是你的生活费。fix-flip最快的周期是4个月，我最长的周期是一年多。在做房子的时候，经常会碰到各种各样的问题，需要你作出决策和判断。如果你因为资金的问题影响了情绪，就会影响你的投资决策。
第一次投资的钱从哪儿来？如果有可能，我建议用你的退休账户去投资fix-flip, 最好是Roth账户。这样的好处是：
- 如果你还不到60岁，你不需要拿出你退休账户的钱作为生活费。这部分钱可以持续投资。
- 如果是退休账户，你的收益就永远不用交税（Roth账户），或者延迟交税 （traditional retirement account）
我投资第一个fix-flip用的是我退休账户的钱. 当我离开原单位的时候，把退休账户里类似于401K的钱转换成了self-direct IRA 账户。用那儿的钱买的第一个投资房。
总结一下，我对fix-flip （翻新后出售） 投资方式的认识和经验。
- Fix-flip是一种可以稳定获得年复合收益率>25%的房产投资策略。
- 要达到长期的大于25%的年复合收益率，我们需要有经验和团队。这些我们可以在实践中获得和迭代。
- 买房的时候决定投资能否成功。选择买什么样的房子很重要。这个再说三遍也不为过。
- 投资fix-flip 的钱必须是两年内都不会用到的钱。
希望战友们都能找到高年复合收率的投资途径，最终达到财务自由。
（007房产投资第3篇文章）
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