杭州地铁规划

一、明确定位和预算：刚需

地点杭州，2020年3月买房成交，仅凭个人经验，希望对大家有用。

刚需房主要需要考虑：

1.离双方工作地点的距离近不近，比如市区近郊

2.能否满足三口之家的居住面积需求，可能需要大二房，小三室

3.交通是否方便，是否有地铁，公交路线

4.学区保证，小孩是否能上公立小学，教育质量如何

二、楼房社区本身

1.选楼，楼栋尽量靠近中心位置，这样的好处是不靠近马路不会受到噪音影响

2.小区体量，社区尽量大，楼栋多，社区氛围浓厚。

3.朝向，东边套 > 西边套 > 中间套，这个得根据实际手头经济来看，一般价格也是这样分布。

4.楼层，最好非底非顶楼。这个懂的都懂。

5.得房率，这个只要记住层数越多公摊越多，每层户数越少，公摊越多

6.容积率、户型、物业公司。这几个有的时候是无法选择的，也就排在了最后，但是也不能选择太次的，否则会很闹心。

三、选楼三要素

交通>学区> 户型>得房率>朝向>楼层 >容积率>物业>小区体量

地段 居住环境 小区质量

根据三要素提炼出备选小区：

1.阳光逸城 1999年 丁兰实验小学

2.长睦邻里人家 2005年 丁惠实验小学

3.农港苑 2003年 丁兰实验小学

4.北城铭苑 2000年 丁兰实验小学

（这里是我当时的预算）

四、看房看房看房

这块非常仁者见仁，智者见智。

简单来说不要被中介牵着鼻子走，你前期做了功课，中期看着中介在那里滔滔不绝。

肯定会觉得很滑稽，自己的需求越明确，越不容易被当猪宰。

你只要表现出有点兴趣，但是还想看看别的，中介肯定舞姿弄首，千姿百态。

看房的时候多注意细节，对户型内自己的喜好如阳台、卫生间、次卧的需求。

对社区整体的感观、社区地面的维护都能透露物业是否足够尽责。

这个流程是根据时间而定的，比如我看房从19年的7月看到了2020年的3月。

足足半年才决定下手。

五、明确信息

房子看得差不多了，是要约房东聊一聊了，但是在签合同之前，必须要了解对方的证件是否清晰。

1.看房产证（大中介会提供）

1.1有没有房产证。没有的直接PASS

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！

大中介这种房子是不允许上架的，遇到直接放弃，一个房子可能有超多幺蛾子，除非你非常愿意折腾。

1.2看房主是谁

卖方必须是房主，房产证和身份证必须一致。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

我买的那套房子就属于夫妻双方共有，买卖签订合同的必须夫妻同时在场。

1.3看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2.看土地证（大中介会提供）

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

3.去房管局核实（大中介会提供）

房管局可以知道，看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

4.看房子是否在租（大中介会提供）

我买的房子，房主把房子短租到了4月。也就是2020年4月。

我搬家必须等租客搬离，因为我国有认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

必须等租赁合同到期我才能搬家进去，好在是短租，我还能接受。

如果各位遇到长租的可要留点心了，最好是让房东先让租客搬走，再签订购房合同。

六、签订合同

1.合同范本

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，在范本的基础上根据双方协商做改动，民间合同多由中介提供。

买房就要注意，范本上做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

2.约定付房款

有一次性付款（俗称全款)或者按揭付款两种方式。

凭自己喜好选择。

但是作为一个理财观念者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。

为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？

多余的财富在疫情当下，可以做很多事情。

现金流是未来的重中之重，你一定要酌情考虑。

3.确定交房细节

3.1交房的时间和条件

合同上条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。

谁想看到一个打开门全是垃圾堆的房子？你想吗？

3.2物业费、水电费等

条件允许的话，让房东出示一下最近一次缴纳物业费的证明。

3.3过户

时间上：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

费用上：过户所涉税收（如个税、契税、增值税）和费用（代办证费）谁出。这些要在合同里订好

4.明确违约责任

这事真常有，如果合同签完。房东发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？

去年买了个表的，所以必须在合同里就先明确违约责任，主要是以下几点：

4.1日期精准

合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

4.2违约金

每项主要义务都要有对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金，我签订的合同标准是总房价的20%。

4.3其他损失

定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

5.对公环节

只要前面合同订好，基本没太大问题。

有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。

七、住房贷款（全款请跳过）

1.贷款可能需要购买的理财产品：能不买就不买，非要买就换银行。

2.贷款利息利率：一定要问清楚，这关系到还款金额和总额。

3.贷款提前还款需要支付违约金：提前还款年限一般会有限制写在合同里。

4.还款日期：一般是在月底，具体根据银行而定。例如工商银行，一般为月底的29、30日。

5.组合贷款：（公积金利率低一些），能申请公积金贷款的最好公积金，因为利率实在是太便宜了。不过公积金一般人一生只能贷2次，是否要用这2次就看看官自己的了。

6.提前还款流程：月底前到银行，先获取他权证，支付违约金后还款。（如果满足提前还款的需求，这里是不需要支付违约金的）

八、交房交钥匙以及其他

恭喜你，走到这一步说明你真的买房流程走通了。但是行百里九十方半，接下来就是最后的交房环节了。

1.银行放款

交房一般在银行放款后，因为放款后，房管局这边好做新的不动产产权证（就是房产证）。

2.借款合同寄出

放款没几天，借款合同会以EMS的方式寄到你当时办理贷款填写的联系地址。必须要拿到这个证件你才能办理公积金还贷手续。

3.公积金还贷

凭个人身份证及借款合同（如果是组合贷就有2份）去市民之家公积金中心，或者是含有公积金中心的贷款银行网点，进行申办。

流程很快，办理完成以后每个月就会由公积金中心打款到还款银行卡上。

4.物业交割

有些业主在卖房子时，物业用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情买了，就要全部承担这些费用。所以一定要跟房东沟通，必须完整地支付物业费到交房日。

除物业费还包含以下几种费用：

水费

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

电费

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等。

煤气费

同上，这些都要办好过户手续。

电话、宽带、有线电视

一般让原房主迁走，把自己重迁。

5.房东交钥匙

最后一步是让房东把钥匙以及合同内承诺不带走的家具进行核对。钥匙虽然给了，但是个人建议，有条件的情况下自己换锁，且不说安全如何。

这是对自己千辛万苦买房的仪式感，祝大家购房顺利！