Photo by Jakob Owens
-1-房价上涨的逻辑-
首先分析的是房价上涨的逻辑。
-2-房价上涨的逻辑-
这轮全国性的房价暴涨开始于2016年年初。无论分析什么，都得要分析当时的时代背景。抽象来看，2016年-2017年发生了三件大事：
1.美国世界霸主雄风不再，没钱了。
表象是：土耳其埃尔多安上台了、菲律宾阿基诺三世下台杜特尔特上台画风一变投靠中国、总统大选希拉里败选特朗普胜出、退出TPP、禁穆令修墙、庄园轰趴后特朗普沮丧地说get nothing、叙利亚军事基地遭美军空袭以后第二天就恢复运转、在韩国布置萨德反导弹系统一直和朝鲜打嘴仗终究还是没有开火
2.英国脱欧
G20杭州峰会很清楚释放“G2进行全球治理”的信号，也就是两辆马车领跑全球。过去一年发生的事情，逻辑原点其实就在中美，英国脱欧其实是美国国力衰退的一个表现，三件大事完全可以缩减成两件大事。但是，英国作为曾经的日不落帝国具备真正的全球思维，老牌资本主义国家不是浪得虚名：16年6月英国的核潜艇还跑去美国境内向美国射三叉戟导弹测试美国的太空防御计划是否名副其实。对国际形势的判断真正做到了耳听为虚眼见为虚，自己亲自下水测深浅才算数，够狠够牛。英国作为一个战略纵深太小的岛国，未来能成为G3、三驾马车中的一员机会不大，但英国作为国际形势变化的风向标却是板上钉钉公认的事情，伦敦金融中心仍将发挥重要的作用，所以就单独列为一件大事。
3.中国进行供给侧结构性改革（2015年下半年开始）
抽象来说，供给侧结构性改革，就是对供需关系中“供给”进行改革，提高生产效率，提高供给质量以便更能满足“需求”。改革的结果是社会总体运行效率提升了。
-3-房价上涨的逻辑-
这些原因跟我们的房价上涨有什么关系？
外因：国际秩序处于新旧交替期，各种资金都在寻找最优质的抵押品。化解资金产能，把钱变成抵押品保值或者套利
内因：供给侧改革后，供给的效率提升（不单指生产的效率提高，供给与需求契合也提高了效率），供需矛盾得到缓解，社会总体运行效率提升，社会必要劳动时间减少，社会一般劳动生产率提高。
为了更生动形象、通俗易懂，在这里我们用一个夸张点的例子进行辅助说明：
A物品价值1000元，技术革新后，A物品价值100元（在这里价格波动因素忽略不计）
你心心念念要买A物品，省吃俭用攒下1000元。去商场剁手准备购买时才发现：哎，技术革新推出了新一代产品，A物品降价为100元。只需要用100元就能买下原来1000元的东西，买下A物品以后自己的钱包还剩900元，用这900元还可以买B物品、C物品，也就是说：
技术革新前：1000元=A物品
技术革新后：1000元=A物品+B物品+C物品=A物品+一笔钱（900元）
技术革新导致商品的价值下降，价格随着价值上下波动，商品的价格也在下降。
这件事对于个人：东西便宜了省了一笔钱，好事。花钱的地方多着呢，我可以用这笔钱买买买。
这件事对于国家／政府：个人手上的钱多了，不是好事。具有生活经验的人知道，并不是所有人都愿意将自己的工资随便买买买。尽管月光族越来越多，社会的主流还是储蓄派居多。基于国人爱好储蓄，勤俭持家的文化习惯，绝大部分人大会把这笔钱存入银行。现代金融体系因具有利率而天然具有“印钞机”属性，把钱放进银行有利息能钱生钱，普通人能合法躺着赚钱而不用辛辛苦苦去上班，不利于社会发展。
不利于社会发展，那怎么办？答案是花掉。技术革新后商品价值价格下降而剩下来的这笔钱，顶层会设计出种种模式，促使你将这笔钱（买A物品剩下的900元）花掉。这样的行为也叫吸纳多余的货币、化解货币产能。
-4-房价上涨的逻辑-
货币产能必须化解，多余的钱必须花掉，顶层设计青睐有加的方式就是房地产。买了房，你的钱花完了，效果就达到了。
为什么选择房地产来吸纳多余的货币？原因在于：
1.房地产是世界上最好的抵押品
2.大家都对1普遍认可，没有争议
3.由2，房地产的流动性是最好的
因此整个逻辑是：
1.（在一段时间内）货币总量一定，因为技术革新大宗商品价格下跌，大宗商品需要的货币量减少，其他商品对应的货币量就会增多。
2.增多的货币必须化解掉。
3.作为世界上最好的抵押品，房地产吸纳多出来的货币，房地产的价格上涨。
为什么16年年初到现在京沪房价涨得飞快？京沪是全国人才、财富的黑洞，特大城市的虹吸现象促使青年才俊、各种资金汇聚于京沪。如此多的资金（存款）必须得要化解掉。房地产恰好具有刚性需求这个特点，成功吸纳各种货币，房价不断抬升。
-5-买房时机-
花如此大的力气分析整个逻辑，意义就在于我们能够判断出买房时机。
技术革新不是一蹴而就，是一个缓慢长期的过程。我们将重要的时间点概括出来，抽象来看，买房时机就一目了然了。
技术革新前：1000元=A物品
技术革新后：1000元=A物品（100元）+一笔钱（900元）
～～～～～～～～～ =A物品（100元）+房价上涨额度（900元）
所以说，当我们意识到，高档耐用品（对应的概念是生活必需品）的价格不断下降的时候，就应该尽快把手中的货币折换成固定资产（优先考虑房地产）。持有后有步骤地转手卖出把房产换为现金，这就能实现了盈利。
由此越是穷人越要早买房。两个原因：
1.技术更新导致房价上涨，工资增长的速度赶不上技术更新的速度
2.买房只需要交首付，首付为房价的30%，通过三倍杠杆获得了全款房价的上涨，也就是你的钱按照3倍的速度上涨
-6-限购-
明白了买房时机的逻辑后，限购的原因就比较容易理解。
技术革新所带来的房产价格上涨，也就是“技术革新后高档耐用品降价的钱转移到上涨的房价上”，这一过程是缓慢长期的过程。由于各种原因，房价暴涨，本来需要3-5年的时间来进行转移的过程一下子缩减到1年。用公式表示：
技术革新前：～～～～～～～～1000元=A物品
技术不断革新，房价突然暴涨：1000元<A物品（800元）+房价上涨幅度（900元）
技术革新后：～～～～～～～～1000元=A物品（100元）+房价上涨额度（900元）
房价突然暴涨，房价增幅一下子就到达技术革新后的效果，一步到位了。在这个情况下，就得要限购，没有买卖就没有伤害，锁定价格，不能再往上涨了。技术革新带来的高档耐用品降价的速度比较慢，房价需要停下奔跑等等它。
限购结束意味着两者的速度已经拟合。限购结束后，出现两种情况：
1.房价上涨的速度≈技术革新带来的高档耐用品降价的速度
2.房价上涨的速度>技术革新带来的高档耐用品降价的速度
出现第二种情况，将会迎来下一次限购，如此周而复始。
-7-换美元-
如果在买房时机（准确地来说是一个时间段）不买房，用这笔钱去换美元，将会出现什么情况？
我们先来分析换美元赌人民币贬值以盈利的逻辑：
贬值前：1美元=6人民币
贬值后：1美元=7人民币
贬值前用6元人民币换得1美元，贬值后这1美元就能换得7元人民币，从而赚取1元的差价。
14-16年的事实告诉我们换美元赌人民币贬值亏大了。原因在于人民币对美元贬值的速度追不上人民币资产升值的速度。同样一笔钱，拿去买房赚取的利润远远大于拿去换美元赚取的利润。
-8-换美元-
人民币对美元贬值的速度追不上人民币资产升值的速度，背后的逻辑是？我们还是来回到这个公式
技术革新前：1000元=A物品
技术革新后：1000元=A物品（100元）+一笔钱（900元）
～～～～～～～～～ =A物品（100元）+房价上涨额度（800元）+人民币贬值额度（100元）
技术革新后，A物品便宜了，价值为100元。原来打算用1000元买A物品，现在剩下了900元。剩余的900元需要被化解掉，怎么化解呢？大部分的钱去了上涨的房价，少部分钱去了美元的升值额度。
为什么大部分钱去了上涨的房价，少部分钱去了美元升值？
这是由于买房有杠杆，换外汇换美元没有杠杆。买房你只需要交房价全款30%的首付，每个月定时交月供，你就能享受全款房价的涨价。也就是说同样一笔钱，你去买房，你能获得3倍的涨幅。相比之下换外汇的升值的速度就慢了很多，人家3倍，你是原地踏步只有1倍。
那为什么房价能加杠杆，换外汇不能加杠杆呢？只要你自己能拿出来完整的首付，每月的收入能负担起月供，贷款加杠杆买房是安全的。因为中国房价只涨不跌（不会出现暴跌，轻微的跌幅属于正常现象，整体而言房价还是不断上扬）。这一点从首付就能体现出来，各地限购都会提高首付的门槛，首付的数额会加大。
限购前：
房价100万，首付30%，你只需要拿出30万，你就能买下100万的房子。≈3倍
限购后：
房价100万，首付45%，你要拿出45万，才能买下100万的房子。≈2倍
杠杆比率加大：
拿出30万，首付20%，你能买下房价为150万的房子。≈4倍
首付的数额加大，降低了杠杆的比率，这就拟合了房价的最终价值，底层设计认为目前的房价是合理的，不存在泡沫，房子就是值这么多钱。其实更深一层分析，在信用货币盛行、氢弹被研制出来后世界主题是和平与发展的现代社会，全世界的房价都会每年上涨2%左右，这是一个上涨的幻觉。当然并不是每个地方都会上涨，区域不同，总体上涨。相当于京沪涨五六线城市跌，最终总体是2%的上涨。
房价是安全的，加杠杆是安全的。外汇市场具有高度风险，可以爆仓（花500万投资，暴跌以后只剩下5万），加杠杆来玩根本就不安全。
加杠杆换美元，具有高度风险。不加杠杆换美元，升值速度慢。同样一笔钱，拿去买房子付首付比换美元划算。
-9-换美元-
现实生活中，为什么换美元成为一种时髦的事情？除去各种表象，本质上就是买房的门槛高——拿不出首付。虽然成本高，但是物有所值。换美元以及换其他外汇永远赶不上3倍升值速度。
-10-
完。
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