2016年6月长沙市商铺租转市场数据报告

2016年6月长沙商铺租转市场数据报告

商铺租转数据是反映市场的风向标，数据的变化值直接体现了目前市场的供求关系的变化。对长沙商铺租转数据的深入研究，我们可以从中发现许多市场信息，对其数据进行总结归纳，我们可以从中发现部分市场规律，这为无论是个人还是企业的未来决策都提供了一定的依据，具有很重要的参考价值。

一．市场概况

长沙6月份租转总量为2,872套，关注数量为172,733次。其中商铺出租数量为1,016次套，关注数为47,320次，商铺转让数为1,856套，关注数为125,413次。从数据中我们可以看出，商铺的转让数无论是在实际租转数中还是关注数中都占有绝对的优势，占比为64.62%，明显多于出租数。这说明长沙商铺成熟的门面占比较多，一手门面相对较少。

二．长沙商铺租转情况

本文从供求两方面着手，以实际租转数作为商铺供应数据，采用商铺关注数作为商铺需求数据，以此来进行深入地供求关系的分析，多角度，多方位地进行长沙商铺数据的归纳与总结，以期呈现全面具体实用性强的专业数据报告。

1. 按区域分析

长沙主要分为五大区域，即岳麓区、天心区、雨花区、开福区和雨花区，我们首先按区域特征对长沙6月份商铺租转情况进行分析。

由图1可以看出，6月份租转商铺中五大区域里平均租金最高的是天心区，6,795元/月，最低的是岳麓区，5,471元/月。平均租金最高区域比最低区域高出1324元/月，高出24.20%。

对于6月份租转商铺中五大区域的平均面积同在图1所示。由图1我们可以看出，五大区域中平均面积最大的是雨花区139㎡，最小的是岳麓区117㎡。平均面积最高区域与最低区域高出22㎡，高出18.80%。

进一步对五大区域租转商铺进行分析，我们结合6月份租转商铺的平均面积和平均租金整理出五大区域每平方米的平均租金。如图2所示：

在6月份的租转商铺中，岳麓区的平均租金虽然最低，但是平均面积也是最小的，综合计算每平米的平均租金反而是最高的。芙蓉区每平方米的平均租金最低，仅为47元/平米。

为了深入分析租转商铺的区域特征，我们统计了网站搜索排名前100名商铺的区域，整理结果如图3所示，由图3我们可以看出，有效访客数排名在前100的商铺中，数量最多的区域是岳麓区，其次是天心区，数量最少的区域是开福区。

结合每平米的平均租金和有效有效访客数来看，芙蓉区的每平米平均租金虽然最低，但是平均有效有效访客数却最少，仅为116次。在有效访客数排名前100名的商铺中占比也较少，仅次于开福区。另外，开福区的每平米平均租金略高于芙蓉区，其租转商铺数在有效访客数前100的商铺中虽然最低，但是平均有效有效访客数最多，达到165次。

综上可见，租金是商铺租转中很关键的因素，但却不是决定性的因素，开福区的商铺在6月份比较热门。

2. 按行业分析

行业对商铺的重要性不言而喻。我们结合长沙6月份各行业商铺租转情况，整理出各行业租转商铺平均面积和租金情况，结果如图4所示：

根据图4，我们可以看出长沙6月份的租转商铺中，行业为文体休闲商铺的平均租金在所有行业中最高，达到9050元/月。行业为医药保健商铺的平均租金在所有行业中最低，仅为3125元/月。平均租金最高的行业比最低的行业高出5925元/月，高出189.60%。由此可见不同行业之间的平均租金差异很大。

从各行业的平均面积来看，长沙6月份的租转商铺中，行业为酒店商铺的平均面积最大，高达375平米，行业为零售商铺的平均面积最小，仅为55平米。平均面积最大的行业比最小的行业高出320平米，高出581.81%。不同行业之间的平均面积差异非常大。

为了进一步分析不同行业之间的租金面积差异，我们结合平均租金和平均面积计算出不同行业每平米的平均租金。整理后的结果如图5所示：

从图5中，我们注意到酒店的每平米的平均租金是最低的，这与上文中酒店平均面积最高，平均租金较低相符。零售每平米的平均租金最高，且远高于其它行业。由上文可知零售的平均面积是最小的，平均租金却处于中游。对此现象进一步思考，我们可以发现，酒店这种行业的商铺特征是平均面积大，但是租金的单价较低。而零售则普遍面积较小，但租金的单价很高。

三．长沙商铺关注情况

对于长沙6月份商铺的实际租转数的研究，我们可以对过去的租转情况进行阐述概括，总结规律指导未来决策，而对6月份商铺的关注情况的研究，我们可以进行归纳分析，对未来趋势进行预测。同实际商铺租转情况一样，对于商铺关注数我们也分为区域和行业两部分进行研究。

1.按区域分析

由图6可以看出，在6月份关注的商铺中，平均租金最高的区域是雨花区，达到6773元/月。最低的是岳麓区，仅有5662元/月。平均租金最高区域比最低区域的平均租金高出1111元/月，高出19.62%。

而在6月份关注的商铺中，平均面积最大的区域是开福区，达到118平米。最低的是雨花区，仅有100平米。平均租金最大区域比最小区域的平均面积高出18平米，高出18%。

如上文结合各区域的平均租金和平均面积，计算出各区域每平米的平均租金，整理得出图7：

根据图7，我们可以看出每平米的平均租金最高的是雨花区，高达68元/平米，最低的是岳麓区，仅有52元/平米。最高区域比最低区域每平米的平均租金高出16元/平米，高出30.77%。

综上可知，在6月份关注的商铺中，分区域的平均租金和每平米平均租金的结果是一致的，均是雨花区最高，岳麓区最低。由此可见，在需求方商铺的租金基本上遵循着随着面积的增大而增加的规律，很少存在面积很大价格很高或着面积很大价格很低的极端现象。

2.按行业分析

由图8可以看出，在6月份关注的商铺中，平均租金最高的行业是金融服务，高达14386元/月。最低的是教育培训，仅为4368元/月。平均租金最高行业比最低行业高出10018元/月，高出229.35%。

就平均面积而言，6月份关注的商铺中平均面积最大的行业是酒店，高达370平米。平均面积最小的行业是零售，仅为62平米。平均面积最大的行业比最小的行业高出308平米，高出496.77%，差距之大，令人关注。

综上，长沙6月份关注商铺的行业之间无论是平均租金还是平均面积都差距非常大。

计算出各行业每平米的平均租金整理如图9：

由商铺的关注数可以看出，酒店的承租能力最低，承租能力最高的是零售。其次教育培训与文化艺术的承租能力也较弱。

四．长沙商铺租转市场分析

供求关系的分析对于把握市场行情十分重要，下面我们就结合租转商铺和关注商铺对长沙6月份商铺租转情况进行简要概述。

由图10可以看出，在6月份租转商铺中，岳麓区的租转数量和关注数量都是最高的，供需基本平衡。说明该区域竞争较为激烈，想要进入市场的很多，被淘汰出局的相应地也很多。天心区的租转数最少，但是关注数量相对来说较多，有轻微供不应求情况，是热点区域可给予密切关注。开福区的租转数处在低位，关注数相对而言更少，略显供过于求，需要谨慎进入该区域。

剔除无效数据后，整理后得到如图11所示，由上图可见，关注数多的租转数一般也很多，供需是基本平衡的，但是也可以看出行业关注数与转让数的趋势中有轻微波动，供需相对的略有不平。具体需要注意以下几个行业，家居建材和娱乐休闲的租转数相对关注数来说较多，呈现供过于求的状态，而文体休闲和医药保健略有供不应求之态，应多加关注。金融服务虽然在6月份没有租转数量，但是关注数仍有66次，说明存在供应缺口，市场需求尚未得到满足。

1.按行业分析

6月份长沙租转商铺的平均租金总体趋势是高于关注商铺的平均租金的，这说明未来的租转市场租金可能会略有下降。其中娱乐休闲，医药保健以及文化艺术和酒店的关注商铺的平均租金是高于租转商铺的平均租金的，其中，娱乐休闲的差距最大，相差3681元/月，高出 117.79%，还有很大的上升空间。

由图13中可知，各行业的平均面积从关注商铺和租转商铺两方面来看，关注商铺的平均面积总体趋势是小于租转商铺的。其中，医药保健娱乐休闲以及文化艺术与大趋势相反，其关注商铺的平均面积是高于实际租转商铺的平均面积的。其中，文化艺术差距最大，相差115平米，高出76.67%，未来租转商铺的面积增大的可能性很大。

2. 按区域分析

五大区域租转商铺的平均面积均低于关注商铺的平均面积，其中天心区供求的平均面积差距最大，相差36平米，高出37.86%。由此可见，长沙商铺面积整体呈现下降趋势。在租金方面，天心区和芙蓉区关注商铺的平均租金低于实际租转商铺的平均租金，而雨花区开福区以及岳麓区关注商铺的平均租金略高于租转商铺的平均租金。其中雨花区供求的平均租金相差最大，相差8.39%。由此可见，各区域关注商铺与租转商铺的平均租金相差不大，基本平衡。

3.排名靠前商铺特征分析

对于租转市场的分析，我们不仅要从宏观上进行把握，还要掌握微观数据，具体问题具体分析，见微知著，由小见大。下面我们对排名靠前商铺的特征以及热点搜索关键词进行分析。

由图15可知，有效访客数排名前100的商铺中，平均租金数为3946.96，由于平均数容易受极端值的影响，而中位数和众数一般为描述数据集中程度的统计方法，因而我们选择众数和中位数进行判断，有效访客数排名靠前商铺租金的众数（即租金数最多的）为2000元，中位数（租金升序排列，位列中间的租金）为2550元，结合租金范围占比我们可以进一步看出2000-3000的租金范围最受商家欢迎。对2000-3000租金范围的商铺进行统计，得到商铺数为31个，占比31%。

而在转让费方面，在有效访客数靠前的商铺中，空转中没有转让费的店铺占了大多数，占比68% 。在有转让费的店铺中，除开有一个3元的极端值，最低的转让费为4000元，最高的为150000元。

有效访客数排名靠前的商铺面积的平均数为128.03平米，众数（即面积数最多的）为83平米，中位数（面积升序排列，位列中间的租金）为103平米，结合面积范围占比我们可以进一步看出50-100平方的面积范围最受商家欢迎。对50-100平米面积范围的商铺进行统计，得到商铺数为45个，占比45%。

其中100㎡以下面积的商铺占了绝大多数，占比92%。其中51-80㎡的面积范围占比最多，占比32% 。其中面积最小的店铺是8平米的冷饮店，面积最大的是300平米的酒吧。

由图17可以看出，有效访客数排名前100的商铺中，开福区的热度最高，虽然商铺数只有7个，但是平均单个有效访客数都达到了165次/个，岳麓区在有效访客数排名前100的商铺中虽然占比最高，但是单个有效访客数相对略低，为116次/个。

对有效访客数排名前100的商铺位置进行具体分析如下：

岳麓区热点商铺位置十分具有规律性，36个热点商铺中有11个位于大学城附近，占比高达31%，7个位于麓谷，占比也达19%。其余位置如含浦、梅溪湖的热点商铺也十分之多。

天心区热点商铺主要的位于是铁道学院与南门口附近。其次，省政府、暮云、天心阁以及仰天湖周边的占比也较多，其中省政府的平均有效访客次数高达240次/个。

雨花区热点商铺的分布相对来说比较集中，多数位于井湾子、红星和树木岭周围。其中红星附近是平均有效访客数最多的，达到128次/个。其余星散分布在窑岭、香樟路片区、砂子塘以及高桥。

芙蓉区的热点商铺位于万家丽广场的占比最多，平均有效访客数也达到了148次/个。其次，人民东路、黄兴南路步行街以及万家丽广场附近的热点商铺占比也较多。其余的则零星分布在火车站、汽车东站、五里牌及农大。

开福区的热点商铺集中趋势很明显，大多集中在广电和湘江世纪城周边，其中，广电的平均有效访客数高达256次/个。其次星散分布在四方坪和伍家岭附近。

4. 搜索关键词

剔除无效信息后，整理数据得到搜索排名前六的关键词是便利店、雨花区、芙蓉区、高桥、芙蓉中路、岳麓区。结合有效访客数排名前100商铺的行业特征，便利店的平均有效访客数仅次于百货，高达193次/个。在租转数方面也仅次于粉面馆，租转商铺数为10个，占比10%。由此可见便利店的关注度非常高，居于首位。除了便利店之外，其余五个搜索关键词都是热点位置，雨花区、芙蓉区、高桥、芙蓉中路、岳麓区这五个地段应给予必要的关注。

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