一，业主违约。
业主违约。搭建，自己绿地，地下室。
例如：挖地下室。违规建房顶楼建房，一楼小院养鸡。
物业：一直没有办法解决。找政府有关部门，监察大队。居委会也很难做到。
解决方法：物业司法解释。按照违约处理，法院强制执行。
（解释第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。）
物业费支付。书面催缴。权利可以放弃，义务必须行使。如果租赁关系可以约定物业费的支付，业主承担连带责任。
二，物业违约以及违规收费问题。
物业不履行，不完全履行，不履行维修保养和维护行为
业主不交正常可抗辩，可以要求退还。提高收费标准，扩大收费范围，重复收费。
解释第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
三，物业合同效力。
前期物业合同的效力。业主没签也有效，是涉他合同。如保险合同受益人。和物业合同相识，开发商和物业订立合同就是涉他合同。
新解释第一条规定。合同抗辩没用。但是可以换物业。一般物业合同。是业主大会和物业公司签订的。无效的情形：第二条。物业亲力亲为，委托他人无效。格式条款免除自己责任无效。其他管理人也适用这个解释。自己管，其他管理人，物业服务公司都适用这个解释。
第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
四，物业服务合同法律关系。
四加一法律关系等于五。
1，建筑物区分所有权。
共有部分是一个团体，是一个整体，共有权成立的团体，表现形式—业主大会。业主大会是法人？其他组织？最高法想解决这个问题。程序上认定为其他组织。全体业主授权起诉。实践中要探索。
2专有权。房产证，完整的所有权法律关系。
3，共有关系。一个所有权。
4，相邻关系。建筑物，土地。前后左右发展为上下左右前后相邻。多发生纠纷。
5物业服务法律关系。物权和业主为基础。其实是合同纠纷。司法解释解决的是第五个法律关系。
一个权是一个法律关系，比如健康权，名誉权你，一个权一个法律关系。建筑物区分所有权，4+1.中找，具体使用哪个。
四分之三的代表。76条。不得损害其他业主的合法权益的行为。不装修损害其他权益。--专有部分。
五，物业服务合同民法典规定理解
1，民法典937条新规：维修养护，环境卫生，相关秩序。
2，942条．细化。维修，养护，清洁，绿化，经营管理物业服务区内的业主共有部分。对物业服务区域内违反有关治安，环保，消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。（报告义务）
如何理解合理措施？
业主家被盗，业主被第三人侵害（进小区行凶），雪地太滑倒，电梯运行不畅不合格不维修伤人，狗咬人。到底物业公司是否赔偿？看有没有采取合理必要的措施。没有采取合理措施就要承担。
如果被盗：门禁登记，监控完好能保存，防盗门。否则补充赔偿责任。
狗咬人，主人主要责任。提醒宣传填补作用。
物业公司充电，天津的小区有这种现象。
不能以未接受，或者无需接受相关服务不交物业费，物业公司只能救济途径诉讼或者仲裁。
实践中，提供服务。
4，民法典946条。解聘物业公司通知义务。
单方节约权。程序合法。通知—约定-提前60日。律师服务业主，一部分服务业委会。
程序：先开业主大会。三分之二。专业面积+人数。关联278条。
5，解除后物业公司有损失---业主赔偿。
业主律师—完善固定解除流程以及证据+判断造成损失大小。
诉讼主体业主 业主大会。
6，民法典947条。续签合同。
不同意续聘的，合同期满前90日书面通知业主或者业主委员会。有约定除外。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
发文日期 2020年12月29日发文字号 法释〔2020〕17号 施行日期 2021年01月01日
（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用<中华人民共和国工会法>若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
第五条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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