当下如何进行房产投资

        买房，对于国人来说，已远远超出了投资所能解释的范畴，更像是一种情结。在展开今天这个话题之前，也犹豫了很久。其主要原因是“房产”这一系列话题范围太广，每位投资者的实际情况千差万别，本人的知识水平和能力范围也非常有限。综合各种情况，是否投资房产所要考虑的具体因素远不是短短一篇文章所能涵盖周全的。作者在此声明：本文仅作表达观点使用，实际投资还请各位结合自身情况，自行斟酌，三思而定。

      让我们回到正题，当下应如何进行房产投资呢？下面，我将从以下几个方面进行说明：

        一、房价还会继续上涨么

        人口持续净流入的地区，房价仍有上涨空间。

        1.房产价格是由供需而非成本决定。一套房子的价格并不是由地皮、钢筋水泥等成本决定的。否则，早已清盘的二手房为何还能继续上涨？相同成本的一套房子，只有1个人去购买和同时有100个人排队去争抢，最后的成交价格一样么？换句更直接的话：房子的售价根本不是由开发商决定，而是由市场决定的。因此，只要该地区出现人口聚集、存在人口净流入，就会产生购房的需求，房价就有上涨的基础。看完以上论述，你或许会问：人口净流入就一定会带来对房产的需求么？别急，继续看。

        2.房产是“非标准化”商品，购房款中的大部分款项其实是为配套服务和资源买单。你所购买的房子真的就仅仅是一套房子么？当然不是，在你购买房子的同时，你还购买了这所房子的朝向、周边的自然环境、社区的人文氛围、附近的交通、附属教育、医疗……要不然，同样大小的房产，为何价格能相差上千万？那是因为这部分价款是为你的其他需求买了单。因此，人们对房产的需求绝不仅仅是为了居住，更多是为了其他附属需求。这也就能解释人口净流入一定会带来对房产的需求么？答案是肯定的！说到这里，再让我们来看看影响房价的其他问题——限购。

        3.不解决供需关系的限购会让房价格越来越高。限购是行政手段而非市场行为。如果一项限购措施不能从根本解决供需平衡，而只是在一定时期单方面压制供给或需求，结果一定不尽人意。例如：限制土地出让、三年内不得交易、设置封顶价格、限购一套……这些措施，如果不配合其他相应措施，则只能在短时间内人为的扭曲价格。但最终的结局往往却是购房总需求未变，市场可供交易的房产却少了，价格自然不降反升。

        二、什么样的房产更值得投资

        房产的附属价值越大，其投资价值越大。

        如果一处房产除了能满足基本的居住需求外，还同时能为你提供便捷的交通资源、优质的教育资源、完善的医疗资源、优良的空气质量、祥和的社区环境……那它一定是个不错的投资标的。因此：学区房、城市中心、商业中心、交通中心、高品质社区等房产应当是投资首选。

        相反，如果一处房产绝大多用途仅能为满足“居住”需求，那该处房产是不值得投资的。在当前租售比下的情况下，你的居住需求完全可以通过“租”来实现。例如：旅游度假用房、三四线城市非核心区域房产、纯粹为赚取租金而购买房产、实用性较低的商业性地产等均不建议投资。

        在此引入一个简单的计算公式并举例说明：房屋每天的使用价格=房屋总价款/房屋可使用的天数。例如，300万房产一处，预计使用寿命30年，则每天的使用价格大约在280元左右。如果你投资此处房产仅作为满足居住使用而对外出租的话，8200元每月，在不考虑时间价值和机会成本的情况下，30年才能回本。对于这样的投资你一定不会满意！

        三、当下是投资房产的好时机么

        既然已经了解部分地区房价还会上涨，也了解了什么样的房产值得投资。那么，房产投资就是当下的投资首选么？其实未必，好资产也要对应好价格。在我看来，当下并不是投资房产的好时机，至少不是投资首选。

        1.首付比例提高、贷款利率上浮，投资成本大幅增加。以基准利率4.9%来计算，20年期100万元等额本息贷款，1.1倍利率相对9折利率而言，每月将增加月供600余元，20年支付利息总额将由50.67万元提升至63.61万元，涨幅比例超过25%。如再考虑首付比例的提高，开发商出于回款要求所提出的其他条件等因素，其付出成本已着实不低。

        2.整体价格已出现较大幅度上涨，投资利润空间降低。2016年底至2017年初，由一二线城市带来的全国性普涨已将房产价格又推向了一个新高。综合考虑一次性投入本金的提高、利润空间降低、价格上涨淘汰掉部分需求等多重因素。此时，房产已未必是投资首选，可以充分考虑其他替代性投资。

        3.新政出台过快，不确定性因素增多。随着房价上涨，近期各地房产新政层出不穷：各种形式的限购、限售、限贷、租售同权、只租不售等等，造成房产投资的不确定性大增。此外，旧城搬迁、规划新区等政府行为，也无形中增添了投资决策的难度。

        四、房产投资相对其他投资的特点

        1.现阶段，受制于房产的多重属性，房地产市场并非完全开放、高度自由的商品市场，在很大程度上受国家地方政策影响。

        2.房产投资属重资产投资，一次性投入本金较高。房产投资往往都是一次性大额性投资，基本不存在定投、摊低成本等情况存在，试错的机会较少，试错成本较高。

        3.房产交易手续繁杂，交易时间久，交易费用高。房产投资从购买到卖出，需要经过一个较为漫长的过程，交易费用远高于其他投资。此外，回笼资金的速度因受多方因素制约，也往往较长。

        4.房产后期维护成本较高，包括装修、物业费、维修等。长期持有，也是个不小的后续投入。

        5.房产投资可使用杠杆。住房贷款对于大多数个人投资者来说可能是可使用期限最长、利率最低、相对最为安全的杠杆之一。

        最后，作者再次强调，房产所要考虑的具体因素远远不是短短一篇文章所能涵盖的。希望各位认真对待你的投资，期待看到你的收益。祝好运！