嘉宾：济南红子
记录：深圳张爱萍
一，进入拙勇堂的成长之路
很幸运，在2020年6月遇到子安老师，开启了房产财商的学习。
负债的情况下，落地30套+长租公寓和民宿，打造月现金流2W+，锁定未来6-10年被动收入100W+。
进入平台合伙人圈层，一年时间内分别在济南和杭州购入房产2套，家庭资产翻倍。
刷了N次装修代售课，在市场下行期，实现5-7天卖出，均高于市场价8-30万。
二，装修代售的行情
上行市场-赚市场的钱
平稳市场-赚改造的钱
下跌市场-零投入赚服务的钱
当下，是下跌市场，主打低风险零投入，赚服务费为主
准备好武装(技能经验)，蓄力待发
三，房东为什么要找我们帮他卖房?
如: 烦中介
对楼市悲观
追求确定性
房子有硬伤
挂盘比较久的
有过不好的卖房体验
讨厌他的房子
不急用钱
最好全款
房子不满2年的
头脑灵活的交易者
马上离开本地去外地工作
人在外地、国外（今天的案例的业主就是这情况）
四，为什么拿这套房
一开始是卖自己的房子，朋友的房子，中介的房子
第一套是卖的中介的房子，中介自己都失去信心对自己的房子，卖了很久都没卖出去。我接下来，5天就卖出去了，多卖出8万块，中介就很惊叹
1、前期调研、评估(拿房前)
2、方案评估及确定(拿房中)
查看小区成交价及成交量(是否有流通率)
找中介带看小区内在售房源，找出竞争力
找3家装修公司出设计方案、报价，选择最优方案依据客户画像，确定装修方案
3、积累实操案例(做口碑)～IP
北方不同于广深等南方城市，相对保守落后，房主和中介接受度慢，口碑宣传更接地气。下跌行情先赚经验
现在这种行情适合0投入，但是这套房还是赚了改造的溢价
卖房前：这个房子的卖点是什么？适不适合改造？这房子如何才能更实用一些。
五，财务数据
1、装修总预算：10万左右
根据以往经验预估，市场调研、卖出价，预估
这房子是个毛坯
业主比较豪，买了十几年一直是毛坯，物业费下来欠了两万多，厨房燃气表都没开通
业主长期在国外生活，原来是装修公司的，做了3个装修方案，经过业主同意
二改4否定了，二改三同意
2、实际花费：12万(增加了阳台窗户、空调)
3、委托价：213万(房主后来又给降了2万)
这个价格不是很理想，不低于市场价，朋友介绍，就想帮她卖掉。
做过市场调研，这房子可以卖出去。
4、挂网价：249万
5、成交价：239万（超出业主预期成交价230万）
6、装修周期：2.5个月(气温原因没更早挂盘)
整好到了冬天
过去20年济南大概都没经历这么冷的天气
房子里没有开通暖气
这么冷，哪有人看房？
7、挂网出售期：7天（达到了老师的要求7天秒卖）
近期小区两套同户型成交价均是210万
结果：卖家很满意，买家很满意，中介很满意
完美收官
六，实际操盘的利润测算方法
有项目测算表
项目前预估
项目后复盘
在项目操作前，就已评估出大约利润
附件
《装修代售成本利润测算表》
七，快速出房要点
•出房前
1、定价：定价定江山
下跌行情，此时不易定高价(找几个熟悉的中介，分别到现场评估)
租赁中介可以帮忙推荐买卖中介，找销冠
2、美图：必须找专业摄影师，多角度拍摄
客厅，书房，厨房，阳台，场景化拍摄
3、中介：维护人很关键，与维护人沟通推广策略，让他们配合
•出房中
1、氛围：打造中介氛围，建群，发红包，上量
2、策略：制订奖励策略，发圈带看
按条比较麻烦，就按发圈来计算，3块钱
带看一组28元奖励
3、看房：集中看房，烘托热度
4、跟进：每组带看反馈，抓住意向客户跟进，珍惜诚意报价的人
5、约谈：只要有意向，就约谈
•推广结果
开放日后共到场220多人
中介带看 37组
开放日三天后
小区成为该区域热搜榜TOP1
房源成为济南市新上房源热搜TOP1
报价客户5组
价高者优先成交
开放日当天9组带看
每隔2～3天会去现场看看进度
八，为什么做装修代售
一套多卖50万，其实是真的如各位老学员们在各地的落地结果
上海 长沙 广州 深圳 东莞 昆明 福州 南京 西安
同一笔钱可以一年滚动复制2-6次
同一套打法可以无限复制在不同区域/城市
因地制宜，因人制宜
这一套高于谈判的底价卖出的利润是百分百的分配的。
目前都是推荐，目前还没有去市场上拿房子。没有卖不出去的房子，先胜而后求战
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