题记:有时候，无知比知识更容易产生自信。但时间会给予知识无限的馈赠；在惩罚无知时，却会毫不留情。
讲真，房产这个烂大街的话题，网络上各种喧嚣，在这个资讯供应严重过剩的时代，真的不太好聊，很容易引起争议。
有一点是确定无疑的：知识这个东西，无论对错，所有免费的、能公开谈论的，价值都不会太大。即使是有价值的知识免费给到你，如果没有弄明白背后的底层逻辑，你也会置若罔闻甚至嗤之以鼻。
卖知识就像卖产品，所有能标准化生产的产品，都是不值钱的。真正值钱的，是那些非标准化的产品。
我不推销房子，也不推销知识。房产不是我的专业。我之所以研究这个问题，是因为有亲身经历，切肤之痛。我想得到的，无非是有心人三分钟的思考，或许可以避免你用三五年甚至更长的时间，去踩那些足以吞噬岁月的大坑。
一、房子是什么？
在全网搜索有关房地产的相关数据和课程后，我发现了很多关于房产的有价值的分析和判断。但所有的解读无一例外都缺少了一个重要维度：文化。
所谓"中房美股，世间好物"，很多人的解释比较片面单一，没有足够的说服力。如果从中西方文化的角度去解读，可能会看得更清楚。
中国人的房子为什么坚挺？美国的股市为什么能让普通的投资者赚到钱？这在很大程度上是由不同的文化决定的。中国文化的底色，是典型的大陆文化，农业文明；美国的文化，是海洋文化，商业文明。
美国的股市为什么比中国股市的要好？因为海洋文化或者说商业文明的特征，强调契约精神。所以美国的股市，从一开始就不是骗子和冒险家的乐园，不是韭菜地，而是给绝大多数普通人稳定投资收益的地方。加上发展比中国要早得多，配套制度相对于中国而言，也要成熟的多。像类似于瑞幸咖啡这样的玩家，靠几张虚假报表和PPT，想到美国股市圈钱，往往会玩脱。
中国的农业文明有一个典型的特征，是老百姓安土重迁，看重安居乐业。“采菊东篱下，悠然见南山”，是中国人对田园牧歌的向往。汉字的“家”的甲骨文的原意，是房子下面一头猪，寓意也是安居乐业。
中国人对房子的看重甚至可以说信仰，是全世界独有的。中国绝大多数家庭60~80%的资产，都附着在房子上。
所以房子这个东西，对中国来说，有观念层面的高度共识：有房才有家。这其实不能怪中国的丈母娘们，而是刻在中国人骨子里面的，根深蒂固的文化基因决定的。这也是这么多年很多单纯从经济学模型预测中国楼市屡屡出错的原因。
如果把时间轴拉长，从历史上看，中国民间财富的终极表现形式，都是沉淀在土地上的。历朝历代的有钱人最热衷的，永远是购买土地，封建王朝的HD，其实就是地主阶级最大的代表。中国历史上每一次的改C换D，无一例外都与土地被地主豪强大量兼并直接相关。
新中国成立后，土地变成了国有，禁止私人买卖,财富形式也在悄然发生变化。中国从农业文明向工业文明转进，再向信息时代迈进。短短四十多年间，财富的载体从土地转移到房产、实业、股市、数字平台等上面。
但中国发展的太快，几十年摸着石头过河，很多制度其实是滞后于现实的。改革开放之后，那些少数胆大的人赚到了钱。股市放开后，七亏二平一赚，同样是少数人赚钱，绝大多数人成了韭菜。信息时代到来后，中国的互联网利用用户基数庞大的优势迅速崛起，但因为互联网天然的垄断属性，“赢家通吃”的“头部效应”越来越明显，财富更加向大平台、少数人集中。
也就是说，当初“让一部分人先富起来，先富带动后富”的初衷并没有实现，而且越来越南辕北辙。这也是国家为了社会公平，高举反垄断利剑的原因。
纵观中国经济高速发展的这几十年财富流向，很多聪明人慢慢回过神来。原来对于普通人来说，房子，才是最可靠的资产。土地是国家的，但土地上的房子却可以是自己的。
于是可以看到，中国楼市十多年一路高歌猛进，直至发展到现在严重畸形。国家之所以出手调控，提出"房住不炒"，限购限贷，其本质是不想让房市又一次沦为资本的游戏，让少数人赚的盆满钵满，大多数人只能望房兴叹。
道理很简单：资本的回报率，永远大于劳动回报率，这是颠扑不破的真理。
房子不仅是可靠的资产，可以对抗通胀。在中国，房子上面还附着了更多价值。比如金融、教育、医疗、商业等。
所以房子是什么？一言以蔽之：房子是整个社会信用的基石。迄今为止，没有其它任何有形或无形资产能够替代。
今天怀疑这个逻辑，明天就会怀疑人生。
二、被限制的才有价值。
马首富早几年就说了，未来房子会像白菜一样不值钱。他的话，95%是对的。
未来房子一定会严重的过剩，跌成白菜价。很多地方已经变成了现实，比如鹤岗、玉门这样产业枯竭，人口流失的城市，有的地方正在慢慢变成现实。
之所以说马爸爸的话95%是对的，是因为还有关键的5%他不会告诉我们：他的房子是绝对不会跌成白菜价的。——核心城市的核心地段，永远是稀缺资源，永远会有人抢，永远不会跌成白菜价。
城市化的进程是不可逆的。截止2020年底，中国的城市化率是60%，国家发展规划也写得很明白，2050年达到71%。翻译过来就是：20年内，房价将加速分化。
小城市的人和资源，被大城市的虹吸效应吸走了，房子就很难再保值。从买入开始，这些地方的房子是像车子一样不断贬值的。随着交通的发达，特别是高铁开通后，这个趋势更加明显。以前是地方拼命抢高铁站，现在很多地方已经不抢甚至排斥了。因为这几年的事实明摆着：高铁一通，本地年轻人都跑大城市去了，因为交通发达，异地工作已经完全不是问题。一个城市，如果没有了人，特别是年轻人，经济怎么能发展呢？
即使不开通高铁，大城大国也必然是中国的未来，只是个时间问题。以中国14亿人口的巨大体量，在未来，会逐渐发展成10个左右的一线超大城市。
房价严重分化已经开始，因为支撑价格的，永远是需求而不是成本。没有人买，1块钱1平也是泡沫；有人买，100万1平也没有泡沫。
房价从微观看，是买家、卖家和开发商的博弈，大家都去买，就会涨，大家都不买，就会跌；中观看，是人口与供需之间的博弈，供应的多和少，决定了房价的涨和跌；从宏观层面，就是现在和未来的博弈，是你或者你的孩子和别人或别人家的孩子去争抢。
未来三四线靠政策涨，一二线靠需求涨；一二线靠政策压制需求，三四线靠政策拉动需求；一二线是主动的，三四线是被动的；一二线是投资品，三四线是消费品。
至于政策干预，无论是限购、限涨还是限跌，都只能在短期内起到微调的效果，不可能改变大趋势。
另外，房子这个东西，和我们日常看到的超市抢购是一样的道理，就是有些东西，不能差一点点，比如粮食。100个人每天需要100斤粮食，如果市场上有一百多斤供应，完全没有问题。当只有100斤供应的时候，问题不大，但已经开始涨了。如果只有99斤供应，大家就会去抢，这时候价格可不是上涨1%，而是可能是翻几倍。直到只有少数人买得起。
所以不是房地产商黑心，也不是政府税费高。价格这个东西，首先是一种筛选机制，它永远是由供求关系决定的。核心城市的核心土地就那么点，大家都想要，怎么可能不贵？
至于房地产税，可能与绝大多数人想的相反，真的落实了，只会加剧房价分化，贵的更贵，不值钱的更不值钱。道理很简单：如果你手持上十套房子甚至更多，房产税就要来了，你是抛售三四线的房子还是一二线的房子？肯定是保留一二线的优质资产，抛弃三四线的垃圾资产啊！
房子并不是未来会过剩，它从今天就已经开始就过剩了。最好的那部分，永远有人抢，最差的那部分，永远没人要。
所以大城市限购，是给普通人上车的机会；小城市限跌，就像婴儿的尿不湿，暂时兜兜底而已。
大城市的房子，就像上个世纪校园里偷偷流行的手抄本一样：得不到的，永远在躁动。
被限制的，才是有价值的。
三、思路决定出路。
有人说，站着说话的人一般都不腰痛。道理谁都懂，关键是买不起啊，就算买得起，一二线城市也买不到啊！
毋庸讳言，绝大多数人被无情的现实困住。工作上拼尽全力，房子却遥不可及。
没有谁想为那点破钢筋水泥奋斗一辈子，很多人儿时的梦想，是上九天揽月，而不是大城市的一套50平米的老破小的房子。
但扪心自问，对于我们普通人而言，你有得选吗？丈母娘要房子，老婆要家，孩子要上学，你要面子。这就是现实，你说买是不买？
你也许可以窝在小地方勤勤恳恳安安稳稳一辈子，你的孩子呢？都说不要让孩子输在起跑线，其实你自己就是起跑线本线啊。
如果你觉得这是在贩卖焦虑也行，还能焦虑比躺平要好一万倍。
面对天文数字一样的房价，有很多人的确买不起房子，更不用说大城市的房子，这是事实。
但是，今天买不起，不代表永远买不起。更重要的是，你只要今天在心里种下了这棵种子，有一天，当机会就在你面前的时候，你不会视而不见，你会迅速抓住。
还有，在认为买不起的人之中，有相当一部分人其实是被自己的思维困住了。
面对让人望而生畏的房价，很多人不敢想；房价会跌、钱还不够、孩子还小......，很多人还在等；我祖祖辈辈农民，在县城有个房子已经是鲤鱼跳龙门了，大城市几百万上千万的房子，我不配。
不敢想、还在等、不配得，就这样把很多人困在原地，动弹不得。——这“很多人”当中，也包括我。
上眼泪！
2008年，我在老家盖房20+w；2010年在县城买房50w+。同一时期，我内弟东拼西凑25w，全款在上海入手60平的老破小一套。
十年后的今天，我内弟的房子，已经升值6倍以上。
我的呢？老家已经空置多年，也就每年过春节回去住十天半个月；县城的房子，现在的行情，装修带车库白送，不一定能脱手。
也就是说，十年了，我的房子安然无恙，稳如泰山！只不过我用十年时间，用大得多的本金，买了个缩水，买了个心塞。
那有人要说，这是刚需啊？对，我家一把手也是这么说的。
可是，除了孩子非要通过房子才能获得大城市的入学资格以外，俗称学区房的那种，哪有什么刚需？无非是观念在作祟而已。说白了就是为了面子。
除了“不敢想、还在等、不配得”，我们还有一个更大的认知盲区：投住分离。
国家是提倡“房住不炒”，但国家也没有说你的房子非要你自己住啊？你不在大城市工作，你把房子租给别人，你再去工作的地方租别人的房子住，这不犯法呀！
大城市可以暂时买不起，但是在县城，可以往市区够；在市区，可以往省城够。每个人的情况不一样，但踮起脚尖够一够，很多人其实也能够得着。只是从来没有想过而已。
那些以前身无分文，被丈母娘逼着买房的、传说中的"房奴"，后来怎么样了？可以肯定，他们都会感谢丈母娘，逼自己上了车，逼自己储蓄，逼自己财产升值。
如果你上了车，那些今天嘲笑你是"房奴"，嘲笑你租房住的人，五年后甚至十年后，依然会嘲笑你，只是那时候，他们的嘲笑中，会带有几分苦涩：他们只恨成为不了你。
看看我的故事，如果在十年前没有限购的条件下，我不在县城买房而是租房住，用50万的本金在一线城市入手一套老破小转租给别人。今天的价值可能在300w左右。如果用这50w作为首付，用1倍2倍甚至3倍的杠杆呢？
最糟心的是，这些是我踮踮脚完全可以做到的。而这十年间，我吭哧吭哧各种折腾，亏掉的钱是50w的N倍。
人生十年一场梦，岁月如水捞不起啊！
原来拉开人生差距的第一步，是看谁能把有限的收入投入到更有效的资源上去。
有时候，无知比知识更容易产生自信。但时间在惩罚无知时，会毫不留情。
人说种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。买房也一样。
等你老了，银行不给你贷款了，亲戚朋友也不给你借钱了，那时候，不要你说你已经看破红尘。
红尘本来就是破的，无须谁用漫长的一生去看破。
你要相信：房子，是时间的玫瑰。
下一篇，聊购房中的那些坑。
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