今天是2022年1月29日，是我学习成长2000天打卡的第1051天。
今天继续学习《富爸爸第二次致富机会》
人类最重要的资产是头脑
债务也是一种杠杆
当理财专家建议“还清所有的债务”时，他们让很多人在财务上变得束手束脚，原因是这些人失去了很大的杠杆能力。因为在无法举债的情况下，一个人是很难以少做多的。
接下来我要讲的是真实生活中运用债务杠杆的例子（我已经尽量把数字简单化了）。
我在1980年代用50000美元买下了一处两室一卫的住宅。房子本身的设计很讨喜，坐落于优质的小区内，并且与公园、池塘为邻。问题在于：房子本身需要进行修缮，房客才能够入住。
我拿出5000美元的首付款，其余的45000由卖方提供年息10%的贷款。所谓“由卖方提供”的意思是说“我不用找银行申请房贷”（每个月的房贷直接交给卖方即可）。我每个月的付款总支出（本金、利息、税赋和保险）大约是450美元，而该地区同款式的住宅租金大约是750美元。
当我成为房子的真正拥有人之后，我找了一家银行申请5000美元的“房屋修缮贷款”。
拿着这笔5000美元的贷款，我加建了一间拥有一套卫浴设备的主卧室，并且一并处理房屋其他有问题的地方。现在我手头上拥有一处几乎全新的三房两卫浴的住宅，因此向租户开出每个月1000美元的租金。
当利率开始下跌，我再次找上原来借我5000美元的银行，并且提出申请新贷款的要求——这次是拿整个房子来做抵押。
房屋经过评估之后认为有95000美元的价值。因此银行决定给我为期10年的贷款，贷款额度为房价的80%，也就是76000美元贷款利息以9%固定年利率计算，也就是每月570美元。拿到贷款后我清偿了原本欠卖方的45000美元及欠银行的5000美元修缮贷款，最后让我口袋里多出了完全免扣所得税的26000美元。
此时该房产每个月的总支出大约是700美元，我每个月另外还预留了100美元作为修缮费用及其他支出之用。因此租房客每个月1000美元的租金则让我每个月拥有了200美元的净现金流。
问：所以你完全没有拿出自己的钱来进行这项投资？
答：是的。同时我得到了无限大的投资报酬率。
问：无限大？为什么是无限大？
答：因为在计算投资回报率时，分母用的数值是投资者一开始所投入的总资金。既然我一开始没有用到自有资金——后来重新贷款时也没有用到自有资金——所以说投资回报率算出来是无限大的。
问：所以你的投资回报率反映出自身所拥有的知识及所受过的财商教育？如果缺乏这两项，你应该是无法做到上述的事情，对吗？也就是找到并且筹措资金来让自己获得无限大的投资回报率？
答：是的。这就是为什么富爸爸集团品牌定位中会用到这句话：知识就是新的金钱。
问：那么你自己口袋所多出来的26000美元之所以免税，是因为该款项来自一笔贷款的原因？
答：是的。但是如果我把房子卖掉，那么这笔26000美元的现金就要被课征资本利得这种所得税。以当时的税级来看，应该在20%左右。
问：如果你把房子卖掉，那么税后的净利应该会变成大约20000美元？
答：还要少一些。理由如下：因为只要我持续拥有该不动产对象，那么我每个月还会得到200美元的现金流，一年下来是2400美元的被动收入，它同时也是所有收入类别当中所得税率最低的一种。
问：到底有多少种收入类别？
答：一共有三种最基本的收入类别。
1．主动收入；
2．投资组合收入；
3．被动收入。
主动收入（即劳动性收入）大多来自薪资、存款利息、401(k)退休金储蓄计划等。主动收入的所得税率是三种类别之中最高的一种。只懂得为了主动收入而工作，这正是造成穷人越来越贫穷而中产阶级逐渐消失的最主要原因之一。投资组合收入也被称之为资本利得，也就是出售某物时所得到的收益。那些翻修转卖房屋、买卖股票或者出售手中企业的人们，都需要支付资本利得的所得税，这一税种的税率同时也是三种所得税中第二高的。
被动收入则是来自资产所产生的现金流。我选择不出售手上的资产，反而用贷款的方式把获利给“借贷”出来，我通过负债和租金的被动收入等方式来实现并且获得我的资本利得。这种所得是三种所得类别中课税税率最低的一种。
我知道有些读者正在想：“你不能这么做。没有所谓‘卖方提供贷款’这回事情。”你说的一点也没错：当你说出“不可能”的时候，你的确不可能做到。问：不在国的读者又如何？他们也可以这么做吗？
答：当然可以了。或许条款和规定有些许的不同，但是基本概念在全球都是通用的。
当我在1973年开始起步的时候，那时候的不动产讲师警告我们说一定会有人跟你们讲“你在这里不可能这么做”。他说：“那些缺乏财商教育的人们永远都会说‘你在这里不可能这么做’——就算真的有人在这个地区这么做也一样。”
问：那么为什么会有人说“你在这里不可能这么做”？
答：因为只靠嘴巴说说“你在这里不可能这么做”是件很容易的事情。懒惰的人永远习惯说“你不能……”这种容易冲口而出的话，而不会说出“要学习上课、用功钻研、练习并且多次犯错，再从中学习”等这些能让你真正学会一些本事的话。这些人告诉你不能做的原因，只是因为他们自己做不到而已。
问：请问这种策略只能用在不动产之上吗？我是不是可以把它用在其他任何领域之中？
答：你当然可以把它运用在任何事物上。股票及股票期权同样也是一种很容易的赚钱方式。不动产之所以拥有比股票更大的优势，是因为它可以运用长期债务的威力。
问：所以债务就是一种杠杆。如果我不懂得运用杠杆，那么就算我越来越辛苦地工作，只会越赚越少？答：是的。让我再举个例子让你知道我是如何利用负债来让自己越来越有钱的。
当股票和房地产市场于2007年双双崩跌时，我们并没有想以当时的低价来买进股票。我们反而利用债务买进数千万美元的不动产。和股票比起来，由于利用银行提供的钱，我们反而可以买下远比股票价值更高的不动产。话说回来，银行也不会贷款给打算买进大量股票的投资者。
肯·麦克罗和他的搭档罗斯、金、我四人在2014年再一次给2007年所买下的不动产进行重新估价，因此获得将近1亿美元的贷款现金。我们当时买进出租公寓时平均贷款利率为5%，而2014年这1亿美元的贷款利率却只有3%。意思就是说：我们借由贷款拿到了数百万美元的资本利得，同时因为利息降低还额外多出了200万美元的现金流。
问：这多余的200万美元是从哪里来的？
答：这200万美元的现金流是因为节省了贷款利息这项支出而获得的。亦即同样是背负着1亿美元的银行贷款，但原本每年要支付5%的利息，现在却只付给3%所致。
问：这也是在运用富勒博士口中所说的“简成”这项一般原理，亦即“以少做多”？
答：是的。
问：那么这项原理的运用是否也不局限于不动产之中？
答：正确。到处都有运用“简成”这项一般原理的例子。任何有钱人必定是运用了某种杠杆作用才致富的。举例来说，当某位音乐家发行唱片并且卖出一百万张以上时，这也是运用“简成”这项原理（以少做多）。当有人设计出优质的APP应用并且有数百万人购买下载时，也是简成原理在发挥作用。不动产具有的独特优势是同时拥有负债和税赋两种力量。
问：所以当理财专家建议我“还清所有贷款”时，他们的建议反而是在剥夺我运用杠杆的能力，让我无从发挥“简成”原理，无法以少做多？
答：是的。虽然他们的出发点不错，但是他们并不是在提供财商方面的教育。财商教育永远都要包括硬币两个面，并且教导你如何利用负债的威力来致富，而不是越来越穷。
今天就学习到这里，加油！
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