题记：通过一个普通百姓的视角，替你看一下北京房价的风云10年。全文8200字左右，阅读时间6-8分钟，长文恐惧者可重点关注黑体字部分。
老刘是土生土长的北京通州人。
农民。
家里离通州核心区的新华大街还有40多公里。
他25岁去裁缝店当学徒，后来结交了几个店里的伙计一块创业,起初就是靠给当地的国营服装厂代工衬衫起的家。
后来，改革开放的小春风吹进了遥远的通县。
在中国的改革开放历史上，80年代尤其是79-88年，被公认为农村改革发展的黄金10年。
那时候还没有农业反哺工业的“剪刀差”，家庭联产责任承包制和乡镇企业的破土而出，空前释放了中国农民的活力，整个中国农村一派欣欣向荣。
老刘脑子活泛。
他之前给国营服装厂代工时，发现他们做的东西太一般了，只不过市场上商品稀缺，才有了他们几乎垄断式的经营。
老刘决定自己建厂做服装。
那是1985年，他30岁。
老刘办服装厂那年，有名的杉杉、报喜鸟等牌子还要在7、8年后才问世。
1985-2005年，老刘的服装厂干了20年。
前十年主要在通州当地及北京地区供货，后十年把货也铺到了北京周边的晋冀鲁豫一带。
到了2006年以后，他发现服装愈发地难做起来。
尤其是2008年的金融危机，使自己当年工厂的利润几乎为零。
也就是说一年完全白干了。
这在公司成立20多年来还是头一次。
01
那时候关于北京房价的问题已经开始抬头。
05-07年，中央先后出台了多个打压房地产的国字号文件。
一年就能涨30%？这可比做厂子就容易多了。
老刘开始逐渐关注到房地产这一全新的领域。
08年，是盛世太平的奥运年。
老刘的人生，在那一年又转折了一下。
看着一直卖不出去的服装存货，老刘晚上经常住在厂里不回家。
08年据说是中国房地产最有可能刺破泡沫回归理性的年份。
在那一年大多数人真的相信房价要降了。
他晚上经常在厂里的办公室思考：房价的涨、跌到底和什么有关系？
首先，就像做服装，需求和供给肯定是核心问题。
另外还有个变量，就是政府调控。
没错，就这三个问题。
说到需求，他一下子想到了猪肉。
作为每天都要吃的食物，猪肉这20年，涨了多少倍！
刚改革开放时，猪肉贵还能理解，因为资源少啊，物流建设也不行，物质稀缺价格必然贵。
但这些年猪肉为何还是越来越贵？
再看供给。
按说现在的养殖技术、物流水平都比之前有了大幅提升，供给量肯定是指数级上升的。
另外，百姓的饮食消费观都变得更健康、更绿色，需要应该是越来越少了。
如果说之前是供给不足、需求旺盛，猪肉价格一路上涨比较正常。
现在则相反成了供给过剩、需求不足，但猪肉价格还是没有降下来的意思。
为什么？
这当中其实忽略了另一个问题：百姓手里有多少钱，可支配收入有多少？
之前猪肉稀缺，但大家手里的钱也不多，想买但又不能经常买，所有真实需求其实没那么旺盛，因此它的涨幅相对平稳。
现在猪肉过剩，但大家比以前富了不少，就是价格再高大家还是该买照常买，所以由于对价格不敏感，实际的涨幅反而更加剧烈。
02
房子呢？
98年房改之前，尤其在城市，大家想买但不能买（政策不允许），价格指数没多大意义。
98年-2008年这10年呢？
先看供给。
北京的房地产建设速度应该很快，他能直观地感受到北京市里遍地都是工地，也就是说理论上供给是充足的。
那需求如何？
这个自然不用说，大部分人主要还是靠买商品房解决住房问题。
还有那么多外地人，似乎需求也很旺盛。
和“猪肉论”一样，我们抛开表面，看一下真实的供给和需求。
在北京地区实际的房屋建设中：很大一部分是政府或国企代建的“福利分房”，还有很大一部分是各种“适用房”、“限价房”等政策性用房，另外还有很多写字楼大商场之类的非住宅。
真正让老百姓买的的商品房比例能到6、7成就不错了，因此供给旺盛其实是“虚火”。
那需求呢？
反正我那两个儿子结婚，要买两套。
家里在通州那个老房子也得换了，得买一套。
如果有闲钱，再拿出来投资两三套。
看到了吗？
老刘一家人的“需求”就是：2+1+3=6套。
但考虑到自己财力较好，可能代表不了平均水平。
于是他又从网上找了好多数据，自己算了一笔账。
08年北京商品房成交总量（现房和期房）是1031万平方米，折合90平一套，共计11.5万套。
当年按北京地区2200万人计算，平均一家人四口，则一共2200/4=550万户。
假设550万户人当中，他们都已经有了自己的房子（实际还到不了这个比例）。
其中已经给小孩准备好房子的占一半。
另外一半要在未来10年内要给孩子买房。
则北京本地人在08年购房的总需求量大约为550/2/10=27.5万套。
如果他们中的20%住房问题被各种保障房解决，则剩下的27.5*80%=22万套，是当年市场的真实需求。
除此之外，对需求的计算，还应包括以下几类：
a. 在北京的外地人把父母接过来要买房的需求；
b. 当年北京地区大学毕业生买房的需求；
07年北京地区本科毕业生20万，其中外地生源12万。这12万外地生源，其实是当年的刚需。因为即使假设他们均在10年之后买房，但10年前毕业的大学生今年也该买房子了。再考虑这12万外地生源有1/3将来在北京长期发展，则08年这群人的需求是12/3=4万套
c. 研究生、博士生的买房需求以及外地毕业生进京就业购房的需求，算成2万套；
d. 纯投资客（其实这类占比非常高，各种煤老板、各种二代），保守些5万套；
e. 其他（各种房叔、房婶等），保守些3万套，还有华侨以及港澳台和外国人的购房需求。
算个大帐：08年的总供应是11.5万套，总需求是
北京地区居民 22
本科毕业生 4
硕博及外地进京毕业生 2
纯投资客 5
其他 3
总计为 22+4+2+5+3=36万套
供、需比例为11.5：36，基本为1:3。
由于老刘当时还不太明白二手房是怎么回事，所以他的计算分析主要都是围绕一手房。
03
两个基本因素算清楚了，再看另外一个关键变量：政府调控。
他做企业20来年，感受到最深刻的政府力量就是两个：行政环境和融资环境。
行政环境：就是工商、税务、质检这些，类比到房地产市场就是这两块儿-地产商卖房和老百姓买房的要求和限制。
对地产商来说：最重要的就是何时能销售？是拿到预售证还是销售证？
建设到何种阶段能拿到预售证（举个例子，是在挖地基时就能拿到还是快封顶时才能拿到，这对房地产商的资金压力是完全不同的）？政府是否干预预售价格？
对购房者来说：就是什么样条件的人可以买？一个人能买几套？由于北京市到2011年才出台限购政策，所以在2008年还不存在这个问题。
融资环境：这个对于售房者和购房者两方也非常关键。
由于房地产的开发周期较长，刚开始拿地时就要付一大笔“土地出让金”，这通常离最后能卖房子还有两三年。所以银行融资对于地产商来说，属于命门中的命门。
购房者也是，在国外贷款买房比例为90%，在国内大概为60%（其中四成为全款购房者）。对于大部分老百姓来说，没有能力全款支付，银行贷款就成为了成功买房的核心因素。
另外，很多老百姓不清楚的是：政府通常所说的加息和降息，与买房贷款利率的高低是没关系的。
你在买房时的利率是9折、30年还款，这意味着将来30年每个月你还款的利息中都享受了这个折扣。加息或降息只是基准利率变了，不影响你的折扣。
所以可见，买房的“时机”很重要，国家在这一时期是鼓励还是限制，决定了实际利率这个非常关键的因素。
举个例子：贷款100万，20年，等额本息还款。基准利率和9折利率，最后整整差了7万。
04
但这只是他自己的分析，一个“农民企业家”对这个问题的解释。
对那些在08年前后坚决“看空”中国房地产的专家言论应该如何看待呢？
他收集了一下，主要就是以下四种声音：所谓的房价收入比、租售比、空置率，以及资金过多带来的泡沫。
第一个：通过说明房价和百姓的收入相比过高，认为房价太高；
第二个：通过说明买了房子将来的租金太低，间接说明房价太高；
第三个：很多那些买了房子不住的，人为把房价拉高了；
第四个：信贷环境宽松，说明高房价是资金堆积起来的，银根一旦收紧，房价必然下跌。
前两点主要是说明房子太贵：和收入比太高，和租金比太高。
后两点主要说明那些人没有真实需求：买了不住，贷款方便。
先看房子太贵，到底能不能降房价：每次镜头前采访时，大家都说北京房价太高了。说完以后呢？是不是还要勒紧裤腰带去买？
不买心里就不踏实！不买丈母娘就不嫁女儿！
因此中国式的买房就是：祖孙三代交首付也得买，把老家房子卖了也得买，男女双方及父母共同背月供还得买。
中国式的买房有点像北京早高峰上班的人群：八仙过海各显神通。
拼车的，有顺风的，有电动的，有滑板的，有共享的，最近还出了个平衡车。
但目的只有一个：去上班。
在北京买房也是一样。
不论价格再高，只要还有一丝办法，就得买！
中国就是这么个文化。
看来，买房是刚需！
很多政策的制定都是参考大家说了什么，而没有看到他们到底做了什么。
就像特朗普成了美国总统，英国脱离了欧盟。这样的结果和之前的民意调查是相差很远的！
说的和做的，有时真的不一样！
老刘暗暗对自己说了一句：真正的江湖在人心啊。
说完房子太贵，再来看第二点：没有需求。
什么是需求？
买了不住做投资是不是需求？
是啊，投资的需求。
只不过不是刚需，有钱了就买，没钱就不买。
资金呢？
容易贷款了就买，利率太高了就不买。
这也是非刚需的需求。
因此，通过对上述三个方面“供给、需求、政府调控”的分析，老刘终于想明白了：按照目前的情况，北京房价中短期是不可能降价的。
05
说干就干。
09年春节，老刘基本上都没出去应酬，过了正月15他就开着车四处踩盘。
作为一个成功的企业家，他习惯先把事情想清楚。一旦想明白了，操作层面下手迅速、毫不拖泥带水。
从09年3月到5月，他迅速入手了4套房产：
东四环朝阳公园桥一套120平的三居给大儿子，当时价格1.7万/平，总价204万。
东四环大郊亭桥一套150平的三居算作投资，当时价格1.4万/平，总价210万。
大郊亭桥附近一套写字楼，500平，单价8500元/平，总价425万。
由于二儿子觉得市中心太贵，执意要在天通苑买，老刘最后也应了他：130平三居，单价7600元/平，总价99万。
给两个儿子买的房子，他都付了总价的50%，剩下让他们贷款自己还。
当时是基准利率的7折优惠，这是20年房改以来最便宜的时点。
结果可想而知了。
09年是中国房地产历史上的一个超级大年。从年初到年底，北京房价基本翻了一倍。
当年夏天，中化集团在“广渠路15号”地块的强势摘牌，使中国的老百姓第一次听到了“地王”这个新概念。当时的地价是15000左右，几乎等于周边新商品房的价格。
几年后开盘时，它有了一个更响亮的名字，“金茂府”。
对了，单价7万5。
而老刘下手的3、4月份，就是这一轮超级牛市的转折点。
他后来反思那年的投资时，觉得其他的决策没问题，唯一失误是不该买到天通苑。
当时看到5号线刚通地铁，儿子在天通苑住，去市里上班倒也方便。
过了几年，老刘才终于想明白“买市中心还是买郊区”的问题。
当时他买的房产主要集中在东四环，是因为这边离通州很近，服装厂在北京的办事处就在大郊亭桥附近。
他后来感觉到：按照北京目前优质资源在市区聚集的情况，市中心一定是富人居住的地方，郊区买房的一定是相对条件一般的。
那么将来升值的快慢如何衡量？
普通人有钱了一定想去市中心买，那么他就一定得比其他想买市中心房子的有钱人还有钱，否则怎么买得到呢？
而郊区的房子，大都卖给了普通人，或收入相对一般的人，你只要比平均水平高一点就能买得起。
因此，如果将来房子都涨价，市中心一定比郊区长得快！
在老刘的带领下，他的一个企业家朋友，在那年贷款杠杆了三套四惠附近的“壹线国际”，那时的价格是2.2万/平。
看来是“任性”了才能有钱！
当然，有钱了以后可以随意任性。
06
09年投资完那四套房产后，10年到14年这5年，北京房地产市场需求和供给的基本面变化不大。
主要的变化来自于政府调控这个方面。
比较大的几个手笔是：
2011年开始限购，外地人社保要求一交就是5年；
本地人一个家庭最多购买两套住宅。
对地产商在销售条件、价格备案方面也是逐步严格。
这几年厂区不忙时，老刘经常在郊县开着车转悠。
两个儿子都结婚生子后，他还和孙子们去了一趟欧洲。
在巴黎玩时，他才知道了大家经常说的拉德芳斯其实是巴黎的一个地名。
在北京的位置有点像中关村，只不过巴黎面积比北京小的多，因此更像是北京的回龙观甚至延庆一带。那里是一个巴黎成熟的商业区，巴黎电力等大公司的总部都在那。为了避免中心城区香榭丽舍大街一带的拥堵，很多跨国企业的总部也都设在了那边。
老刘打听了一下，房价不比巴黎市中心低多少。
回来的飞机上他一直在想，原来还可以在城市的郊区也建设“商业中心”。那对于北京来说，是不是也存在这样的机会呢？
那几年，望京的房价刚突破两万，动静闹的很大的房山万科长阳半岛也才1万3。
还有被北京一直冷落的南城。
首都新上任的郭市长提出了“振兴南城计划”，还提了句很有名口号：“要做北京的市长，而不是京北的市长”。
那时，南城的房价普遍比北城低1-2环，也就是说南二环的房价和北三环差不多，南三环和北四环差不多。尤其在奥运鸟巢水立方之后，北四环迅速崛起，11年时，南三环可能也只和北五环相当了。
12年的夏天。
老刘来到南二环的中海紫御公馆，精装修，单价4万/平。
南三环的中海城，毛坯2.5万/平。
东南五环的富力又一城，1.3万/平。
要知道当时北边昌平城区新开盘的万科项目，都卖到了1万4，那可都是北六环外了。
南城的房价肯定是洼地！
他当时和好多厂里的员工说，现在去南城买房子是个好机会。各种政策扶持的力度非常大，以后估计南北城的房价差距就没那么大了。
另外，他在通州本地经营多年，有了之前投资的甜头，他也更加关注起通州本地的房地产行情。
2010年，当地已经传出“环球影城”要在通州张家湾一带建设的消息。
老刘只知道这是一个世界级的娱乐品牌，但隐隐感到通州崛起的机会也要来了。
那一年，八通线梨园附近的公寓房也才8000多一平方（比住宅价格要低30%－40%）。
另外，配合着八通线和地铁6号线的相继开通，土桥附近的加州CBD也卖到了1万3。传说中要迁来的北京市政府旁边，新华联的运河湾也卖到了1.5万，基本上开盘即光。
那年的运河通州，还没展示出日后的龙鼎之姿。
老刘先在传说中的“环球影城”附近入手了两套小产权房，单价5500左右。
当时他还不知道小产权房的弊端。
5年后加州CBD涨到4万时，他买的小产权房两万都没人解盘。但好在小产权房的租金收益还不错，基本10年可以回本。
除了住宅，他这几年更多的重心放到了经营性物业上。
看着孙子一天天的成长，他“一铺养三代”的思想越来越浓，之前在大郊亭桥投资的写字楼“大成国际”一年已经可以带来70多万的租金收益：
500平*4元/平/天*30天*12个月=72万。
这笔投资非常值得，当时的总投资是500平*8500元/平=425万，基本上6年就回本了（425万总投资/72万年收益）。
于是，他又花了500万在通州买了几个不大的临街铺面，他没想到几年后副中心建设拆迁时，他又据此获得了一笔不小的财富。
这几年里，他还先后选了几个比较喜欢的大城市也入手了几套：西安、成都、海口各1套，单价基本都是5000-8000元/平米上下。
他当时还不会想到，这些在外地的房产投资，日后又赶上了一批新二线城市的崛起。
07
转眼到了2015年。
他在东四环朝阳公园投资的房子从1万7涨到了5万5。
大郊亭桥的房子从1万4涨到了5万。
六年基本翻了三倍。
这一年在北京房地产的发展史上有两点载入史册：
第一，中央确认将在通州建立副中心，开始是行政副中心，后来是城市副中心。从2012年北京市党代会第一次提出建立通州副中心，已经过去了3年。
从15年5月开始，关于通州将成为副重心的传言愈演愈烈。
作为核心区运河大街为数不多的在售楼盘，合生滨江帝景开始“封盘”，也就是捂盘惜售，那时此楼盘的均价在2.5-2.8万。
不卖了！坐等利好。
其实在2015年的时候，大家对通州的普遍看法还停留在“老通县”的印象上，除了这是一座中国最有名的“睡成”，就是每天上下班爆堵的京通快速和通往燕郊的930。
对了，还有那个被吐槽到不行的地铁八通线。
传言终于在7月11号落地。
由于提前两个月精准“预测”了北京市常委会宣布这一“重大消息”的确切时间，公众号“通州小兵”一举爆红，奠定了其日后在通州房产信息类公号前三名的江湖地位。
但是固执的“滨江帝景”还是继续不卖，它要看着利好飞上天。
直到副中心消息发布后1个月，8月15号，关于通州的“双限”规定发布：也就是著名的“不在通州交社保，别想轻易买通州房”。
由于之前老刘已经去合生的售楼处踩点数次，销售人员一直让他等。
直到“双限令”这天，他突然接到了销售员的电话，房价从“封盘”前的2.8万坐地涨到了3.8万，好一点的户型甚至超过了4万。
这在中国房地产销售市场上恐怕也是“空前绝后”了：一个利好消息，房价直接涨了一万。
另外，“滨江帝景”也是通州首个房价超过四万的楼盘。
老刘虽然是通州本地户籍，可以再购买一套，但他也是个地道的倔老头儿。
给我涨1万，你想卖我还不买了！
后来他又陆续看了好几个盘：
月亮河城堡：面积太大，没暖气。
京贸国际城：看不上那的风水。
还看了个别墅：太奢华，不喜欢。
最后他在新华大街边上，买了套京杭城的公寓，在温榆河那边买了套小面积的商住房。
虽然老刘一直不算职业炒房者，也没弄明白住宅和商住（办公）以及商务性公寓（一种通州核心区特有的房产类型）到底有什么区别，但他就是觉得自己从小在河边长大，“运河”绝对是帝都非常难得一见的核心竞争力，因此他这轮买的房子都离水不远。
你随便问一个外地人，他们都知道北京缺水，有多少人知道北京还有运河？
虽然通州是建国后才从河北划过来的，但这条河从隋唐时期就开始了和江南的通航（终点是杭州），“历史悠久”这四个字是绝对可以担当的。
因此，老刘执拗地看好运河的灵性以及通州的前景。
当时他还捎带着去燕郊走了一趟，这才知道原来燕郊也分“南北城”。北边的“首尔甜城”当时卖到1万2，南边的“天洋城”卖到1万5。
他当时排了俩号，但最后还是决定没买。
他觉得通州的发展还需要很多年才能见成效，燕郊腾飞的时间恐怕还为时尚早。
2015年的另一个大事件：就是在这年夏天，“大炮”任志强再次提出：由于开工面积减少等一些列因素的影响，北京房价在当年四季度即将迎来新一轮的暴涨。
大炮关于房价的预见性现在当然是无人敢说三道四了。
但在2015年，大家还是有些将信将疑。
但也就是这一声炮响，让中国的买房者在16年心惊肉跳了整整一年。
大家应该还记得：北京房价从15年夏天开始抬头，然后精准地按着大炮的预测，从当年四季度正式开始了这一轮空前可能也是绝后的大牛市。
怎么个牛法？
从15年8月到16年底，1年半时间里，通州的房价基本翻了一倍。借着副中心的东风，通州房价正式向市中心看齐，跑步迈进了5万+。
市区其他地段的房子，保守升值率也都在50%以上。
在这轮大牛市里，很多城市都上演了极为壮观的景象：深圳一楼盘开盘干脆放在五千人的体育馆、合肥每个售楼处门前都是彻夜排队的铺盖卷儿、厦门鼓浪屿岛内的老房子已经被炒上了天价。。。
老刘再次踏准了这一轮房地产剧烈跳动的脉搏。
08
17年到现在，北京房地产市场又有很多巨变：副重心建设红红火火、首都功能的舒解也是手起刀落。
雄安新区横空出世。
京津冀要建设世界级城市群。。。
还有，17年3月26日，北京商住房全面限购。
后来又试点房屋的共有产权。
首套房利率全面提升。
真是热闹非凡。
另外，他当年的判断也都开始一一灵验：
1. 这几年，南城迅速填平了和北城房价的差距。
天坛医院搬迁、西红门宜家开馆，黄村成了南城崛起的一个标志性地段。
丰台区南四环外樊阳路边上的首开华润城，已经炒到了8万。
2. 郊区卫星城相继成为了新的城市“次中心”。
大兴、通州相继崛起。
通州之前因为降价被砸过售楼处的华业东方玫瑰，新房开盘已经到了6万。
3.市中心和郊区房价越拉越大。
市中心房价高歌猛进，东西城的房子底价已经到了12万，天通苑的房子均价才3万3。
老刘一边为自己当年判断庆幸的同时，一边也陷入了深深的思索：北京这样离谱的高房价可持续吗？
好在2017年秋天那个胜利的大会里，首次把“房住不炒”正式写进了党代会报告。
老刘不知道这次的宣言，是否能真正抑制住北京房价这20年来一直高昂的头。
09
老刘的故事讲完了，不知对你有没有启发。
其实老刘的在房产上投资的成功，更多的是一种“企业家精神”的成功，这种精神的内涵是：
1. 抽丝剥茧去看清问题的本质，不要迷信所谓专家的言论。
2. 一定要独立思考，得出自己的判断，不要人云亦云。
3. 要敢于下手，不能去等万事具备。
4. 对自己的决定负责。
另外，在具体操作上，他成功投资的核心就是三点：
1. 战略层面：大势或趋势最重要。
真正的财富都是趋势带来的：好风凭借力，送我上青云。
2. 战术层面：要研究清楚标的物的真实价值。
贵不贵和值不值，是两个完全不同的概念。
茅台股价现在700多一股，很贵但很可能也非常值。
3. 心理层面：做投资，最终要的是预期。
你期望的回报率是多少？
1万4的房子涨到7万，其实计算一下，10年间年化复合增长率也才17%，其实并没有太高。
为何直观上给我们带来了这么大的冲击？
还是因为我们对“复利”的认识，过于浅薄。
后记：
做投资，本质就一句话：看清现在，预见未来。
未来在哪里？
未来就是你脑海中世界的模样。
郭亮（微信ID：15801290112） 2018/03/28 北京
网友评论