题记：20世纪70年代末工业随之兴起，当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。21世纪初业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。自此之后，产业地产从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。对于地产行业的发展到底是如何发展运行？对此我们特意邀请了苏州金枫创业投资有限公司副总经理刘国民先生来跟我们一起交流下产业地产拿地、定位、开发建设、招商运营全产业链的内在联系。
首先我们要分为几大部分来了解关于产业地产开发的“全产业链”。现象。大体上可以分为以下几种：土地获取、规划设计、工程建设、招商运营等几大版块，下面我将对各个版块进行大致的讲解。
一、土地获取
也就是如何取得产业地产项目用地，大家都知道现在土地获取都是通过政府招拍挂网站进行，但其中存在着一定的区别。如住宅用地的获取更多是通过高溢价方式取得，也就是谁出价最高谁得，这也是目前大家地王出现的原因；产业用地更多是通常定向或带条件进行挂牌，使得符合条件的潜在竞得者限定在一定范围内，减少竟争，这也是目前产业用地溢价不高原因之一。
二、规划设计
规划设计前期，需要结合意向地块、区域企业情况、政府大的规划定位、重点发展行业等进行详细的市场分析与调研，然后进行针对性的产品定位。
规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。项目规划设计主要解决项目要建成什么样？定位是什么？未来受众客户是哪此，融入哪此新技术新材料新应用等。
规划设计阶段需要更加融入项目所在地实际情况，比方企业情况？人员习惯？同类项目分析与调研情况，企业购买能力等。这阶段需要借助外部力量与当地团队相结合。在方案设计时，可以考虑将展厅与会议中心进行结合使用，这样更能提高二者使用效率与对外宣传频率。
三、工程建设
一个项目的建设是一道很系统的流程，从开始确定招标、进行哪种形式的招标到后面根据投标人的根据招标人的要求编制投标文件、中标后的开始进场，施工，竣工，验收等所产生的成本都需要被控制。工程建设环节是房地产行业一道实实在在的工序，其中最重要的质量问题就是尤为重要。
四、招商运营
招商运营作为整个产业项目能否成功的关键，主要从如下几个方面进行考虑：
1、项目营销推广：主要解决如何将信息送达到目标客户，通常通过户外大牌树立项目品牌与知名度；通过政府资源(媒体、活动、商协会等)、DM与高端杂志将相关信息传达至客户决策层；通常网络、论坛等将信息传达至员工层。
2、项目客户拓展与引进：获得客户信息后，不要急于进行信息跟进与洽谈，而需要对客户进行深入研究与分析。价格方面不能作为主要沟通内容，而要将项目产业链招商运营能力与产业集聚力、政府关系等作为重点沟通内容。
3、项目运营：建议针对项目实际情况进行运营梳理，有的服务需要自已提供(政府关系维护)，有的服务则可以由专业第三方提供，形成自身运营特色，才能长久留住企业。
五、产业园的思考与总结
科技园不同于住宅，卖完就结束，关机在于运营与招商，运营与招商能力是我们的核心能力。对于一个成功的科技园来说，需要具备以下条件：
基本条件：具备可持续发展的规模，周边可提供充足的高素质人才，方便的生活和创业环境，便捷的交通，相对低廉的租金。
成长核心：吸引和培育公司，无论是跨国公司、中小型企业还是初创型企业。
服务系统：能够为企业提供一个孕育创新的支持成长的服务系统，提供必要条件，整合区域内最好的大学、研发机构、法律和财务咨询等相关专家，整合风险投资公司、科技伙伴、政府服务部门和其他相关产业，并在以上多种元素间建立紧密的合作关系。
推广能力：积极宣传和推广，使之成为有强大吸引力的创业、成长园区。
总结: 现在产业地产盈利模式通常有如下几种:
1、政府购买服务(入驻企业缴纳税收分成奖励);
2、载体返租差价与载体销售收入;
3、政府扶持资金申报;
4、入驻企业投资收益;
5、入驻企业提供服务中间费用分成。
今天关于浅谈产业地产全产业链条的话题就和大家先聊到这了。如果大家还有什么问题或是不一样的见解欢迎各位在文章下面留言。
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