中盈资本观点：普通老百姓如何掘金风口中的不动产“REITs ”红

中盈资本观点：普通老百姓如何掘金风口中的不动产“REITs ”红利？两大政策出台后一百万亿资金何去何从？

4 月 25 日中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

4 月 27 日“一行两会一局”（央行、银保监会、证监会和国家外汇管理局）联合发布指导意见，规范金融机构资产管理业务。

这两个文件各自都有震撼行业的当量，同时推出更引发链式反应。相关分析指出，背后涉及到一百万亿资金的流向，如果把金融看成水，这两个政策正是疏堵并举，其中蕴藏的正是下一个十年的不动产“ REITs ” 掘金风口。

▼

1

刚性兑付大闸斩落，一百万亿资金奔流哗变

《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》的出台意味着资产管理行业统一监管标准的明确，其中的关键就在于打破刚兑，这对于银行理财和券商产品几乎是致命的打击。

何谓刚性兑付？

所谓刚性兑付，简单来说，就是金融机构对投资人承诺保本保收益，出现兑付困难时，金融机构要“兜底”、垫付资金，表面上看是对投资者的保护，但背后的隐患在于一旦金融机构资金池出现问题，就会出现非常严重的群体性事件，不仅扰乱市场纪律，加剧道德风险，更会牵扯大量的行政和社会成本。

一方面，“刚性兑付”使得金融行业的风险由机构承担，而机构背后最后的买单者往往是国家信用或者地方政府信用，金融活动的风险通过不同渠道转嫁到财政身上，没有风险定价，中国将面临只有财政没有金融的未来。

另一方面，在“刚性兑付”无风险状态下，“钱”越炒越贵，金融杠杆越来越高，中国金融业的畸形繁荣，挤压了实体经济的生存空间。

打破刚性兑付的影响面有多大？

中国的广义货币 M2 的规模，也才 174 万亿左右。而“指导意见”影响的资金就超过了 100 万亿。

银行表外理财产品余额为 22.2 万亿元；

信托公司受托管理的 21.9 万亿元；

公募基金 11.6 万亿；

私募基金 11.1 万亿元；

证券公司资管计划 16.8 万亿元；

基金及其子公司资管计划 13.9 万亿元；

保险资管计划 2.5 万亿元。

打破刚性兑付之后，银行理财产品，基金、股票同样面临亏损风险。作为投资者，如何抉择？

投资者面对的抉择？

以银行理财的 22 万亿来说，买这类产品的人一般是两种：第一，厌恶风险的人，即便收益率低，也可以忍受；第二，暂时找不到投资方向的人——银行理财收益不算太低，期限比较灵活，可以让资金在这里休息一下。

与其这样，还不如自己买股票、买房子，或者到境外投资呢！

当银行理财出现风险的时候，第一类人很有可能去买国债、存定期。当然，这以老年人为主。第二类人呢？新变化让他们不再纠结，直接去炒股、炒房，或者配置境外资产了！可以预见，这部分资金的流动已经开始寻找新的出口。

十九大后房住不炒的政策基调下，限购限售政策各种加压，个人炒房也行不通了，那么应该怎么投资呢？

▼

2

关上一扇门，打开另一扇窗

中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，到来的时机耐人寻味。资管新规的出台可谓“断了一切非分的念想”，租赁证券化则成为被关上无数门后仅剩的一扇窗。

推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。通过转让出租收益权,房企可将长期稳定现金流提前兑现为当期资金以保障流动性，在当前自持性出让土地比例不断提升的趋势下确保资金支持持续发展。在当前政策背景下伴随自持性项目比例不断提高，房企对资产证券化及房地产基金的需求将爆发增长。

对于老百姓而言，住房租赁资产证券化也提供了以直接投资，同股同权，不动产供应链金融众筹等方式参与优质底层资产的投资，赚取房价上涨或者资产价值被提升后的收益，从这个角度而言，相比虚假的“刚性兑付”型传统投资，无疑打开了一个广阔的新天地。

浙商银行资产管理部总经理朱永利指出，打破刚性兑付以后，对投资者来说看的更清楚了，知道我投的底层资产是什么了。相对应的是投资者承担了风险，但是投资者的收益是它与底层资产的收益是挂钩的。

实际上，积极推进REITs试点，近几年得到从国务院到相关部委的政策支持。从国内情况来看，长租公寓领域的类 REITs 试水也在加速。2017 年以来，随着资产证券化步伐加速，多家租赁住房类 REITs 产品获准发行。2017 年 10 月 13 日，深交所发布公告，长租公寓资产类 REITs “新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这是国内首单权益性长租公寓资产类 REITs 产品。

数据显示，2017 年我国类 REITs 市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行 16 单类 REITs 产品，发行总额 379.67 亿元，较 2016 年增长 156.10%。有业内研究测算，目前中国房屋租赁市场规模为 1.1 万亿元，预计 2025 年将增长到 2.9 万亿元，到 2030 年将超过 4 万亿元。

REITs 之所以广受青睐，在于其所具有的重要作用。中国证券投资基金业协会会长洪磊此前指出，发展 REITs 意义重大，主要体现在几个方面：一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率；三是推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

了解更多动态：中盈资本