伦敦道克兰商务新城是公私合作的典型开发模式，虽然开发过程中私人开发商短暂出现资金问题，但这并不妨碍其成为目前世界上最为成功的产业新城项目之一。今天，我们先来介绍一下它的概况。
伦敦道克兰位于伦敦市区向东5公里，占地面积8.5平方公里，其内部的道格岛拥有该地区绝大部分的商业性建筑，金丝雀码头是道克兰商务区事实上的核心区，占地面积34.4公顷(34万平方米·)，建筑面积110余万平方米。伦敦在国际经济中占有重要地位，与纽约和东京一样担当着世界金融中心的角色。目前，道克兰地区负责全世界大约三分之一的外汇交易，管理着全球涉外资本交易的60%以及超过5000亿英镑的外国投资。
金丝雀码头是伦敦道克兰地区改造中最为引人注目的工程。它位于狗岛区内一个半岛形地块河，它三面被泰晤士环绕，面积0.35平方公里。伦敦码头区规划区域面积2平方公里，分为瓦平与波普拉(Wapping and Poplar)、色雷码头(Surrey，距伦敦市区4公里。
新城开发的驱动因素
伦敦道克兰地区(Dockland)位于泰晤士河下游东面，曾经是世界上最繁忙的港口之一，20世纪中后期，制造业开始由英美等国向爱尔兰、以色列和东亚转移，船舶大型化和集装箱化等物流革命兴起，加之英国工业体系本身的衰退，整个国家陷入了痛苦的衰退期，首都伦敦首当其冲。
20世纪70年代末，以伦敦为首的英国大城市都出现了一种新现象：以废弃的工业或仓库废墟为特征的大块空白或半空白土地等待着再开发。大多数这类土地都是公有或半公有的，当地市政部门计划将其用于住房或修路，但由于受制于财政削减或公众反对而无法施行。
紧邻着伦敦内城的繁华，是几百英亩荒凉的港口、码头和仓库等的空虚和无助。其河边是杂乱的土地及110幢破旧建筑物，约60%的工业用地和水域被荒废，那些不愿意也无资金再开发的公共部门占用了大部分土地，私人部门仅占有相对极少的土地。1971～1981年间，该地区人口数量下降了18.15%，失业率比伦敦城内高113%，83%的居民住在出租房里。有政府各种委员会、报告、讨论，但郁闷的是，没人负责，没有收效。20世纪60年代因海运和港口工业外迁逐渐衰退。20世纪80年代初英国政府逐渐发现这一滨水区的独特潜力，倾向于对私人资本开放市场的保守党政府在与倾向于保护公共利益的工党的政治角力中占据上风，将之划为自由经济区(Enterprise Zone)，区内的固定资产投资享有10年的地方税免税并免除所有土地建设税，同时实施相当宽松灵活的规划控制政策。
规划与开发建设
1987年，奥林匹亚与约克公司委托美国SOM建筑设计公司编制了金丝雀码头的规划方案，其内容涵盖了详细的设计准则、市政决计和各个地块的建设规范。规划方案在整体上沿用了欧洲19世纪的传统街区式布局，同时加入了明显的轴线、宽阔的绿地，以及轴线上的摩天楼等元素，金丝雀码头更类似于华盛顿的轴线绿地，它的建筑与开放空间的比例也使它与美国的城市形态更为相似。金丝雀码头为英国的城市设计发展带来了一些观念性的变化它整齐的街道和广场空间体现了欧洲传统的城市形态，而其建筑体量，特别是以超高层建筑作为整个群体的中心和城市象征的做法则渗透了美国城市的精神。欧洲的传统城市空间和曼哈顿式的摩天楼的融合产生是一种属于以当代实力雄厚的跨国公司所乐于接受的城市文化。在细节上，设计师与业主一同引进了更多的零售、商业服务、居住与娱乐设施，改变了以往单一的办公楼区的形式，带来了现代城市的生命力，摩天楼则丰富了城市的天际线，产生了地标效果。
奥林匹亚与约克公司高效地利用了政府给予的免税政策，以及宽松的规划和项目审批制度，在2年内建成了8座高楼共60万平方米的办公面积。但外部问题使项目令人意外地陷入困境，1992年5月，在工程进行到第4年，奥林匹亚与约克公司正式向加拿大和美国政府寻求破产保护。·1 993年奥林匹亚与约克公司重组为金丝雀码头发展公司 ( Canary Wha, 1 Ltd. ).
问题出现在两个方面：一方面是项目被市场接受非常缓慢，虽然开发公司提供了最大的优惠条件吸引有影响力的客户迁入，但是说服大银行和金融机构放弃熟悉的市中心，远离它的客户群而迁入一个陌生的环境并不是短时间能够实现的，第1期60%的出租率远低于公司的预计，再加上前一阶段对客户让利过大(如免掉新租户头一年的租金，出资买下愿意搬来的客户原先的物业等)，导致资金链出现问题另一方面的习题在于政府，政府负责建设的公共交通配套设施严重滞后，伦敦码头发展公司(相当于地方政府)承诺的1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场，最后只按计划建成了轻轨。
项目成败涉及政府形象，伦敦市政府终于着手解决交通问题。1993年底承诺多年的地铁延伸线正式动工，交通条件改善的预期利好刺激了市场需求，政府的支持则恢复了投资者的信心，金丝雀码头的出租率开始稳步上升，当1999年地铁站建成之后，办公楼出租率已经达到99.5%。
面对爆发的需求市场迅速反应，第2和第3栋超高层办公楼相继动工，到2004年，金丝雀码头的办公楼面积已经超过100万平方米，工作人口已经达到6.3万人。金丝雀码头项目成功复苏，带动了伦敦城市建设的发展并强化了它作为金融中心的地位。
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