今天我们的策略针对的是墨尔本的二手房市场，不过在澳洲其他城市的朋友们也可以借鉴，操作的方法大同小异。
首先，我想和大家分享一下，我对于如何成功销售房屋本质的理解，成功销售的本质是利用现有的资源，采用正确的销售方式，最大限度提高您的物业在客户心中的优先级的过程，这句话的核心词是“优先级”三个字，因为无论市场好坏，都会有或多或少的买家在看房子，一个买家在这个过程中可能会去看几个甚至几十个房子，那么在这些满足他们要求的房子里，排名最靠前的那个，往往就是他们想要购买的。作为卖家，在销售过程中参照以下几点，就会提高房子在买家心目中的优先级，从而达到最好的销售结果。
第一，要选择正确的销售的方式，目前常见的销售方式有拍卖和私卖两种，选择方式取决于房子本身的受众群体，如果房屋所处的区域市场热度很高，而且房子又是受欢迎的类型，那么选择拍卖来销售，会吸引大量买家竞拍，营造竞争气氛，经常会达到意想不到的效果，比如目前墨尔本东南区的大部分别墅，如果房子的受众群体不多，那么更加适合通过私卖出售，委托专业人士和买家进行针对性的谈判，更容易达到目的，例如墨尔本大部分地区的公寓和富人区昂贵的豪宅。
在销售的过程中，提高房子在市场上的优先级至关重要，加强宣传力度并且对房子进行精心布置，会直接决定出售结果，专业的销售顾问呢一般都会为买家给出一个比较全面的建议。比如在主流的房地产网站上打广告，安排专业摄影师来拍照，如果当地的council允许，还会在街边立起牌子，让周边的居民和路过的人知道这个房子在出售。
最大的推广力度往往会达到最佳的效果，少部分买家为了节省成本，会自己在免费的网站上打广告，或者委托中介私下转卖，这种方式在少数情况下会有效果，但是从效率和结果两个角度来说我并不推荐，所有人都希望能既省钱效果又好，但是以经验来看，私下转卖的效果并不是很理想。其中的原因是房子能否卖到一个好价钱，最重要的是在市场中的优先级，从买家看房的优先级来讲，买家会去优先去看主要网站上大力宣传的房源，免费的小网站受众群体比较小，宣传力度也比较弱，能看到这个房子的人不多，私下转卖的房源，如果是好的房源，运气好的话会遇到买家出价，但是也很容易错过最高出价，因为最高出价的买家可能根本不知道这个房子在卖。如果是关注度不高的房源，可能会在市场上挂上几个月甚至几年，大家可以去免费的网站上看一下，就能看到很多在很久之前就放到网上的房子还在上面出售，
找中介私下出售呢也会遇到优先级的问题，如果买家是去找有名的中介，往往他们手中已经有很多付费宣传的房源正在出售，想要私下转手的房源，优先级自然会排在后边，销售不会花太多的时间和精力去卖。如果是清闲的中介呢，他们的销售能力和手中的客源又比较有限，所以off market sale有时会有结果，但是很可能不是最好的结果，卖家错过机会带来的损失，可能比在宣传上的投入要高很多倍。
另外还有一种可能就是房屋长期滞销，白白浪费房东的时间和精力，除了选择正确的销售方法，做广告宣传房子之外，对即将出售的物业进行整理或者装修，提高房子给买家的感官印象也同等重要。
一个来看房的买家可能已经看过其他的房子，或者之后他即将去看其他的房子，之后呢，他会在心目中对看过的房子进行排序，只有排名最前的房子，才是他们会考虑出价的，提高房子的presentation，就会提高房子在客户心中的优先级。
很多销售在工作中经常会遇到这样的问题，一套投资房，在卖出的过程中继续出租，如果再市场低迷的区域，又遇见比较邋遢的租客，这样的房子往往会在市场上滞销至少几个月甚至几年。然而同一栋楼呢，同样户型的公寓，因为在租约结束后清空了房客，并且放上设计好的家具，即使是在市场相对冷清的区域里，也会在两三个月之内卖掉，并且价格往往会比带租客的房子高出不少。
那为什么同样的户型，结果会如此的不同呢，原因是房子的摆设，清洁状况甚至气味，都会极大的影响他们给人的第一感官。当一个买家进入一个脏乱并且充满浓重味道的房间，他们的思维会自动屏蔽掉很多信息，甚至不想在这个房间里多逗留，更不用说让他们去脑补房子理想中的样子。相反呢，一个经过精心布置，室内清香，并且放着舒缓音乐的房子，会大大提高买家进入房子的第一印象，从而提高房子在他们心中的优先级。所以即便是在有很多相似的房子，同时在市场上竞争的区域，给买家第一印象好的物业，也会尽快在众多房子中胜出，反之亦然，卖相不好的房子总是会排在买家心目中比较低的位置，而无人问津。
所以精心布置要出售的物业，甚至对某些房子进行彻底的装修翻新，会让房子在相对短的时间内卖一个好价钱。
另外补充一种情况，一个投资房在租客租约未结束的情况下，可能把房子清空布置会比较困难，但是如果这套投资房带着一个较高的租金的租约销售的话，也会吸引投资买家给出比较好的价格，大家也可以参考这个提示。
综上所述呢，成功的房屋销售是利用现有的资源，采取正确的销售方式，最大限度提高物业在买家心目中优先级的过程，遵循以上几点，相信大家会把自己的物业在短时间内卖到一个理想的价格。
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