每个人都希望在投资的过程中，买到最有增值潜力的房子，很多人坚信，买带土地的房子增值更快，从目前墨尔本的房地产市场的状况来看，似乎印证了他们的判断，然而在另一个城市悉尼，不光是别墅，这几年来大部分地区的公寓价格也几乎涨了一倍，在悉尼的某些区域，公寓的增值甚至比另一些地方的别墅还要快，那么我们如何来判断一个房子的增值潜力，又有哪些因素会影响房子的价格呢？
目前有一种观点，是把一个房子分为土地和建筑两部分来进行考量，一个房子的建筑部分，只会因为通货膨胀而增值，而建筑本身是在不断折旧贬值的，房子的土地部分会在需求上升的时候增值，需求减少的时候贬值，二者综合考虑便是房子的市场价格。
和这种观点相比，我更倾向于把房子当做是一种商品来考量，无论是哪种类型的房子，放到市场上都可以看做是商品，决定它的售价的，是多少人对这个房子感兴趣，以及买家的最高出价，那么影响人们需求的因素，和决定人们购买力的因素，就会影响房子的价格。
影响人们需求的因素主要有以下几点：
1：市场的时机；
2：人们对某个区域的需求；
3：对某种类型房屋的偏好;
4：对某个特定房子的好感。
决定买家购买力的因素，除了买家自身的经济情况，还要考虑到来自政府、银行等方面的干扰因素。市场周期决定了人们购房的热度，从而影响房价。澳洲的地产周期主要分为四个时期，起步期，上升期，拉升期和调整期，在起步期或者上升期购房，很可能在短期内就会为购房者带来可观的增值。
例如悉尼大部分地区的房价，从2012年左右至今的上涨，以及墨尔本别墅从2013年左右至今的上涨，都是因为两地的房地产市场进入了上升和拉升期。
人们买房的热情高涨，让房子进入了增值的快车道，买家对某个区域的需求也会推动房价的上涨，当一个区域里人口增长，供应量不变的情况下，房价就有上升的潜力，打个比方，在一个成熟的区域，政府要规划建火车站或者大型商场，这样便利的交通和基础设施，会吸引更多的人进入这个区域，从而改变供需关系，提高房价，同理呢，如果一个区域的房子供应量过剩，需求却没有增加的话，价格则很难上涨，例如一个仰赖矿业发展的地区，人口增长，需求增加，房价就会上涨，在当地矿业萧条之后，工作岗位流失，大批人口会离开该地区，导致需求量减少，当地的房价就会下跌。
人们对某种房屋类型的偏好也会影响房价。以墨尔本为例，目前大部分的买家对别墅以及联排别墅的偏好远大于公寓，在市区周边的公寓，每次开放经常只有一两个人来看，有时候甚至一个人都没有，而东南区的别墅在市场火爆的时候，几乎每一次开放都十几个买家来看，而在另一个首府城市悉尼，由于生活节奏比墨尔本更快，更多的居民可以接受公寓这种房屋类型，所以在悉尼也会出现几十个人参与一个公寓的竞卖的情况。强劲的需求让悉尼大部分地区的公寓价格在过去的几年里也有一个很明显的增长。
即使在相同区域里同类型的房屋，由于周边环境的不同，以及房屋本身的建筑质量，户型，土地大小，形状的不同，都会影响房子未来的升值空间，好比在同一个suburb，靠近主路或者变电站的房子，在未来的增值上会不如处在安静街区的房屋。
又比如土地方正平坦的房屋会比地势起伏，土地不规整的房屋吸引更多的买家，从而有更大的增值潜力。买家购买力的强弱也会直接对房价造成影响，决定一个区域房屋价格的天花板，往往取决于流入人口的购买力。高收入人群偏好的区域，房价的天花板就越高。
还有一些会影响买家购买力的因素，比如说政府政策、贷款利率等等，都会对房价有着直接或间接的影响，比如政府颁布利好政策，减免印花税，会从侧面增加买家的负担能力，从而推高房价。又比如说贷款收紧，利率升高，或者人们从银行借不到足够的金额，就会限制人们的购买力，也会影响房价上涨的动力。
以上就是一些影响房价的主要因素，影响房价的其他因素还有很多，我们要尽可能的考虑到各方面变化，这样能提高地产投资的成功率。
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