买房策略

房产策略：

自然景观，学区，地铁500-800米左右最好，商业配套，物业好。路/海/河环包围圈内，不能拱着。附近不要有高架桥，垃圾场，

学区房尽量买小，为有可能暴击的学区房买单，

买得到的商铺一般都不是什么好货，好的商铺现金奶牛别人不太会卖，

次新改善买大，

别墅总价高，流通性相对不好，不太适合投资，投住分离优先选择租。实在要买是财务自由之后只买占据景观最好，交通最便利的核心区域，远郊别墅绝对不能买。

鬼牌，有钱的买大面积长持，一线城市首房最少两房最好三房（SFSD珍贵，换房成本高），尽量买十五年内的物业好的二手次新房，同样面积，房子的数量和质量优先。

小面积出租则性价比高，老破小只能买在一线城市，人口流入大的城市。二套之后可以老破小。

数量>面积，同样面积，低价优先，套数多的好腾挪，

大面积长持（景观优先可以做民宿，类似影居），高层楼梯改群租（不方便买房，群租房卖不起价格），

小两房最紧缺，最容易租出好价格。

一线城市优先次新改善最少两房，最好三房。

同样条件下，优先贷款额度，能贷多少贷多少，能贷越长时间越好。

优先内环。三中全会，中心城市中心区域中心地段。

同一个城市，政府大力投钱，比前后左右的都便宜,有发展潜力有自身实力。

周边配套齐全的低价做舢板，护卫舰。

不同城市购置房产，因为价格涨跌是轮动的，只在一个城市风险更高，多个城市轮动到的概率更大。

湿湿的雪，长长的坡，滚雪球买穷的地方，买穷的国家。

老家最好的景观/商业/地段/最好的学区/最高的楼，买且只买一套，让父母安心。

实在远郊的可以改变房产使用用途，学校附近出租给托班/美术/语言/写作/阅读/书法/魔方/全脑开发/奥数培训班等等（不要舞蹈和音乐），不产生噪音不扰民就不会被投诉。

写字楼附近可以租给瑜伽/插画/插花/设计等老师。

自然景观比较好，著名景点或者是五星级酒店附近可以做民宿，差异化经营。

不为溢价部分买单：开发商品牌， 学区，只为产品品质买单：地段，层高，开发商地价越便宜越好，价格，楼层，朝向，层高，景观，户型，公摊，大面积低单价是王道。

航母战斗群:一线城市的核心内环房产是水桶，笋盘，低单价，大面积负责升值，小舢板负责补血，

提升自己的能力包括以下几点:

1、杠杆能力：信用卡、信用贷、按揭贷、抵押贷、机构借款、民间拆借

2、多核能力：夫妻核、直系亲属核、亲戚核、朋友核、朋友发展的核

3、建仓能力：新房、二手房、药单、法拍、不良处置

4、升阶潜力：经济学、市场学、政治学、心理学、价值观，