原创 地产成本圈
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人若把自己框在一定的范围内，就容易限制了自己的思维和格局。
from 网络
偶 遇
2017年初，一个很偶然的机会关注了地产成本圈。公众号的内容让我觉得干货满满、如获至宝。有几篇文章的专题与我部门年度研究专题不谋而合。突然，对地产成本圈有种找到组织，相见恨晚的感觉。于是，如饥似渴地把公众号里的文章逐一详读了一遍，初步了解了公众号，专业分享、提升自己、惠及同行的创办理念深得我心。
偶然看到《地产成本圈线下沙龙（成都站）》一贴后，我第一次知道了业内大咖赵丰老师和他的大作《成本管理作业指导书》。怀着想近距离向大咖学习的强烈愿望，便在文章后的留言中，发出了到青岛举办线下沙龙的邀请，于是，就有了我们在青岛的初识。
初 识
2017年8月19日，地产成本圈第二次线下沙龙活动在青岛如期举办。
沙龙活动恰逢地产成本圈成立三周年，在欢快的气氛中，我们零距离聆听赵老师的经典课程
《功夫在诗外—卓越成本经理练就之路》
。赵老师的课程内容覆盖面广、视角鲜明、高屋建瓴，授课风格风趣幽默、案例生动、娓娓道来，给所有参与者都留下了深刻的印象。课程中涉及的众多知识点、解决方案，都可以在赵老师的《成本管理作业指导书》中找到理论依据及具体实施细则。所以，赵老师真的是“既授之以鱼，又授之以渔”。
赵老师用一句名言：“汝果欲学诗，功夫在诗外”作为课程的开题，可以说是一语道破了成本管理的关键所在。
回顾自己所经历过的几家公司在成本管理上存在的一些问题，发现很多时候成本管理人员会陷入一个误区：过于专注于成本专业本身，简单的为了管成本而管成本，将大量的时间和精力投入到清单编制、商务标分析、设计变更审核、签证办理、付款审核、结算办理等日常工作上。而对于更高价值段的与设计、营销、工程的跨专业协同、价值工程在项目成本管理中的运用、成本策划前置等重要的“诗外功夫”，却无暇顾及，甚至不知有其事。
由此，我反复思考一个问题——作为地产成本人，特别是管理人员，应该用一种什么样的思维来定位我们的角色，指导我们的行动，进而引领自己到达职业生涯中想要达到的高度？以下分享我在项目收益思维下的心得体会，唯念以粗鄙之砖引来真灼之玉。
项目运营思维，帮助我们走出狭义的目标成本，从收益视角审视成本策略
一般来讲，目标管理型的成本管控模式下，目标成本一般会被视为不可突破的红线，很多公司还会就目标成本设定“成本管理红线”制度。作为成本管理人员往往视目标成本超限为高压线，不敢越雷池半步。思维惯性、本位主义、对运营知识的缺乏，这都因素都极易造成很多成本管理人员抵触增量成本的发生。
而一个卓越的成本管理人，则应该跳出目标成本管理本身，以运营思维，从项目收益的视角看待增量成本，理性判断、灵活选择成本策略。
房地产公司最关心的三大运营指标：利润率、内部收益率（IRR）、现金流回正时间，所谓收益的改善就是上述三个指标的改善。同时，房地产项目还有三种经营模式：现金流型、均衡型、利润型。在不同的经营模式下，三大运营指标的表现形式也不尽相同。作为成本人，我们应该如何应对呢？
赵丰老师在《成本管理作业指导书》中讲到成本管理的第三阶段“策划增值型”时，这样写到：
在三大运营指标和三种经营模式的两维之下，我们成本人只须清楚以下两点就能理性地、准确地选择成本管控策略：
一、所负责的项目是何种经营模式？
二、在该模式下自身的管理动作如何对上述三大运营指标起到改善作用。
下图可以帮助我们了解上述三大运营指标的关系：
【现金流型项目】
追求的就是项目高周转下现金流的贡献，现金流回正时间要求越短越好。所有的成本管控动作都是围绕着缩短现金流回正时间来进行的。
例如：成本采用模拟清单或带价清单实现快速定标，缩短报批报建流程；通过抢工实现提前开盘；在合同付款条件中约定垫资，利用供应链融资方式以延缓资金拨付时点等，都是缩短现金流回正时间的常用办法。其中，抢工产生的抢工费、施工方垫资产生的资金成本会反映到建安中成本中去。此时成本人员要清晰的认识到：在现金流型的项目中，合理的成本增加换来的是更大价值的现金流贡献，不要在该部分增量成本上过分纠结，要算大账不算小账。
【利润型项目】
追求的是项目利润的最大化。
例如：常用的方法有——通过方案比选实现货值最大化；通过部品部件的档次提升或精装修提升项目溢价等。
货值最大化的实现需要成本专业前置，并积极与营销部门分析产品配比和建造成本之间的关系，与设计部门沟通尽量提升项目的可售比；在部品部件档次提升和精装修选择方面，利用价值工程原理做好对标，做好适配，做好与竞品的差异化，该投入时应舍得投入。
【均衡型项目】
介于现金流型和利润型之间的项目。现金流型和利润型两种模式，对于运营要素和成本策略的选择相对比较清晰明确，大家比较容易达成共识。但在均衡型项目中，是最考验各专业能力的，往往在均衡型项目的运营过程中，会出现一些盲区。
例如：抢了不该抢的工，增加了客户不买账的配置，增量成本未对IRR产生贡献等。这个过程中，各专业间的博弈较多，需要成本人员更多地做到信息对称，做好不同方案测算比选，以数据为依托，用大运营目标的达成凝聚共识。
成本人员的“情商”就显得尤其重要，情商的重要性在赵老师的书中多次提及、并分享了他多年实践中的做法。
心 得
好的成本管理绝不是单纯地追求成本最低，这是行业共识。而如何才是好的成本管理？我认为：好的成本管理，就是以运营思维为导向，根据项目的运营模式，采取利于目标达成的成本策略、适配的成本投入、最适合的供方资源，最大限度地达成项目运营目标。
以运营思维做成本管理，是一个多变量、牵一发动全身的过程，我们成本人员要紧盯运营目标达成及指标改善这一终极目标，以不变应万变，这才是成本管理之道。在过程中，需要我们及时根据变化，运用各种成本管理的技能，及时匹配不同的策略，为运营目标的达成保驾护航。
而回顾我这两年的变化，最大感受是，我们成本人要在激烈的竞争中脱颖而出、不被淘汰，就必须不断升级认知，跨界拓展自身的“诗外功夫”。
明道、取势、精术，联机学习方能快速迭代。与君共勉。
——邓彬
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