你一直在寻找一位伟大的房地产导师吗？有很多关于寻找导师的讨论，我想我已经找到了一个完美的导师。
你想怎样受到沃伦·巴菲特的指导？
沃伦一直在指导我一段时间，而且一直很鼓舞人心。
但我从来没有和他说过话。他还没有打过电话或发过电子邮件给我。
但巴菲特先生为我 - 以及我们所有人 - 创造了一种手段，让他了解他对投资的看法。
“坚持下去，”我听到你说。“这是一个房地产投资者博客。而沃伦巴菲特并不是众所周知的房地产专家。“
那是真实的。但我们大多数人都不同意奥马哈的甲骨文是我们这个时代最伟大的投资者（也许是所有时间？）
考虑他的一些统计数据：
从11岁开始，他从童年时期的报纸交付和高尔夫球回收中获得了适度的储蓄，巴菲特将他的财富从一生精明的投资中融入了总计80亿美元的财富。
如果您有机会在1964年投资1,000美元在伯克希尔哈撒韦公司，它今天的价值将达到15,594,000美元，在50多年的时间内复合年回报率达到约19％ - 这是其他传奇投资者甚至没有的记录接近感人。
虽然并不广为人知，但巴菲特通过伯克希尔哈撒韦公司拥有HomeServices of America（住宅房地产经纪公司），Berkadia Commercial Mortgage（多户贷款公司），Shaw Industries（住宅地毯和地板），GEICO（对于房地产行业）拥有独特和广泛的洞察力。财产保险），Benjamin Moore（油漆），Clayton Homes（制造房屋）和Acme Brick（住宅建筑材料）。
巴菲特没有写过一本关于房地产的书，他从来没有卖过任何课程，而且他还没有（还）出现在BiggerPockets播客上。但巴菲特已经记录了很多关于投资的想法。他的想法对我们房地产投资者非常重要。
我们都很幸运能够通过他的年度股东信件获得巴菲特的沉思。
虽然巴菲特很少写关于房地产的文章，但我将尝试翻译巴菲特对BiggerPockets读者的智慧。这是我希望成为一系列将他的智慧引入房地产领域的文章中的第一篇。
我在朋友和BiggerPockets成员Bryan Taylor和John Jacobus的帮助下撰写了这篇文章 。布莱恩和约翰是伟大的房地产投资者和沃伦巴菲特的狂热分子。他们每年都会前往奥马哈参加巴菲特着名的年度会议。他们听取了巴菲特的采访，阅读了他的信件，并试图在他们自己的投资中效仿他的策略。我从他们那里学到了很多东西，你也可以学到很多东西。
所以让我们开始吧。如果你和巴菲特私下会面，他会先对你说些什么？他如何在你的房地产生涯中为你提供建议？我想他可能会这样说：
要成为房地产投资者，寻求高质量，高效的资产，并留出时间做好自己的工作。
在他1991年给股东的年度致函中，巴菲特鼓励投资者寻求持久，高质量的“经济特许经营权”，其收益基于“ 以下产品或服务：
需要或期望，
不受价格监管，并且
其客户认为没有可靠的替代品
所有这三个条件的存在都将体现在公司能够定期对其产品或服务定价，从而获得高资本回报率的能力。“
房地产如何满足这些标准？
需要或期望。住房是一个经受住时间考验的概念。房地产将永远需求，没有技术，加密货币，政府或经济将改变这一点。
不受价格监管。现在，这是在你的控制之下。我的公司不会在奥克兰或旧金山等地方购买公寓，这些公寓实行租金管制。我知道有人在那里做得很好，但我选择不将这个变量添加到我公司的投资组合中。
以为无可替代。房地产中的替代品通常基于价格，位置和便利设施。我们公司专注于拥有20至40年前建造的B类多户住宅物业，其租赁单位的物价低于最近建成的A类多户住宅单位。
遵循这种“无接近替代”的方法可以保护我们免受市场上替代品的意外引入。即使我们投资的市场在短期内经历了新公寓单位的严重供过于求，由于我们的租赁单位相对于A类单位的相对可负担性，我们仍将保留一定的替代品。
采用类似的方法，但使用不同类型的多户住房产品，布莱恩和约翰寻求移动房屋公园投资，这些投资几乎没有替代品，因为它们相对于替代住房选择而言是无与伦比的。这使他们有机会积极地为他们的租赁单位定价，同时仍然保持对替代住房选择的大幅折扣。
您如何进一步限制替代租赁物业？这主要由您控制，公寓老板先生和夫人。您是否会创造一个令人惊叹的居住地点，让您的租户渴望续订租约？并告诉他们的朋友？并在社交媒体上爆炸？
我们公司聘请了社区连接协调员，以便为每个公寓大楼的社区提供便利。事实上，很少有公寓居民了解他们的邻居，或者觉得他们是真实社区的一部分。
我们决心，我们社区的居民必须非常努力地保持孤立。我们的协调员提供欢迎篮子，计划社区活动，并在有人遇到健康危机或故障车辆时随时提供帮助。
我们的公寓可能有三四十年的历史，但我们的目标是为居民创造一个不可替代的社区。这类似于Apartment Life的CARES计划为美国多家庭社区提供便利。如果你还没有看到它们在行动，你当然应该检查它们。
巴菲特在其1991年的一封信中还指出，“一个真正伟大的企业必须拥有持久的'护城河'，以保护投资资本的良好回报。”创建一个令人惊叹的社区是一种创建护城河以保护您的入住率和盈利能力的方式。
现在我们已经体会了巴菲特的智慧，他还有什么要说的呢？
在巴菲特2007年的一封信中，他描述了See's Candies中适度投资的持久价值：
“去年See [糖果]的销售额为3.83亿美元，税前利润为8200万美元。现在需要经营这笔业务的资金是4000万美元。......自1972年以来，我们不得不再投资3200万美元用于处理业务的适度增长 - 以及有些不合时宜的财务增长。与此同时，税前收益总计13.5亿美元。
所有这些，除了3200万美元外，已被送到伯克希尔......在对利润缴纳公司税之后，我们用其余的来购买其他有吸引力的业务。就像亚当和夏娃启动了一项导致60亿人类的活动一样，See's为我们带来了多种新的现金流。（圣经中的命令'富有成效和倍增'是我们在伯克希尔认真对待的一个。）“
那么，巴菲特谈的是什么？
巴菲特经常将理想的商业/投资描述为能够实现持续盈利增长而无需过多的资本投资来维持增长的商业/投资。
伟大的企业只需要时间来创造收益并以高利率再投资这些收益。随着时间的推移，这种化合物会奖励患者投资者。巴菲特重申了投资过程中时间和耐心的重要性，他在1989年的一封信中分享了这个金块：“时间是美好事业的朋友，是平庸的敌人。”
沃伦一致认为，购买高质量，耐用的资产（在他的情况下是企业，我们大部分都是房地产）并长期持有这些资产是建立和保护财富的最佳方法之一。
例如，他购买See's Candies已经证明是本垒打，因为收益的增长主要来自每年提高价格，而不是将额外的资金投入到增长机会中，例如新产品或创新。几十年来，巧克力（和房地产）基本保持不变。
这些课程如何应用于房地产投资？
在分析房地产投资时，重要的是要了解机会，了解房产的预测收益如何在投资期限内实质性增长，而无需不断向房地产注入额外资金。
这是一个全能的开发人员可能遇到麻烦的地方。开发前置时间，市场变化，成本超支，租赁时间和其他变量可能导致回报偏离计划。购买普遍稳定的多户资产通常是预测收益的更可预测的公式。
针对具有稳固的人口统计，就业增长，就业多样性和收入增长的市场定位的房产可能允许您随着时间的推移持续提高租金，而无需对房产进行重大的资本改善。
在分析多户型资产时，我们正在寻找人口不断增长的市场，不同行业的新工作岗位，低失业率和家庭收入增长。我们还寻找结构合理且不需要大量资金吸引潜在租户的房产。
这些因素对我们来说非常重要，因为它们可以带来长期，可预测的现金流增长，并为我们提供重新部署资金以获取更多创收多元房产的机会。即使这些人口统计数据的增长不是完全可预测的，也要寻找可能出现方向和动力的市场。
此外，虽然增值机会和轻度延期维护可以增加投资机会的吸引力，但要谨慎处理需要大量前期资本注入或重大持续资本改善的多户资产，以保持对租户的吸引力。这些可能会增加风险，影响您的回报，并成为产生长期财富的障碍。
沃伦巴菲特如何在我们的房地产事业中为我们提供建议？
为了取得成功，投资者应该过滤复杂性，并专注于确定可能对预期投资产生最大影响的两到三个因素。
在他1977年的一封信中，沃伦·巴菲特概述了他用来评估投资的一小部分简单因素：
“我们希望[投资]是（1）我们能够理解的，（2）具有良好的长期前景，（3）由诚实和称职的人经营，（4）以极具吸引力的价格提供。”
新的房地产投资者很快就会被表层复杂性所淹没，分析可能影响投资结果的数十个因素。然而，房地产投资的长期结果往往只受几个关键因素的驱动。
为了取得成功，投资者应该集中精力确定这两到三个关键因素，并严格审查潜在的结果。
例如，以下是沃伦巴菲特在分析房地产投资前景时可能关注的一些关键因素：
我估计租金会增加多少，持续多久？
经济适用房市场在这方面的吸引力有多大？
该地区的竞争有可能影响我吸引和留住居民的能力吗？
该物业是否会保留其对潜在租户的吸引力？地点，工作/零售/交通的接近程度以及社区的氛围是否吸引人？短期/中期/长期如何变化？
我的公司发现，任何多户项目成功的三分之二左右取决于两个重要因素：（A）市场选择，（B）我们选择的第三方物业经理。我们在这两个问题上花了很多时间，我们将这两个项目的成功或失败视为收购任何多户资产的成败。
这让我想起了巴菲特购买由诚实和称职的人经营的大公司的策略。这使得巴菲特数十亿美元，这对我们（和你）也有用。
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结论性思考
我选择跟随巴菲特先生走上安全可靠的道路，获得可预测的利润，稳定的增长和资产的复合 - 以实现多代财富创造和传播的目标。
拥有和经营多家庭资产可能不是世界上最令人兴奋或最有利可图的企业。（去年我有三个朋友在比特币上做了很多。）但在很多方面，它符合巴菲特对盈利的“经济特许经营权”的标准。
在大型和不断增长的市场中智能地投资多户住宅物业可以为房地产投资者提供类似巴菲特的机会。怎么样？
只要我们任何人都在这个星球上，对多户住房的需求预计会很强劲。
多家庭资产的资本支出需求在某种程度上是可预测和可控的。
稳定的多户资产可以为其所有者提供可预测的税收优惠收入来源，无论是数年或数十年。
再融资多户资产为业主提供免税现金，以允许他们购买其他资产。这实现了巴菲特对圣经使命的信念，使其富有成效和倍增。
多家庭所有者可以采取许多措施围绕其资产创建护城河，有效提高客户忠诚度并最终实现盈利。
我的一位熟人今天带着一个令人兴奋的投资机会来接待我......在太空旅行中。哇。如果有效，他们将发财。
自从我正在研究巴菲特并撰写这篇文章以来，我发现给他一个快速而有礼貌的“不”是比较平常的。
通过商业多家庭投资，我将保持安全和成熟的财富创造和积累之路。
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