图：蓝蜗牛发布会现场——快鸽CEO黎世超先生
黎世超先生，曾任职工行深圳湾支行个人业务部总经理，任职期间，个人累计放款5万笔，金额200亿。深耕房产金融多年，房产行业资深人士，对于房产行业有独到见解。
4.28日下午2时30分许，快鸽在深圳总部召开了“蓝蜗牛”产品发布会，参会超过120人。发布会上快鸽CEO黎世超发表了讲话，主要从三个维度来分析了房价受哪些因素，并且分别举例论证其观点，给购房的“狮子”们作出专业的指导。
以下是他讲话的所有内容：进入农耕时代后，人类不断建造房子，终于减少为争夺洞穴产生的斗争，进入工业文明后，可以批量建造房子，用货币可以购买房子。
但在移动互联网发达的今天，这些都不足以成为理由。手机、iPad、kindle等可以随身携带的电子设备，让阅读越来越随时随地。
快鸽一直以来也非常重视公司的阅读文化，除了在办公室建有读书角，每个月也会定期组织读书分享会，在工作之余，拓宽自己的知识领域。
现代房子，其实是一个生活系统的集成，有水电、有垃圾清理系统、挡风雨、争夺异性（丈母娘、年轻女性的青睐）、最后不受侵犯的港湾。
图：蓝蜗牛发布会现场——地标深圳北理工创新大厦
从这个角度来理解，就清楚房子对人类是多么重要了，甚至可以说有了房子就像狮王拥有领地，没有房子就像一个流浪的狮子。
我试图从一些新的维度来研究房价受那些因素影响，为“狮王”们做一些指引。
一、国际形势及国家宏观政策简析
1、中国综合实力上升不断对美国形成挑战。
世界主要国家都由强人主政，矛盾和斗争增加，不利于流动性差的资产。
房地产价值巨大，流动性极差，房价越高流动性越差，高杠杆。在世界各国强人当政矛盾增加的时代，人们会更倾向于持有流动性好的资产，以应对变化。
会让房地产价值形成压力，需要比正常情况下给予更大的折让。
如果一个国家在全球实力排名没有变化，经济增长和无风险收益率差异不大的情况下，房价应该增长水平和无风险收益率差不多，在乐观时候大于，悲观时候低于。
中美贸易战除了具体经济损失外，也会打击到市场信心，且这个矛盾是长期的，会不断影响资金房产的态度。
2、房价与按揭贷款利率的关系。
美国已经进入加息通道，各主要经济体不得不跟进。
房地产从拿地、开发、按揭都深度依赖贷款，特别是银行贷款，加息必然是利空房价。根据历史经验，加息周期刚开始，不会直接体现在房价上，房贷利率7%-8%这个区间是非常危险的区间。
目前5.04%的基准利率，上浮10%，是5.54%，银行如果再上浮到15%，加四次息，就会到危险区间。请各位密切关注这一个指标。
今年开发商资金紧张，融资利率上涨2-4%，会降价回笼资金，对市场形成降价预期。简单来说，按揭利率正在讯速向压力临界点靠拢，需要密切关注。
3、国家对房地产的基本策略已经发生巨大改变。“房住不炒”“长租”要认真对待这两个关键字。
现在大量的土地供应都会限制用于长租，金融机构不断往长租里面投入资金，深圳市成立了人才安居集团，这些信息都表明，国家从参照香港房地产制度，已经转向学习新加坡的房地产制度，避免高房价对经济的损害。
过往的逻辑不能适用了。社会各方面大力投入长租房一方面会减少对商品房抢夺，别外一方面，也会减少商品房的供应。
这个国策的调整，是长达几十年的，指望回到老路者必输。
站在国家的角度，需要提供更多的住宅，以平复“狮王”们对领地争夺的精力，有更多的时间用于研究生产，平缓矛盾。
4、在国家大力去杠杆的背景下，信贷资源不可能大力投到房地产领域，特别个人按揭贷款额度必然长期受限。
《工行董事长：应重视居民储蓄下降过快引发的风险》这篇文章，“从居民储蓄在家庭可支配收入的占比来看，下降的趋势更明显，从25.4%下降至12.7%，下降了近一半，与此同时，还伴随着家庭杠杆率的快速上升。
2013年至2017年，家庭债务占GDP的比重从33%上升至49%。
央行2017年12月底住户贷款为405150.18亿，中长期贷为291172.78亿，可以基本理解为房贷。
家庭负债率中房贷负担已经非常重了。
从上述数据可以看出，国家也不可能再努力去大幅提高家庭杠杆，居民也逐渐难以承担。
5、房产税对房价的影响简析。
现行房地产政策是国家为了解决让“狮王”们拥有更多更好的领地，在森林里面安居乐业而实行的。
1994年国家实行分税制后，中央财政不断得到加强，地方政府为了创造更多可支配财政收入，也有主动用“经营城市”的思路，不断的通过卖地来取得更多可支配财政收入。
客观的不断推涨了房价，变成地方政府建设资金的重要来源。
随着核心城市的核心区域建设用地基本用完，征收房产税变成城市持续发展资金来源的必然途经，已经无可避免。
只剩下何时征收、多长时间解决产权年限的问题、中央和地方如何分帐的问题而已了。
一旦开始征收房产税，房子就不再只是生息资产，变成有消耗的资产，必然对价格形成严重的抑制，特别会对多套房拥有者征收重税，很自然多套房者会抛出一部分房产。
客观来说，房产税对于让更多“狮王”拥有自己的领地是有比较强的作用，也有利于增加政府可支配收入。估计会在五到十年内开始全面征收。
图：蓝蜗牛发布会现场——提问环节
6、房地产市场的总值已经非常高。
我司数据，深圳有商品房为3184635套，平均估值在500万-700万/套，总市值约在16-22万亿之间；上海为7002612套，市值在500-700万/套，总市值在35-49万亿之间；广州为3820703套，市值约在300-400万/套，12-15万亿之间；北京数据应该和上海差不多，35-49万亿。
四大一线城市总市值在98-135万亿之间，四大一线城市GDP为10.19万亿，国家GDP为82.71万亿，占比为12.3%，以此倒推全国房价总市场为796-1097万亿之间，做个修正，中小城市房价与GDP之比是大城市的一半，398-548万亿之间。央行数据去年各项贷款为125万亿，各项存款为169万亿，股票总市值约在56万亿。
试问，拿什么来推高房价？有这么多钱么。必然让国家更坚定发展多元居住供应的住房体系。
二、房价与城市核心数据的基本关系研究
1、房价国家经济睛雨表。
房地产价值在国家经济命脉比重巨大，跟通货膨胀应该是保持同步的，不会独立飞涨，也不会单独下降。为什么有些城市大幅上涨，有些基本不动呢？
从2004年深圳平均房价涨幅和GDP增幅比约等于1.7。
全国是什么情况呢？可见，还应该看GDP增长速度，以及GDP占全国的比重。
2、高素质人口数与房产套数比例。
以深圳为例，实际居住人员约有两千万，房产只有318万套，我估算，约在三百万人的家庭人口手里，2017年深圳出售的住宅房产约一手住宅成交25820，二手住宅63578套，总共8.9万套，59%左右为首次置业，52000套左右，没有房产的1700万人员需要去抢夺52000万套房，真是千军过独木桥啊！
从链家深圳研究院的数据表明，平均购房约472万/套，平均贷款金额为238万。
有29%的房子是广东户籍人口出售，有31%的房子由北京户籍购买，且北京人只有82%人用贷款，全市场是96%要贷款买房。
可能高素质人口才有购买力，目前深圳市场对高价格房子的承担能力越来越弱了。
就像最强壮的狮王才能占有领地，现代社会也只有最优秀的人才能购买优质房产，同样也会得到异性的青睐，得到一系列的资源。
3、高铁路网完善后对一线城市、二线城市、三四线城市的房价影响。
人们内心向往美好生活，对大城市的向往，在高铁路网完善后，方便来回探亲，让人才因为亲情在小城停留的最好一道关卡已经补摘下，更加会方便小城市优先人才向大城市集中。
农村人员往县城走，县城往区域中心城市走，县城和区域中心城市往省府及八百里内的国家中心城市走，省府和国家中心城市往北京、上海、深圳三个一线城市走。
优秀的人一走，钱也跟着走，事也走了。大多数农村和小城镇十到二十年内会荒芜人烟，房子将被废弃。
4、房地产价格定价体系对房价的影响。
房地产价格为什么会形成这么巨大的市值？完全是由于“狮王”们不会轻易出让领地，就是交易最为活跃的深圳，每年房产交易量才2%左右，意味着2%的交易会来定义100%的房价，此比例是非常容易导致房价大涨。
也非常容易被操控，如果不是国家多年调控，早已经补利益集团推高到远不可控的程度，香港就是典型城市，变成通过地租让整个城市为少数财团打工。
国家早就看明白，未来产业结构调整以及房产税出台后，对房地产行业的依赖会不断降低，必然会加强对价格体系的管控，可能价格长期扭曲是一种常态。
5、小学生在校生人数对房价的影响。
小学生在校人数增加，意味着更多年轻群体选择了这个城市生活，同时为了照顾小孩，需要增加房产的需求，小孩本身需要一间房，如果是老人或者保姆照顾需要再增加两间房子。
有研究就业的数据表明，我国妇女就业率约为73%，可以简单对等，有73%的小孩需要老人或者保姆照顾。
每新增一个小孩，就会新增1.73间房子的需求，如果一个城市的小学生明显增加，可以得出对房子需求会明显增加。
6、住户贷款增长与房价的关系。
房地产市场价值巨大，深圳购房的按揭率已经从2011年的82%上涨到2017年的92%。如果没有银行按揭贷款的支撑，大部分人无法购买房产。
7、可供支配的资金及财政收入和房价的关系。
从全国省市级财政来看，大部分省市需要中央转移支付，也就是说，建设资金来源主要为财政收入、民间资本两大类，请看表格：
蓝蜗牛提供2017年数据
蓝蜗牛提供2015年数据
上述第一个表是2017年数据，第二个表是2015年数据，表二数据有变化，但是已经有参与价值。上海和北京有大量的退休人员，需要消耗大量的财政资金，但这两个城市不管从资金量和财政可支配收入来看，都是中国第一线的城市，房价最有支撑力量。第二梯队是深圳，余下的城市应该列为第三梯队及以后了。
三、未来城市房价趋势预测
1、房地产投资时代已经落幕。
以过去十五年来看，过去深圳房价与GDP增长的比例约为GDP增速的1.7倍左右。
在国家去杠杆、“房住不炒”、国家经济在国际经济体受压的情况下，估计会回归到和GDP差不多的增速。
在GDP下降到6%左右区间，无风险利率在4.5%左右，房地产投资在全国范围内无投资价值。
考虑到一线城市资源进一步集中，三四线城市资源受高铁路网完善更容易跑到大城市挤压，房价已经处于危险区间，估计阴跌不止，再无上涨可能；
能在方圆三百公司内，人口数量在一千万左右的区域成为小中心城市，房价将长期不变；
强二线城市国家中心城市将长期高位振荡，五年房价涨幅=GDP增速-无风险收益率（大银行半年期理财产品收益）。
图：蓝蜗牛发布会分享现场
四大一线城市，五年房价涨幅=GDP增速-无风险收益率（大银行半年期理财产品收益），年份之间会有差异，从投资角度来看，应该从超配逐步到低配，应该控制房产价值在整个家庭资产的比例。
2、小学生大幅增长的城市学位房仍然将有大幅上涨的压力，小学生人数平稳定的城市，学位房价格会高位盘整。
3、高铁时代房价按城市看好排名：深圳、北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、郑州、南京、苏州、无锡、天津、重庆、长沙、厦门、西安、济南、青岛、合肥、福州、贵阳。
4、城市之内片区房价也将发生巨大差异。
价值点在高素质人才聚集的区域，比如深圳的中心区、高新园区，北京的中关村、广州天河区、上海浦东等。
深圳龙华片区有效承接福田中心区高素质人口，在过去10年大幅跑赢整个深圳房价，过去两年后海片区的涨幅。
10年之内，国家人口超过千万的核心城市，将会建立点对点的高铁专线，对该城市内非优质住宅（杂乱无章、无扩张空间）将形成重压。
总结来说：房子一个集生活系统的合成，最后成为最为隐私、不受侵犯的港湾，如果你对以上三大维度的房价分析——国际形势及国家宏观政策简析、房价与城市核心数据的基本关系研究和未来城市房价趋势预测有任何观点，欢迎前来探讨！
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