农地

新政出来了：农村集体土地无须经国家征地即可进入市场！！！此举的意义在于：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

另一方面周其仁针对农地的转让权进行了经济分析：首先，按照各方觉得“值”的原则成交，资源配置才有效率；其次，因为产权残缺与排除市场机能，农地产权在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参加讨价还价；再次，征地代价如此之低，是与农户不参与征地补偿谈判有关。有权去谈补偿条件的只是“集体”，而实际上的集体常常不过就是几个乡村权力人物。总而言之，农地的转让没有真正让农民受益。（如果忽略作者对明确农地产权所有人的强调之意）

新规与周老的文章几乎前后面世（没有考虑文章送审排版的周期），但前者似乎解决了周老所发问的所有问题，同时也进一步明确了产权主体：集体所有。前不久在《民法总则》的颁布中，集体经济已成为真正的法律主体--法人。那么对于新规中用集体建设用地建设出租房屋、度假房屋就有了很正式的操作方法。这也解答了我一直关注的宅基地问题：宅基地作为集体所有的建设用地，可以由集体统一置换租用或入股，而为城镇中的农民工住房提供支持和保障。当然，这个惠及面更多的是涉及城市郊区的农地，对于深入村社的农地出租并非没有市场，只是其配套建设的难度会大一些（只是一人之见）。