自循环 零首付 租抵供
什么样的房子才是最佳的投资品？我们如果不去看趋势性低估，而是看结构性低估（趋势性低估和结构性低估会有文章剖析，简而言之就是成长性与笋盘）即笋盘，那么其实只有三个关键词：自循环、零首付和租抵供。
零首付和租抵供不再赘述，自循环的意思是一套住宅，直接可以从银行倒拿出钱，贷出来一定期限的月供，从而度过等待上涨的时间。例如一套房月供2万，年还款24万，如果可以倒拿120万，那么在五年内不用其他资金填补月供，形成该房屋的自我支付、自我循环。
过去我们说一套房子最佳是零首付+租抵供，至今仍有很多二、三线的房产投资人在追求兼顾这两点（例如武汉、郑州的某些“房产培训机构”），其实在现在的国内，真的要实现兼顾难度非常之大，只有很个别的标的勉强可以实现，绝大多数标的是无法同时做到零首付+租抵供的。
今天我们要讨论的是零首付、租抵供和自循环，当三者不可兼顾时，怎么排序的问题，应该留下哪个？放弃哪个？
当然，按照大部分神棍或者公众号的标准回答是：因人而异。你是高杠杆流派的就追求零首付，你是高亩产流派的追求租抵供，这种回答就是典型的不深入思考，只是为了圈粉的行为，说出来的答案基本是废话。
自循环
自循环是高杠杆流派提出了两个概念，一是买房倒拿钱，二是留足一定时间的月供。这是由于高杠杆流派要用尽每一分钱，在这个前提下，高杠杆流派提出一个组合拳，即如果一套房子，可以贷出来一定时间的月供，那么在这个时间周期内，不需要再为这套房子投入一分钱，该房子自身可以维持其所需要的现金流，就形成了自循环体系。
自循环只是一套看上去很好，但很难实现的方法论，主要原因有两个，一是笋盘的程度无法做到即如此之笋、又同时评估价能拉到如此之高；二是三价合一后的税收规避很难。要想实现真正的自循环一个重要的因素需要能够避税的城市。
自循环还会牺牲选筹，因为要贷出来足够多的现金，所以选筹一定是“鬼盘”，也就是那种以在远郊、向下加叠的叠墅为代表的各种可以拉高评估价的标的，这种标的是牺牲了流动性而获取现金流。
所以，自循环的退出其实无法通过卖出实现的，大概率是通过不断截断和抵押获取更多的现金，但是却陷入一个无法卖出、无法完全实现退出的怪圈。
要想实现自循环无非两种办法，一是降低首付，把钱留给月供，二是降低月供，把钱留给首付。完全不需要首付的就是零首付，完全不需要月供就是全额付款。自循环就是在两种情况之间的取舍，只是由于货币贬值思维深入人心，选择低首付乃至零首付的投资人成为多数，但是全款和零首付到底哪个投资收益率高，其实是要细算的。当下绝大部分房产投资人都是基于未来看涨甚至大涨的思维去贷款，不考虑风险，未来只怕很多投资者熬不到黎明来临之时而死在黑暗之中，尤其是那些在小城市却学一线多军手法操作的，以及被大V忽悠的去做大量零首付的初级投资人。
而自循环的极致是什么？自循环的极致就是“零首付+租抵供”。在今天的国内市场，房产的“零首付+租抵供”是几乎做不到的，个别号称做到其实是耗费了大量的心力在做经营，例如民宿流。
零首付
之所以存在零首付的行为主要是两个原因，一是没钱上车，大部分零首付和低首付本来就是应对穷人无法上车的问题，最早低首付在境外出现正是为了解决这一问题而不是为了让投资人想方设法多贷款的。另外一个是货币贬值原教旨主义者，为了尽可能多贷款的需要，即使有钱也要追求零首付、低首付。
零首付的优势在于可以无中生有、强行上车。
零首付最大的意义其实在于“无中生有”，将不能上车者变成“有产者”，将只能买小的变成买大的。
而零首付的劣势则是成本奇高。一套500万的房子，如果贷出来500万，则等额本息每月月供大约是2.8万（1.1倍，30年），每年年支付33.6万，如果在前几年忽略其中本金部分（因为开始本金较少），则前几年每年需6.72%的涨幅方可覆盖成本，如果前五年涨幅不足33.6%则是亏损的，这还没有计算高评高贷本身的成本以及多上的税费。所以五年45%的成本是绝对需要的。
当然很多人不是按照利润的绝对值算的，而是按照利润的比例算的，零首付似乎看上去利润接近无限大，其实即使不算初期税费及操作成本，难道每月月供不是实实在在的支出吗？五年仅月供支出就是168万，即使500万翻翻，其获利也就是500*2-168-500=332万，不过1.97倍（尚未计算买入卖出的税费），也就是说即使零首付，房价五年翻番，其真实资金获利也不到2倍，如果将买入时的各种税费和卖出时的税费算上（有些城市卖出由买家支付税费，其实就是卖家少赚了钱，一回事），也就是1.5倍不到，可见高杠杆的高成本对于零首付利润的侵蚀有多大。
这还是五年翻翻的情形，实际上五年翻翻是极难的，不要把2015-2017的楼市当成常态，而长持派对于资金成本的消耗就更为厉害。对于长持派而言，杠杆低反而是更为有效的，因为无论你是否加杠杆，在30年的贷款周期中，楼市的涨幅都是确定的，而你的杠杆成本将会极大降低绝对收益，在相对收益部分也会拉低到和全款很接近的底部。
假设30年房价涨10倍，500万的房子涨到5000万，全款的人利润就是4500万和9倍。零首付的人30年共付出月供1008万，其中500万本金，利率508万，获利3992万，利润率3.96倍，看到了把，利润率下降了1.27倍，只有全款利润率的44%（是利润率，不是利润总额），利润总额下降不多，少了11.3%，是全款利润总额的88.7%。
所以，一切以零首付为代表的低首付，其都是追求“暴击”的，也就是短时间大幅度的上涨，没有暴击，就会非常难受，而“暴击”的本质就是“择时”，投资人都知道择时其实非常难。
所以，疯魔流大师们一定要深度解读国内房产政策，因为楼市暴击只有一个引爆点“政策”，什么人口、经济都是治慢性病，疯魔流这种急症要“暴击”这剂猛药治，药引子就是“政策”。
租抵供
与零首付这种高杠杆对应的并不是无杠杆的全款流，而是可以做到租抵供的亩产流。亩产流的特点是付完首付之后，不再用房产投入更多的资金，房产自己可以维持了，也就是“自循环”的永久模式。
租抵供本质是一种永续自循环，只是不是通过银行贷款模式完成，其差别在于租抵供要投入后续的时间和劳动换取金钱，而自循环是一次性付出成本，在周期内无需再打理。
亩产流最大的意义在于银行不追溯抵押品价值的情况下，房价即使跌为零也不用担心，有源源不断的租金就好，这不就是城中村一栋栋炮楼楼主的思维么，房价随便涨跌，只专注租金，依靠租金养活全家几代人，房价么无所谓（虽然农民房的估值也是随着楼市起伏而变化的）。
租抵供的人付出的只是初始资金，之后成本与月供相当，本质上就没有支出了，长期看还有收益，因为通胀的存在，租金是会上涨的，而月供早已锁死定值。
一个500万的房子，在一线租金大约8300，年租金10万（2%租售比），如果按照月供倒推，大约可以贷款150万，那么初始资金付出350万（也是未计算税费在内）。五年后标的翻翻，获取利润总额是500*2-350=650万，利润率1.857倍，如果30年涨10倍，则利润总额是500*10-350=4650万，利润率13.28倍，可以看出，无论是利率总额还是利润率远远高于零首付，也高于全款500万买入（当然500万买入还可以计算30年租金，那样计算5年期还是租抵供划算，30年则是全款利润和利润率最高）。
通过计算可以得出结论，全款或者租抵供的收益未必低于零首付，尤其是在长持派别中可能收益更大，无论是从收益总额还是收益率，零首付最大的意义其实在于建立巨大的仓位，但是其风险也来自建立巨大的仓位。
对于投资人，如果不能做到踩准“暴击”的节点，也就是无法做到择时，那反而是租抵供收益更高，承担的风险反而更小。低首付高杠杆是“时间的敌人”，随着时间的侵蚀而逐步丧失利润；租抵供和全款流则是“时间的朋友”，随着时间的积累而绽放利润之花。而时间，才是投资人最为宝贵的资源，可以摧毁一切，也可以成就一切！
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