房产投资的本质与底层逻辑

前段时间，在知识星球，有朋友问起一个问，房产投资的底层逻辑是什么？

当时我简单写了几条观点纲要，回复发了出去。

后来我思考了一下，我应该要详细写一下来论述我的房产投资观点，什么是才房产投资的本质与底层逻辑呢？

下面就这个问题，来做一个详细的分析思考与论述。

究竟什么是房产投资的本质与底层逻辑呢？

这是涉及到房产投资，很底层很核心的逻辑内容，我们做房产投资必须要懂得这些，你才有更加高的视野和格局来认知投资和做思维决策。

一）房产（不动产）是社会的终极资产。房产是财富的终极存储器！

一线城市的核心房产是人类社会财富的终极资产！人类所有创造和所拥有的财富，最终都要换成房子。

就不相信有谁敢能够一辈子大量拿着纸巾币、股票、基金、债券，而不把这些换成房子，而不买房子的！

为啥呢？拿的纸币会年年贬值，相隔几年不见，拿着纸币的购买力，会贬得你老妈也不认得！

股票债券呢？风险高，不确定性强。股票债券市场翻手为云，覆手为雨，股票债券财富，有可能瞬间就灰飞烟灭。

这些你敢长拿吗？你拿得住吗？都不敢长拿，也拿不住！只有房子才具有足够强的抗风险与抗贬值的能力。

房子既可以居住自住，也可以出租收益，还可以投资抗贬值与持续升值。

还可以，有抵押、融资、贷款的金融属性！

房子还具有一些社会附加功能，比如读书学位，房子真不单只是房子啊！房子具有多重功能和属性！

房产是财富可放心可信懒的终极存储器！

平时投资生意赚了钱，就要把钱用来买房子，把钱换成房子，这些房子就是你财富的存储器。

但当生意遇到金融危机的时候，就可以把房子抵押或买卖出去融资回来，用来解决生意上的困难。

这样房子又是生意上的财富蓄水池存储器，生意危机的防洪大堤！

二）一线城市房产的核心本质：是一种城市财富瓜分机制，谁占有一线市城核心地段的房产，谁就占有了这座城市财富的二次分配权！

做苦力的、贩毒的、抢劫的、卖笑卖艺的、贪污的、受贿的、收黑钱的。

实体实业、血汗工厂的、高大上、金融投资、理财的。

A轮B轮和上市的、万众创业创新摆地摊的、三教九流，赚到各种黑金白金和黄金的各大金主们，辛苦了！

还有，各行各业的精英到全世界其他地方去冒险、去投资的、做生意赚钱！赚到钱钱的，这些钱最终都要回流到北上广深等一线城市来买房安家！

能到北上广深等一线城市买房安家，是全国14亿人梦寐以求的梦想。

能够到北上广深一线城市来安家，是所有小镇，中小城市青年人和家族的骄傲。

从来没有一个有为青年，赚了大钱，而止步于回乡下农村小城镇建房买房就可以满足了。

既然，能安居北上广深一线城市是他们有为青年人的终极梦想！

那么，我们就预先占好屎坑、霸好位置，买好房子，在市中心等你！

耐心等待进城有为青年做接盘侠。

和你们这些有为青年，共同分享，你们经历千辛万苦，各种艰难险阻积聚起来的财富盛宴！

可以这么说，

持有核心地段的优质房产，是普通市民参与城市社会财富二次瓜分的唯一手段！

三）房产是一种征税权，是有房有产阶层对无房无产蚁族小蜜蜂阶层，赤裸裸的特别征税权。

一线城市核心资产，房价永远涨！供应永远非常稀缺，需求无限大，严重供不应求，获得途径类似于竞标市场上的公开拍买，非城市精英金字塔顶尖5%人口的财力难以获得！

房产是有房阶层对无房户唯一能搭政府权力便车的征税权！征税权是统治阶层依靠暴力作为筹码才获得的权力哦，是最重要的社会治理权力之一哦！

大量无房小蜜蜂阶层，买房转化为有产阶层的过程，推生了买房需求，拉升了房价。

虽然我们地主长持资产不卖出房子，但我们感谢你。

你们拉高了区域的房价，也拉高了我们地主家房子的房价。

使我们地主的资产也大大升高了，升值了！我们虽然长持永不卖出，长持到地老天荒。

但是我们需要用钱的时候，可以随时截断重新抵押7成给银行。也可以把房子已经大大升值的部分套现出来，供我们消费生活和投资。

四）房产投资的本质是做金融，做大总负债！

做房产投资，就是通过房产为背书和载体，以银行贷款为手段，通过不断地扩张做大总负债。做房产投资的过程就是不断地扩张做大总债务的过程！

我们一路投资房产的过程，其实就是一路把总资产和总债务同时同步做大的过程。

踩盘交易贷款过户收房，辛辛苦苦把一套一套房子买进来。

通过房子抵押给银行，以房子不动产权抵押物作为背书，银行才会同意放评估价7成的贷款额度给你。

也就是说银行手里质押着你10成的资产，才只授信贷给你七成贷款，所以银行的资产风控做的很好的。

其实剥去所有的外衣，露出来核心的东西，就是一堆水泥砖头为代表，背后的总资产与总负债，都在同时扩大。

长持资产不卖出，一套房子一套房子买进来，总资产在同步的积累增加扩大，总负债也在同步的增加扩大。

五）做大总负债，静静地等待，稍稍的通胀和纸币的贬值！让通胀慢慢稍稍地削减，吃掉你的总负债！买了房子回家睡觉，让通胀慢慢帮你还清负债！

用20年~30年的定额房贷负债，锁死资产未来20~30年的价格上涨风险，用未来20~30年的纸币通胀，快速削减已被锁死的定额负债！这就是长持投资房产，通过通胀套利，快速获取财富的秘密。

举个例子，一个房子买进来是100万，向银行贷款了70万，分30年等额本息还清。这个案例，

房子的负债率是:

70÷100=70%！

净资产是:100-70=30万

那么呢，银行贷款70万的总额负债是不变的，无论房价升和跌，它都不变，也就是说房价的总负债已经锁定。

房子经过10年，房子升值了10倍，总房价达到了1000万！

现在房子的负债率是:

70÷1000=7%

净资产是:

1000-70=930万

净收益:

930-30=900万

10年后房子负债总额还是70万，负债率由70%一路下降到7%，净资产由30万，一路上升到930万！

六）做房产投资，本质是赚纸币通胀，赚债务贬值的钱！

前面的例子，地主当年投入30万，买了房子就回家睡觉，啥都不干。

10年后一觉睡醒，发现资产负债率由70%高负债降到了7%，净资产由30万升到了930万，资产净收益净赚900万。

地主买了房子，啥都不干，10年一觉醒来，就让通胀帮他还清了负债！

投资回报率:

930÷30=31倍

投资10年31倍的回报率，非常不错，关键还简单，房子买进就回家睡觉就行了。

这一切得益于纸币通胀的威力。

七）扩张不停步，负债永不休！一入房圈深似海，从此终生成债奴！

地主投资房子一路扩张，一路赚取负债的收益。没有负债就没有地主的收益与辉煌成就。

因此地主一般不会停止负债扩张策略，也不会减少负债！本来就是靠增加债务来赚债务贬值的钱的。

欲戴王冠，必承其重！吃得咸鱼，抵得渴。社会本来运行的本质就是这样。

（金牛拉车 2020年6月6日）