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2018年后，烟台土拍市场就不缺故事。

一个个开发商前赴后继地，为枯燥无趣的烟台房产市场提供谈资。

前有龙湖青睐凤凰台，后有碧桂园入主南大街。

本意都是要做标杆产品，最终做成了故事会。

从城市土拍地王到区域土拍地王，无一例外。

这一次终于轮到了莱山三滩。

2020年10月30日，赶在金九银十结束的前2天，莱山土拍市场再度开张。

地块位置很是不错，位于市委党校旁，距离烟台市政府直线距离1公里。

参与竞拍的一共有6家房企，

飞龙、万科、碧桂园、中梁、旭辉银盛泰和蓝光。

一家本地巨头和5家品牌巨头的争夺战，一触即发。土拍尚未开始，单就这画面，听上去就很美。

6小时不间断的车轮战，共计拍了521轮，听上去战况十分惨烈。

然而他们的猎物，却真的只是一宗建筑面积只有4万方的小地块。这个建面，只有一般地块的三分之一。

容积率2.5，在莱山来说并不是十分优质，李二狗说，这块地并没有多少肉，却引来了一帮狼，如果他们不是饿了，那就是疯了。

这像极了 2019年南大街爆出的地王地块，也是一个小地块，不同的是，那块地还有另外一个优势，1.4的容积率。

好地块是要位于城市核心并且地块优质，一个都不能少。

这就像身高和颜值，一定要同时拥有才更有价值，比如说姚明和郭敬明，即使他们十分受欢迎却注定成为不了国民老公。

2012年，华中科技大学文华学院学生王文瑾， 向他心仪的女生送出了一封他用212天时间写的16万字情书。这封情书的内容包括散文、诗歌等多种文体。他将其装订成册并取名《 我不愿让你一个人》。女孩十分感动，然后拒绝了他。

2019年的5月21日，碧桂园经历了来烟台后最漫长的一场土拍，下了血本终于黄天不负有心人，碧桂园将地王地块收入囊中，一战成名，风光无二。

碧桂园为了这一天，从海阳到牟平，从牟平到莱山，终于将碧桂园的名字点亮在烟台城市的至高点，芝罘人民十分感动，然后碧桂园深陷其中。

小地块有着不可逾越的弊端。营销费用难以支撑品牌建设和营销活动，流量都是一个大问题，更何况还要解决高端产品的低转化率。

况且现如今的碧桂园，一边是赔钱跑量的凤凰山庄，一边是开盘情况尚不明朗的福山凤凰云璟。

有货值没钱的碧桂园，此时几乎要板上钉钉的消停，但最终还是出现在了竞拍名单之中，并且，还没有道理的一路硬到最后。

前车之鉴，下回还犯。

一个月之前，杨主席为了调动区域总的工作积极性，将碧桂园区域划分更加细致，一时间凤起云舞，没曾想，影响竟然如此之大。

都是为了业绩，冲啊。

400多轮过后，剩下的除了为业绩赴汤蹈火的碧桂园，还有咬牙坚持下来的飞龙。

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在这之前，飞龙给人的印象只有一个：佛系。

记得王阿姨曾经对我说，如果要论建筑品质，飞龙绝对是让人放心的一家。

在我听到这句话之前，我对飞龙印象最深的，就是飞龙金滩花园的“老一代”户型。满地的产品升级，飞龙金滩花园却还保留着对东打头深深的“执着”。

有意思的是，飞龙金滩花园所在的三滩片区，已经被品牌房企团团围住。

这很像小时候玩的游戏：老鹰捉小鸡。

强企压城，飞龙金滩花园只能躲在人群的最后面。

巧合的是，这一次土拍，仍然是那个飞龙，仍然是被品牌房企团团围住。

但这一次，飞龙成了那个鹰。

一切都是生活所迫。

飞龙也被逼急了。

看着飞龙的拍地编号21不断地出现在竞拍报价表上，被我拉过来看土拍的李二狗留下了深深的泪水。

据烟台乐居报道，市政府为解决党校教职工房改房，十年前就已开工建设，后期因种种原因一直处于停滞状态。

为了彻底解决党校教职工房改房的历史遗留问题，该地块现在再次出让，这让党校全体教职工又看到了希望。地块毗邻“飞龙金滩花园”，通过市规划局了解到该地块工程配套全部从金滩花园接入。

换句话说，飞龙已经为这块地付出了很多，现在还要“虎口夺食”。

我问李二狗你怎么哭了，李二狗抬起摩挲的眼神对我说，飞龙太惨了，让他想起来他开餐馆赔进去的60万块钱。

但不一样的是，二狗的前期投入打了水漂。而飞龙最终坚持下来，让前期的付出还有一丝丝回报的可能。

我连忙安慰着二狗，你只是赔了60万，飞龙这521巴掌拍下去，多花了5530万。

5530万的溢价，背后的万科做出了巨大贡献。

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6家竞拍的房企里面，最不可能拿地的，就是万科。

在烟台操盘十年的万科，最擅长的是合作拿地，在公开市场抢夺地块，万科拿地的次数屈指可数。

我本以为万科是为了制造片区热度，毕竟地块的背后，是万科翡翠联盟的扛鼎之作翡翠长安。

区域热度上来了，对大家都有好处，尤其是在三滩片区已经布局4个项目的万科。

然而意外发生了， 万科一路跟到了最后。

二狗说，

纹了身的万科，就是不一样，性格也开始狂放不羁起来。

半个月前，万科在深圳举办北方媒体交流会，言语间表露出万科对于未来市场的思考，“讨好95”成为万科的新标签。

我问从媒体会上回来的王阿姨：在这个改善产品为王的市场上面，万科为什么要放弃以35-50岁为主的改善客群，反而向年轻人靠拢。

王阿姨想了好久回了一句：这个问题我也没想明白，会上郁亮说得很泛。如果硬要说一个理由的话，万科总不能停住。怕是要放长线，从年轻人那里开始做品牌建设。

我和王阿姨都错了，从这块地上来看，

万科不是要讨好95后，而是，要把自己变成95后，好一出声东击西。

刚刚结束的S10赛事上，来自LPL赛区的SN战队唯一获胜的一场比赛，就是采用了匪夷所思的剑姬和狮子狗的配合，阵容一出，全场不看好，但阿Bin却用一记5杀震惊全球。

当狮子狗扑上去，世界一片喧闹，当剑姬冲上去一剑又一剑，历史被重新创造。

创造历史的阿Bin，仅有18岁。

出其不意的成功这件事，几乎只能在年轻人身上应验。

这块地万科参与的过于闹，已经无法用理性去思考，

毕竟万科手头上在售项目就有5个，今年底还有2-3个项目要开盘，手里还有2-4个储备项目。

这块地的表现，和万科以往的稳健特征背道而驰。

没道理，但事实就是发生了。

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整个土拍最为诡异的，是明明大家心知肚明地块飞龙做了前期工作，却还有多家跳出来凑个热闹。

万科和碧桂园虽说硬气的没道理，但也能勉强解释得过去。

但剩下的几家，中梁、旭辉银盛泰、蓝光，却怎么看都不按常理出牌。

3个月前刚刚拿下福山松霞路地块的中梁，福山屁股还没坐热，就一脚踏入对于自己陌生的莱山。莫不是也要在城中心做标杆产品？

前辈们的的故事还没看够，新的故事差点再次诞生，中梁想做下一个故事的主角，却没能想明白一个问题：

城区就像是一个围城，外面的人想进来，而里面的人想出去。

而旭辉银盛泰更加没明白这个道理，第一个项目辉盛岚海在开发区接近八角地区，第二个项目辉盛岚湾在高新区，这个在山东销售排名跻身第六的开发商，按说也算是一方霸主，但在烟台的发展一直磕磕绊绊。

辉盛岚海依靠渠道的强刺激保证了一定的销量，但也难弥补烟台公司管理出现混乱所带来的弊端。

这一次入住市委党校地块，进主城区建设企业品牌的意图十分明显，但打错了算盘。

一共就4万方，难道大家看不到不远处，有一个和这块地几乎一样的小规模项目吗？

在城区拿一小块地，做一个项目出来就建设了企业品牌，

阿基米德都不敢这么用杠杆原理。

至于蓝光的参与，可能是来凑个热闹吧。

蓝光中南林樾开盘开得悄无声息，若不是有粉丝问我开盘有3个点的优惠值不值得入手，市场几乎要把这个项目给遗忘了。

高调拿地，低调开盘。最终热闹凑了，地没拿到，估计还把飞龙给得罪了。

蓝光得不偿失。

不过值得思考的是，不管是蓝光还是旭辉银盛泰，他们对这块地表现出的不理智兴趣，却说明了一个新的市场发展变化。

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2018年和2019年烟台土地市场的热度几乎都在芝罘区。从凤凰台到南大街，从机场路到青年南路。

但是到了2020年，土拍市场的风向标开始转向。

文经地块的爆火，在某种程度上，是政府一个出地策略的胜利，更代表开发商对市场的转变。

一切变化，都在不知不觉间，恍惚间再回首，她已不是当年的灯火阑珊。

宋家庄地块的陆续出让，市委党校地块的出让，让三滩片区整体连成一片。

这个时候我们再来仔细看一下三滩，市政府所带来的配套红利开始释放。

胶东剧院、星耀天地书城，莱山区图书馆的文化配套。

观海路、港城东大街、轸大路、滨海路、荣乌高速的交通配套。

佳世客、保利mall、新世界和未来即将开放的万象汇组成的生活配套。

烟台山医院的医疗配套。

除了没有学区，三滩具备了改善生活所需要的几乎全部元素，而且十分优质。

除了“三滩”这个名字有些俗气，三滩正在成长为烟台改善需求的最佳区域。

这，或许就是市委党校地块受追捧的一个重要原因。

最后，再次心疼飞龙多花的5530万，祝福三滩。

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loushixinshuo

新sir：一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身，曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。相关问题，请私聊loushixinshuo，并注明来意。中介勿扰！！！

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