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当前，随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。
高房价后，高房租再次推高全民焦虑指数。
根据中国房价行情网的数据显示，在7月毕业高峰季，成都的房租同比涨幅高达32.4%，成为全国重点城市房租涨幅之首，广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，北京同比涨幅为20.3%，而上海同比涨幅也有19.2%。
在房价高企之后，租得起房是城市居民最后的保障，近日，对于房租爆涨背后原因，众说纷纭，媒体多把矛头指向了背后有资本推波助澜的长租公寓。
那么高房租背后究竟是谁在助推，资本介入租赁市场是否直接推高了租金？如果从投资角度来看，高房租意味着市场有哪些投资机会？面对高房价、高房租有哪些对冲手段？
长租公寓是背锅侠
还是幕后推手？
据相关报道，今年前7个月，北京、上海、深圳等城市房租总体涨幅超过两位数，局部地区甚至出现了50%～100%的非正常上涨。房租上涨原因是多方面的，而社会资本大规模介入之后对原有租房市场秩序的冲击，正成为新的矛盾焦点所在。
近年来，随着 “租售并举”被确定为房地产长效机制的核心内容之一，政策相继出台，鼓励发展长租公寓，地产中介、开发商、金融资本开始大规模介入住房租赁市场。过去一年，长租公寓的发展迎来井喷。公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，其估值逾200亿元。6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资。
目前市场上已有10多家企业成功发行了住房租赁资本化产品，规模达千亿元。资本加持作用显而易见。以自如为例，目前已经进入北、上、深等九个城市，今年上半年管理的公寓超过70万间。
长租公寓虽然发展迅速，但根据贝壳研究院的数据，目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%，而在房价涨幅最大的10个城市中，租赁住房的机构化比例其实都不高。最高的北京也仅为10.3%，北京也是唯一超过10%的城市。可以说，目前没有一家长租公寓运营商,具备操作整个租赁市场价格的能力。
而近日，北京住建委等多个部门更是约谈自如、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。
北京房地产中介协会副秘书长李俊良表示：“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中，有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为，但各家都有价格评估系统，高于系统价格的无法成交。”
房租上涨的原因到底是什么？
对房租上涨的原因，链家研究院院长杨现领称，根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定；其二，2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右，考虑到复利的作用，连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。
杨现领表示，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
北京大学的徐远教授在《租房VS买房，一个决策改变未来》一文中，表达了同样的观点。他从供求原理的角度，说明了房租上涨的原因。
徐远表示，根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。
北京房地产中介协会副秘书长李俊良也同样表示“租金上涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大，去年官方统计，北京每年租赁成交量247万套次，长租公寓占不到20%，大部分是业主直租或居间成交的，而且租赁机构也有很多，长租公寓在北京租赁市场中占比太小，还达不到垄断程度，未来也不太可能形成垄断”。
据Real Data和贝壳研究院数据，目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。
面对高占比的城市租赁人口，市场有效供给并未同步跟上。2017年以来，北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地，目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多，尚未能够转化为有效供给。
21世纪经济研究院分析师认为，在推进租赁市场规范化的同时，也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应，来满足规范化整治之后所造成的市场影响。
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